新加坡房産概況
有別于國內70年年房産年年限，新加坡房産地契分爲99年年，999年年和永久地契
永久地契與999年年地契
這類房⼦子在新加坡可以說越來越少，尤其是在近年年新推出的項⽬目當中更更爲罕⻅見，選擇較少，但這也促使這類
房⼦子的價值有⼀一定的保證。
⼀一般來說，永久地契房⼦子的價格⽐比99年年地契⾼高出介于10％⾄至20％。由于屋主可永久持有房⼦子，因此即使碰
到經濟衰退或樓市低迷，只要屋主具備持守能⼒力力，這類房⼦子往往能夠渡過艱難周期，柳柳暗花明⼜又⼀一村。
此外，屋主未來在付清房貸之後，若要繼續出租房⼦子賺取收⼊入，這類資本價值仍然跟著通脹⾛走的房⼦子，也能
繼續給屋主帶來良好的租⾦金金收益。
當然，在⼨寸⼟土⼨寸⾦金金的新加坡，尤其在⾯面對發展需求與壓⼒力力的背景下，永久地契也可能瞬間變爲不不永久。政府
⼀一旦有新的發展計劃，可能會征回⼟土地。當然，屋主也會得到賠償
99年年地契
在過去地鐵⽹網絡相對簡單的年年代，99年年地契的房⼦子同永久地契的房⼦子的優劣，有時還算明顯。
不不過，隨著新加坡的地鐵線分布漸趨完善，許多原本交通不不便便的地⽅方，如今都能夠乘搭地鐵前往。尤
其是近年年，建造在地鐵站周圍的私宅項⽬目⼏幾乎清⼀一⾊色是99年年地契。
于是乎，不不少99年年地契的私宅，也跟擁有地鐵站與購物商場等完善設施的特點挂鈎。這類99
年年地契房⼦子的價格，到底有多少來⾃自地契，多少來⾃自周遭設施，⼀一時也不不容易易分清楚。當然，由
于供應更更多，99年年地契房⼦子能提供更更多選擇。
不不過，這類房⼦子剩余年年限越短，到了了⼀一定時候如只剩下40年年，要脫⼿手可能不不易易，因爲買家未必
能拿到貸款。當然，新加坡到了了這麽短的剩余年年限才被重新發展的屋⼦子只占極少數。不不少市場⼈人⼠士認爲，由于99年年地契價格較永久地契低，因此租⾦金金回報率更更爲吸引⼈人。其實，若
從投資視野來說，99年年地契或許⽐比較適合短期投資者的⻛風險胃⼝口，⽽而永久地契則對⻓長期投資者更更爲合適。
那麽對于海海外投資者該如何選擇樓盤呢？⽆無論是永久地契還是99年年的樓盤，外國買家⼀一般都推
薦靠近地鐵的樓盤。地鐵附近的樓盤租⾦金金回報率較⾼高，不不論⾃自住或者投資都是不不錯的選擇。⽽而且
對于外國買家還有⼀一個因素需要考慮，就是將來樓盤如何出⼿手，總體來說新加坡的樓市相當活躍，
⼀一般3到6個⽉月可以賣出。這⾥裏里3到6個⽉月指的是不不分地段的情況下，如果是靠近地鐵盤的話，相對
來說會出⼿手⽐比較快，資⾦金金回籠也快。
2018年11月，新加坡各區部分新盤起始價
第1-8郵區，¥6.7-15.2萬/平米起
第9-11郵區，¥13.8-20萬/平米起
第12-14郵區，¥7.9-8.75萬/平米起
第15-18郵區，¥6-10.8萬/平米起
第19-20郵區，¥7.7-8.1萬/平米起
第21-28郵區，¥8.86-10.4萬/平米起
第27，28郵區的有地別墅¥4.2萬/平米起，但外國人不能買
新加坡除一些大戶型以外
一般投資型2房50-65平米
自住70-80平米；
投資型3房75-85平米
自住型3房90-130平米；
自主型4房115-160平米
（都是實用面積）
大致可以自行計算
基本上新加坡大多數公寓的
總房價集中在500萬-1200萬人名幣
（2-3房）這個一般公寓房價範圍
至于大戶型，這種戶型
一般會在地點比較好的
區域的高檔公寓裏
2房大概90平米起
3房160-220平米或更大
4房200-600平米或更大
如果地段好或面積大
那總價就會高一點
要看具體地點和面積了
第9郵區（烏節路—頂級購物娛樂帶）
第10區（武吉知馬—高檔住宅綠化區）
和第11郵區（諾維娜—高檔辦公室醫療區）
都是深受外國人歡迎的高檔住宅區
第9郵區和10區靠9區的一部分
是新加坡黃金中心區域
最適合孩子成長的國家
最近一段時間
咨詢新加坡移民，留學，房産
的朋友越來越多
新加坡，悄然間成爲了
熱門移民國家
早在2016年就成爲了
中國人最愛移民國家第五位
這幾年越來越受歡迎
新加坡是舉世聞名的花園城市
宜居程度年年都排在全球前列
園林面積占據國土的八分之一
走在新加坡的街道上
滿眼都充斥著醉人的綠色
空氣好沒有霧霾
新加坡是進入東南亞市場的通道
和中國有聯系密切
擁有優越的商業環境
成爲最具吸引力的投資國家
而且，穩定投資環境
繁榮的金融市場活力
友好政策，相對較低的稅率等
中國在內的海外富豪青睐有加
近年來，東南亞房産
特別是新加坡房産
在2017年首次超過美國
成爲最受中國人喜愛的海外投資地點
新加坡政治經濟和彙率穩定
人口計劃穩步增長
