2019 新加坡房價走勢原來是這樣！錯過這些消息可虧大了！

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2019 新加坡房價走勢

Singapore

摘要

樓市走向向來牽動千家萬戶的心。在新加坡，私人住宅雖然由私人發展商籌建和銷售，政府對樓市發展不會袖手旁觀，任由房地産泡沫形成。

即將過去的2018年對新加坡樓市而言是一個很不平凡的一年，它經曆了房價的較快速上漲、成交量的提高以及集體出售的熱潮，展現出一派欣欣向榮的景象，同時也經曆了政府新一輪降溫措施的調控。

總體而言，到11月爲止，2018年私宅的總體平均尺價依舊上漲了13%。

展望2019年，新加坡經濟預期將取得2.7%左右的增長，人口也將有所提高，居民收入也將進一步上漲，加上集體出售所呈現的6,000多戶家庭的購買空間，促使明年的房價並不悲觀，應是穩中有升。

據摩根士丹利報告，新加坡的經濟發展態勢和國人收入的增加，將抵消降溫措施和利率上揚對樓市的影響，降溫措施只會緩和私宅價格的漲勢，並預計到明年底房價還會上揚高達10％。

當然，明年也將面對各種可能出現的不利因素，如可預期的利率上漲，中美貿易摩擦的長期和不確定性，世界局勢的可能不穩定性等，均可能影響房價的走勢。

長遠看來，新加坡房産價格將平穩增長。

據摩根士丹利報告，預計到了2030年可能翻倍。

據今日報報道，DBS的報告認爲新加坡的私宅房産價格到2030年將達到平均每平方尺新幣S$2,900元，幾乎是目前平均尺價新幣S$1,500元的兩倍。

前言

光陰荏苒，歲月如梭。2018年即將走入尾聲。

去年年底，我們曾對今年的樓市做了簡要的分析，主要根據過去幾年新加坡樓市成交狀況、各種因素的綜合分析以及專家們的預測，認爲2018年的樓市如果沒有大的政策調整，總體趨勢一定是往上漲的，關鍵是漲多少的問題。

發展商們當時更是摩拳擦掌，爭取在樓市春天裏播好種，夏秋才有更好的收成。

事實也驗證了我們的預測。

今年上半年，新加坡的樓市欣欣向榮，成交量顯著增加，成交價也穩定上升。

但政府于今年7月5日推出第9輪降溫措施，相對減緩了成交價的上升勢頭。

2018年對新加坡房産市場而言，是一個很不平凡的一年。2019年的房價走勢又將如何呢？

讓我們在這裏再次對樓市進行詳細分析，綜合各方觀察、評論和預測，提出對明年樓市的看法。

大部分的降溫措施只是改變了上漲的速度以及成交量

自2009年以來，新加坡出台了九輪主要的降溫措施，這些措施通過限制貸款年限、貸款限額、貸款條件、征收賣家印花稅、買家額外印花稅等爲市場降溫。

最近一輪降溫措施與今年7月5日出台，措施規定，新加坡公民購買第一套住宅的無需支付額外買方印花稅，購買第二套住宅的，額外買方印花稅從原來的7%上調到12%，購買第三套及更多住宅，額外買方印花稅從原來的10%上調到15%。

永久居民購買第一套住宅的，5%的額外買方印花稅也保持不變，不過購買第二套或更多住宅買家，額外買方印花稅率均上調5個百分點至15%。

外國人購買住宅，額外買方印花稅從原來的15%上調到20%；企業購買住宅，額外買方印花稅率則上調10個百分點至25%；購買住宅的發展商還需額外再支付一筆5%的額外買方印花稅。

