蘿蔔點評，萬事通說房事！
又到了一年一度的報稅季節，荷包君，你們還好嗎。
新加坡的包租公、包租婆們注意了，2018年度的房産租金收入算是個人收入的一部分，需要呈報稅務局，計算個人所得稅。
在新加坡惡意隱瞞租金收入的後果就是被控上法庭。
▵截圖來自聯合早報
當然，像新聞報道的這兩位知法犯法，故意隱瞞租金收入不報的人相信是很少的。
大部分錯誤報稅的情況，是因爲混淆了稅種。
根據新加坡稅務局的消息來源，納稅人常犯的錯誤之一，就是混淆了房産稅和租金收入所得稅，誤以爲繳納了房産稅之後，就不必呈報租金收入。
事實上，屋主每年一月繳納房産稅(Property Tax)；三月到四月呈報租金收入，計算個人所得稅(Income Tax)；兩個稅種都要交。
今天這篇文章，我們重點談談新加坡房租收入的報稅原則；稅務局網站年年優化，如何正確的報稅；以及在現有框架之下，怎麽樣合理避稅。
首先是租金報稅的三大原則。
原則一： 無論是住宅類還是商業類房産，也不管整間出租還是出租單間，租金收入都要報稅。
房産租金作爲個人收入的一部分，只要獲得，都需要呈報，和房産的性質無關，也和屋主是否自住無關。
個人登陸稅務局網站，在Other Income -> Rent from Property 選項下，點擊報稅。
進入租金報稅頁面，有一個選項，給屋主選擇住宅類房産或是商業類房産。
類別會影響個人所得稅的計算。
原則二： 誰的房子，就在誰的名下報稅。
稅務局不管收取租金的到底是誰，也不管房子的貸款是誰每月還貸，只看房子在誰的名下。
如果是個人名下的單獨房産，由屋主單獨報稅。
如果是多個人（夫妻，父母兒女）的聯名房産，則按照産權比例，分別報稅。
如果屋主的聯名方式是Joint Tenancy，那麽産權平分，兩個人就是各自50-50。
如果聯名方式是Tenancy-in-common, 那麽需要按照購買房産當時各方同意劃分的産權比例，比如說20-80，30-70，分別呈報租金收入。
在新加坡聯名買房的時候，如果沒有特意跟律師確認，默認方式一般是Joint Tenancy。
房租報稅頁面有一個選項，專門用來給聯名屋主填寫産權比例。
第一次申報房租收入的屋主們請仔細填寫。
原則三： 按照年度應得的租金收入，而不是實際獲得的租金收入報稅。
有的屋主運氣不太好，遇到了拖欠租金的房客。明明去年出租了一整年，屋主只收到了10個月的租金。剩下的租金拖到了今年才給。
但實際報稅的時候，還是應該按照租金合同，全年應收12個月租金來計算收入。
注意了，沒收的押金也算進房租收入，需要申報個人所得。
申報租金收入的規則不多，而且都非常明確。
這樣計算下來的數字是租金總收入(Gross Rent)。新加坡租金市場比較健康，一年下來的租金總收入相當可觀。
好消息是，稅務局並不是按照租金總收入征稅。
屋主可以申報租金支出(Expenses)，也就是出租房産這一年的各項支出。
租金總收入-租金支出，剩下的租金淨收入(Net Rent)部分才是征稅部分。
申報房産出租的支出成本，項目非常的多。
租金支出第一條，也是份額最大的一項支出，是每個月的房貸利息 (Mortgage Loan Interest)
是的，利息作爲最大一項的租金支出成本，可以扣稅。
屋主們千萬別漏了這條。
咱們舉例說明。
一個三臥公寓，租金收入每月3000新幣，全年總房租收入3萬6千新幣。假如每個月房貸也是3000新幣，其中利息部分平均每月1000新幣。
全年利息支出= 1萬2千新幣 ，可以從房租收入裏扣除。
租金支出第二條， 爲了簡化申報過程，從2016年起，住宅類屋主可以按照租金總收入的15%，計算‘其他租金支出’。
‘其他租金支出’，包括了房貸利息以外的所有支出項目，比如說物業費，修理費，中介費，火險，大大小小的維護開支，等等。
因爲實在太繁雜了，屋主可以按照總租金收入的15%計算。
注意僅限‘住宅類’。商業房産屋主，必須按照實際支出申報。
我們舉同樣的例子說明。
還是那間三臥公寓，租金收入每月3000新幣，全年總房租收入3萬6千新幣。
其他租金支出= 36000新幣X 15% = 5400新幣。
綜合第一條和第二條租金支出成本。