房産保值增值潛力很大
第9郵區（烏節路—頂級購物娛樂帶）
第10區（武吉知馬—高檔住宅綠化區）
和第11郵區（諾維娜—高檔辦公室醫療區）
都是深受外國人歡迎的高檔住宅區
第9郵區和10區靠9區的一部分
是新加坡黃金中心區域
第九郵區
自2013年新加坡政府出台
調低收入與房貸比率挂鈎的
嚴厲房控措施以後
新加坡房産沉寂了4年
特別是烏節路一帶的
一些永久地契老項目被嚴重低估價值
非常值得一看
去年熱錢湧入
烏節路一帶豪宅首當其沖
有些甚至有了半年30%的增幅
你如果問我還有沒有增值空間
我只能說看集體收購的
土地價格和新盤量比
烏節路一帶中長期來說
非常有增值前景
第15區（東海岸—新加坡的濱海區）
也是長久以來
深受外國人青睐的住宅區
這裏不但有美麗的海景
頂尖的名校林立
去機場和市中心也很方便
東海岸駕車去CBD濱海灣金沙
一帶不超過10分鍾
其房産價格經久不衰
非常受歡迎
有說法是一旦住進東海岸
就很難搬去新加坡別的區域
確實是這樣，我有一位常住東海岸的
客戶朋友爲了等一個海景新盤
耐心等了1年多等它開盤
足以見東海岸的魅力
東海區公園每隔一段路
會有休息的涼亭，咖啡座
晚上也有特色海鮮
燒烤區，露營區
在這裏散步早上看日出
晚上看日落，生活很惬意
第1郵區（濱海灣-新加坡的新CBD）
和第4郵區（聖淘沙—海景度假區）
都是外國人經常出入的
熱門工作和旅遊的地點
因此在過去幾年也吸引到
許多外國人投資置業
在我看來，第1郵區
新加坡的新CBD濱海灣一帶
非常有前景
但是，在新加坡卻畫風突變
這裏，是世界上擁房率最高的國家之一！
719平方公裏的國土上
居住著561萬人，新加坡人的
擁房率卻超過90%
人口密度這麽高
逆天的擁房率到底怎麽做到的？
一
房價合理
簡單粗暴，就是房價比較合理
控制房價新加坡政府有一手
早在1960s就推出居者有其屋政策
將土地分爲了國有和私有
國有占近90%，確保土地供應
這還不夠，還有《土地征用法令》
政府有權征用私人土地
還有權調整價格
感受到了大家長的支配
那麽，手握土地房價調控的如何呢？
那也可謂是相當合理
圖源：Bloomberg
新加坡非中心區組屋均價
四房式：33萬1000；五房式：38萬
公寓非中心區三室一廳
一般在110萬新幣左右
椰子之前給大家算過
按照新加坡人的月薪中位數
工作5年就能買到組屋
10年就能買到公寓
二
房貸形式
大多數人買房都是貸款
之前，也給大家深度分析過全款 VS 貸款
哪一種比較合適？
新加坡房貸全款還清 vs 貸款慢慢還，能省下多少錢？
看完不得不說新加坡房貸制度
那也是科學的成就了擁房率
新加坡人買房子
可以跟HDB或者銀行貸款
哪個好？比比就知道
HDB貸款利率比較穩定
然而，這是針對新加坡公民的福利
銀行貸款也是很好的選擇
百花齊放，到底哪家比較合算？
這裏，就爲大家整理了
近期！利率最好的銀行配套！
此信息是從新加坡16間銀行的
所有配套中選出的最好的利率配套（
如果配套一樣，會選擇審批快的銀行）
每月會及時更新
TIPS: 新加坡的銀行利率相對較低
很利于貸款買房
一般配套中的前2-3年利率較低
但如果不注意更新配套（Refinance）
後幾年的利率會升高不少
例如一個$60萬的房貸過了配套期兩年
不更新配套的話
每月房貸要可能多出$200新幣或以上
(視具體情況而定)
如果放任不管
這本可節省的部分也不可不算
長期算下來是一個不少的金額
這就是在配套過期前的三個月
要著手換一次配套的原因
這樣就一直可以保持
在享受銀行最低利率配套
這期9月最好的
已建成私人房産利率配套中
中國銀行和HSBC榜上有名
適用于新貸款的轉售公寓和洋房
或已有貸款的更新配套（Refinance）
已建成私人房産最好的銀行利率配套
在建中最好的新樓盤銀行利率配套
組屋（HDB）最好的銀行利率配套
三
新樓盤打折資訊
新加坡新樓盤發展商爲了促進銷售開始給力打折。政府加5%的額外稅是嗎，我打折變相還給你的意思！買房跟買衣服一樣，趁著打折入手是硬道理~
7月5號新房政過後的3-6個月其實是買房黃金期，新房政市場情緒受影響，大家觀望的居多，轉售市場變得好還價，新盤市場發展商變得好說話。
因爲這次的新政未像2013年6月的房政觸及到收入與貸款比例挂鈎TDSR這個致命點，根據以往的經驗預測大多像以前的類似新政一樣，緩一緩就過去了。
畢竟這次新政的目的只是爲了“慢慢漲，不要太快”。大環境下，新加坡經濟政治穩定，人口計劃持續增長，房産抗通脹的本性，大方向是向上的。
現在房價仍然在底部向上勾的有利入手階段，烏節路豪宅8月又開始頻頻動作，接連賣出，這不得不說是最先驅的買入信號。