另外，貸款與房子估值比率均下調5%。

那麽，經過多輪的降溫措施後，新加坡的房價到底發生了怎樣的改變呢？

我們根據Proquest.sg的數據分析10年來新加坡私人住宅的價格走勢。

從2009年1月，整個新加坡的私宅平均售價只有每平方尺S$731,到了2013年12月，總體平均尺價達S$1,451。

也就是說，2013年6月的降溫措施實施之前的7輪降溫措施，並未改變房價的漲勢。

只有2013年6月的降溫措施導致房價的適度下降。

然而，到了2017年，房價又開始穩定上漲，到今年7月最後一輪降溫措施推出時已到達尺價S$1,492。

到上個月（10月），平均房價降了約1%。這個月又回到尺價S$1,508。

就2018年而言，總體平均房價由2018年1月的尺價S$1,333到11月的S$1,508，上漲13%。

總體來看，新加坡的房産總趨勢是穩健上漲了，降溫措施只是改變了上漲的速度以及成交量。

這裏值得一提的是，根據橙易産業最新研究報告，今年第三季高檔私宅平均尺價創新高。

該季度所賣出的S$300萬或以上私宅數量比過去四年的平均高，降溫措施推出後，仍有6個S$1000萬或以上是私宅單位成交。

代表高檔私宅的CCR區，第三季的平均尺價爲S$2819，與去年同期相比，高出三成，創下新高。

依舊火爆的房産交易市場

根據新加坡市區重建局URA的新私宅銷量數據，最新一輪降溫措施于今年7月5日推出後，發展商在該月共售出1,724個單位，比6月份的654個單位猛增164%。

9月份的銷售量同比增長41.9％，銷量環比勁升51.1％至932個單位。

其中代表中檔公寓的RCR售出最多，達688個單位。

在11月3日和4日，MCL Land在友諾士（Eunos）的東景苑（Parc Esta）預售吸引了超過5,000名客戶，取得了不錯的銷售成績。

自降溫措施推出以來，在短短的4個月時間裏，發展商推出了十幾棟新公寓的銷售，取得不錯的銷售業績。

這裏列出其中9棟套數大約100或以上套數的新公寓。

賣的最好的是最近才推出的Whistler Grand（禦峰），這棟公寓位于第5郵區的西海岸區（West Coast），是屬于新加坡的西區，距離還未建成的班丹蓄水池地鐵站（Pandan Reservoir MRT Station）還有1公裏距離。

但由于靠近名校南華小學（0.8公裏），又靠近裕廊湖區，裕廊創新區，第二個中央商業區，價格與其它許多新推出的項目比，明顯較低，目前大約80%已售出。

位于兀裏（Woodleigh）地鐵站的英雅苑（Park Colonial），由著名建築師設計，將提供6幢14-15層高樓，合805個1-5臥室豪華私宅單元。

公寓周邊教育資源豐富，購物中心林立，對面就是即將建設的桦麗商城（The Woodleigh Mall）和比達達利（Bidadari）新鎮。

預售取得良好業績後，發展商決定把售樓處暫時關閉，等馬路對面價格更高的項目開盤後再作安排，可見該發展商對降溫措施推出後對自身項目的銷售充滿信心。

目前，這個項目已有大約70%售出。

其它銷售良好的項目還包括位于第19區的後港區（Hougang）的Riverfront Residences以及樂斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings)在Guillemard Lane的永久地契項目Arena Residences。

這兩個項目銷售量均過半。

從銷售價格而言，這些新公寓的售價普遍比鄰近的舊公寓來的高。

可見，降溫措施推出後，新項目依舊陸續推出，這些項目在降溫措施後的銷售業績一直保持穩定，並以較高價格售出。

2019年的房産市場並不悲觀，將保持穩中有升

據《聯合早報》11月15日報道，房地産降溫措施推出四個月來，本地私宅市場的增長顯示放緩迹象。

國家發展部長黃循財在新加坡産業發展商公會（REDAS）59周年晚宴上指出，降溫措施7月推出以來，私宅價格的漲勢放緩，今年第三季僅上揚0.5％，比前幾個季度更低。

同時，土地買賣和整體私宅交易量也都趨緩，有些集體出售項目可能延後執行，價格預期也更實際。

這些事實進一步表明，政府出台降溫措施，只是適量遏制漲勢和成交量。

正如黃循財部長所言，措施的初衷不是打壓房價，而是爲了打造一個穩健的樓市，讓房價與收入增長保持一致。

我們說2019年的房産市場並不悲觀，將保持穩中有升，不是口說無憑的。

第一，我們從新加坡的經濟增長預測來分析，因爲政府的房價調控措施就是爲了實現房價符合經濟發展面。

根據金管局與今年9月發布的經濟師調查報告，經濟師預測新加坡今年全年經濟增長爲3.2％，明年則預計增長2.7％。

同時財政部長王瑞傑也指出，中美貿易糾紛增添不確定因素，阻礙了商業投資，新加坡也許要重新評估明年的經濟增長預測。

第二，從新加坡家庭的收入增長來分析，因爲國家發展部長黃循財已指出，調控措施應讓房價與收入增長保持一致。

ERA公司分析了新加坡人從2005至2017年家庭月收入的增長狀況。

月收入在S$10,000-S$11,999的家庭從2005至2017年增加了137%，達101,902；相應地，月收入在S$12,000-S$13,999的家庭從2005至2017年增加了189%，達79,974；月收入在S$14,000-S$17,499的家庭增加了302%，達107,062；月收入在S$17,500-S$19,999的家庭增加了416%，達52,886；月收入在S$20,000或以上的家庭增加了477%，達171,557。

由此可見，新加坡人在過去的12年間，收入增長明顯，且高收入人群明顯提高，他們的購房能力也明顯提高。

月收入超過S$10,000的家庭原則上均有足夠的能力購買私人房産，不斷增加的家庭必然增加對公寓的需求。

第三，從集體出售的數據來分析。

從2016年底開始，集體出售熱就開始延燒。據ERA數據分析，直到今年6月份，至少有180億元的私宅項目得以成功出售，平均每戶的補償金達到將近S$300萬新元。總戶數達6,229。