總租金支出成本 = 利息支出 + 其他租金支出 = 17400新幣。
2018年度淨租金 = 全年租金收入-總支出成本 = 18600新幣。
住宅類房産屋主如果選擇簡化申報支出，在報稅頁面，可以選取15%支出的選項。
接下來，在支出部分(Expenses), 手動填寫房貸利息金額1萬2千元。
系統會自動計算租金淨收入。
租金支出第一條沒什麽好說的。第二條大有商榷之處。
因爲直接按照15%計算‘其他租金支出’，確實省事，卻不見得省錢。
現在市場上的房産類型越來越多樣化，有一些走精品公寓路線的小型樓盤項目，住戶少而設計精致，還有一些中高端公寓單位設有私人電梯入戶，他們的共同點是，維護費很貴，物業費很高。
一個三室一廳、私人電梯入戶的公寓單位，每月物業費很容易超過1000新幣。
我們再舉個例子說明。
一個帶有私人電梯入戶的高端三臥公寓，租金比較高，每月5000新幣，全年6萬新幣。
按照15%計算，其他租金支出 = 9000新幣。
但實際上，單單物業費一項，每年就超過了1萬2千新幣。
這種情況下，屋主當然要選擇按照實際費用，計算‘其他租金支出’。
其他租金支出包括：
第一項，房産出租的年份，屋主交付的房産稅 (Property Tax)。
第二項，火險費用 (Fire Insurance)
第三項，物業管理費用 （maintenance）
這條包括每個月屋主付的物業管理費，還有一次性的必要管理開支，比如說如消滅白蟻這樣的費用。
第四項，房屋和家電的修理和維護費用 (Repairs)
這裏說的修理費用，包括房屋本身，以及家具電器的維護費用。
把損壞的部分修好的花費可以申報，全新安裝的東西則不算。
比如說，廚房裏的櫥櫃壞了，換了個新的櫥櫃，這個算是修理費用。但如果是屋主覺得屋子舊了，把整間屋子重新裝修了一遍，就不算是修理費用。
原本房子沒有吊頂，更換租客的時候新做了個吊頂，也不算是修理費用。
家電只有‘更換’的情況才可以申報，比如說原來就有的空調冰箱壞了，重新換個新空調新冰箱，這個開支是可以扣稅的。
但是原來出租屋裏沒有書櫥，屋主新買了個書櫥放在裏面，這就不能扣了。
第五項，支付給中介的傭金 (Commission)
新加坡租賃市場的規則是，簽訂一年合約，屋主支付半個月房租的傭金。兩年合約，屋主支付一個月房租的傭金。
這部分傭金支出，以及租房合約蓋章的印花稅支出，都可以扣稅。
但稅務局又規定，房子第一次出租的時候，尋找租客的開支不能扣稅。從第二次出租開始，屋主尋找租客花費的開支才可以用來扣稅。
第六項，其他開支（Others）
所有其他的開支，都可以在這項申報。
比如說，人在海外的屋主，有時會把租約交給第三方打理。支付給第三方的必要開支可以用來扣稅。
有的屋主自住，出租個別房間給租客，屋主水電全包。額外支付的上網和每月水電費用，也可以在這項申報。
最後一項，房租淨收入爲負的情況下怎麽辦。
如果出租房長期空置，租金總收入無法抵消全年支出，就會出現房租淨收入爲負的情況。
我們舉個例子說明。
一個三臥公寓，2018年度出租了4個月，每月租金3000元，總收入1萬2千元。
扣除全年房貸利息1萬2千元，再扣除15%的其他租金支出，房租淨收入就變成負數了。
這種情況下，負房租收入不可以用來抵扣屋主的個人工作收入所得。
但是，如果屋主擁有第二間出租房産，並且第二間房産的房租淨收入是正數，那麽第一間房産的負收入，就可以用來抵扣第二間出租房的淨收入。
可以參考稅務局網站的例子。
感謝閱讀蘿蔔點評，我們下期見。
彭威
新加坡萬事通房産專欄作者
彭威：畢業于南洋理工，後職任高級數據分析工程師多年，現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 注冊號：R042525J）
初到坡，瘦高，好友稱蘿蔔，歲月蹉跎，如今高而發福，好友依然稱蘿蔔，蘿蔔點評，由此而來，蘿蔔點評，萬事通說房事~
術業有專攻，蘿蔔不涉及留學移民開公司等等任何業務，只專注于房産，爲買家處理銀行貸款，房屋選購，聯系律師，收房驗收，房屋出租的一條龍服務，不向買家收取任何費用，十年磨一劍，深獲買家好評！
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