按每戶平均3.3人計算，潛在買家將是20,556，他們每人將有將近S$100萬新幣的資金用于購買新私宅或其它房産。而計劃推出的新單元數也只有20,191。

綜上所述，明年的經濟增長預計達2.7%，而新加坡的家庭收入持續上升，加上集體出售所呈現的6,000多戶家庭所形成的購買空間，促使明年的房價並不悲觀，應是穩中有升。

當然，明年也將面對各種可能出現的不利因素，如可預期的利率上漲，中美貿易摩擦的長期和不確定性，世界局勢的可能不穩定性等，均可能影響房價的走勢。

新加坡房産市場是全球避險投資目的地

新加坡政治穩定、貨幣政策穩健。新加坡金融管理局不通過過度印鈔，而是通過吸引投資，將新元與一籃子貨幣挂鈎等來控制新元，長期以來，新元一直表現強勁。

英國脫歐公投給全球市場帶來了一波不確定性，倫敦房産似乎失去其避險地位，而新加坡起到一定的替代作用。

從更基本的層面來看，土地稀缺、人口增長和國內生産總值（GDP）的需求，支持了對新加坡房産的持續需求。

去年，房地産市場發生了戲劇性的轉變——非新加坡永久居民的購買量增長了44.8％，而新加坡公民在第9,10和11區的購買量增長了68.1％。

核心中心區域（CCR）公寓，包括高端住房，例如第9,10和11區等地區的私人住宅以及擁有永久産權或999年租賃權的房産，除了資本升值之外，可以恰當地將其視爲對抗通貨膨脹的良好資産。

長遠看來，新加坡的房價將平穩增長

如果從5年、10年或20年後的房價來看，我們認爲新加坡的房價必將平穩增長。

這可以從過去20年的房價走勢可見一斑。

據Proquest.sg的數據分析，20年前的1998年11月，新加坡私宅的平均交易價只有每平方尺S$443，5年後的2003年11月，平均交易價上升到每平方尺S$517；10年後的2008年11月，平均交易價上升到每平方尺S$737；15年後的2013年11月，平均交易價上升到每平方尺S$1200；20年後的2018年11月，平均交易價上升到每平方尺S$1508。

同樣地，SRX房産指數也說明了這一點。1998年10月的SRX指數爲60.3，5、10、15和20年後的指數分別爲65.4、107.2、177.5和188.9。

展望未來，新加坡的房産價格應是穩步增長的，這是基于新加坡穩健的經濟增長預期、居民收入的不斷增加、穩定社會環境以及新加坡人口的穩健增長等。

另外，新加坡還擁有許多軟實力，是許多其它國家無法比擬的。

如新加坡是亞洲主要城市中最宜居的城市之一，擁有高質量的教育體系，泰晤士高等教育2018發布了亞洲大學排名，新加坡南洋理工大學和國立大學排名第一和第二。

瑞士洛桑管理學院（IMD）的世界競爭力中心發布的“2018年IMD世界人才排名”（2018 IMD World Talent Ranking）中，新加坡排名亞洲第一。

世界銀行發布的2018《全球經商環境報告》中，新加坡連續八年穩坐榜首。在瑞銀集團（UBS）公布的最新一期“全球房産泡沫指數”中，評分最低的三個城市分別是芝加哥、米蘭和新加坡。

所有的這些成績構成新加坡獨特的軟實力風景線，讓投資者充滿信心，自然進一步推動新加坡房産的更健康發展。

據摩根士丹利報告，根據新加坡經濟發展態勢和國人收入的增加，預計到了2030年可能翻倍。

據今日報報道，DBS的報告通過分析未來12年新加坡的穩步經濟增長和人口增長趨勢，也認爲新加坡的私宅房産價格到2030年將達到平均每平方尺新幣S$2,900元，幾乎是目前平均價爲新幣S$1,500元的兩倍。

小結

新加坡房地産向來是較穩健、可靠的投資渠道。而選擇恰當的投資時期對房産業而言是至關重要的。

這裏，我們分析了新加坡私宅的成交曆史及降溫措施對房價的影響，認爲大多數情況下，政府的降溫措施只是減緩房價的上升勢頭，並未顯著讓房價下降，房産泡沫和萎靡的房市不是政府願意看到的。

根據對新加坡2019年經濟增長預測、家庭收入增加、人口增長分析、集體出售受益家庭的購買力等的分析，認爲2019年的房市並不悲觀，而是穩健增長的。

長遠來看，新加坡的房産市場是穩定健康的，到了2030年，房價翻番不是沒有道理的。

而最新一輪的降溫措施必然讓房價處于增長較緩慢的拐點，而這個拐點，也許正是購買進行時。

要知道等待不會有酬勞，但等待可能錯失良機。

文中提及的幾棟熱銷新公寓，如Park Colonial（英雅苑）、Stirling Residences（尚景苑）、Riverfront Residences和Whistler Grand（禦峰）等均是不錯的選擇。

金牌經紀人

吳洲

Peterwu99

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· 我是誰

吳洲：任職于新交所上市企業 ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神理念，迄今成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶置業，爲精英人士的首選金牌經紀人，歡迎買家/賣家聯系吳洲團隊。

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