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新加坡房價又開始升熱了！降溫還有用嗎
新加坡私宅的價格在2019年第二季度出現了顯著轉變，環比增長1.5％，創下五年來的新高。面對以下的原因，這價格的趨勢使到很多行內專家吃驚。1）政府剛在2018年7月份推出新的降溫措施2）價格在2018年第4季和2019年第1季放緩3）未售出的私人住宅的不斷上升大家應該很好奇，到底是什麽導致了這種增加？我們今天就討論3個點。1）政策2）需求3）供應
政策 – 降溫措施的影響已經減少
政府推出降溫措施的原因就是避免泡沫産生，以便達到一個穩定的房地産市場。不管是哪一種的政策，他的問題在于它可能是一把雙刃劍。降溫措施在短期內防止投機者進場，但那些被迫近期無法進場人可能會導致在後期形成更大的需求。這些需求是不能忽視的。降溫措施也形成了一種心裏的畏懼 – FOMO (Fear Of Missing Out)。以往的案例告訴了我們降溫措施會把價錢慢慢推高。這次也不例外，也就造成了很多買家進場。每當新的措施推出，效應都會在6個月後逐漸消失。
需求
新私宅的銷售量在2019年2月份穩定，但是從3月份6月份回升到甚至還比2018年7月以前的銷售量還高！在2018年的上半年，開發商一共賣了3947間房子，平均一個月賣658間。但是在2019年的上半年，開發商一共賣了4188間，平均698間。這個趨勢也蔓延了到7月份。開發商Capitaland (凱德置地)在7月份推出的位于Outram地鐵站旁的One Pearl Bank賣出了耀眼的成績。凱德以均價新幣$2400每平方英尺賣出所有推出的單位。
需求回升顯示了市場的潛在優勢以及對房地産這項投資信心的回歸。房地産還是對中長期最穩定的投資。尤其是全球經濟下滑和貿易戰，新加坡房地産還算是個穩定和保值的投資。供應 – 逐漸減少隨著需求重返房地産市場，未售出的新私宅位數量也從第一季度的37,799套的高位下降至第二季度的34,486套，下降近10％。開發商必須在從買地皮的5年內把房子賣完，避免政府的罰款。因此，這些開發商希望能在接下來的4，5年內新私宅銷售量平均每年賣出9000套，這樣他們就可以避免罰款。
2019年上半年，到底誰在買？
超過80%是新加坡公民，永久居民 (PR)占了12%，外國人占了6%。這個數據告訴了我們新加坡人對房地産很有信心。我們也別忘了，新加坡人買第2，3套房子的稅是至少15%和18%。我相信如果80%的買家是外國人的話，泡沫形成的可能性會很大，會更危險。在這80%的新加坡買家，很多都是在這近兩年集體收購(老房子搬遷）的幸運者。差不多7000戶家庭一共收了新幣$200億，平均每家人獲取了$300萬。由于世界其他地方的不確定因素，新加坡順理成章作爲安全避風港的地位也是爲什麽價格會上漲和外國買家數量增加的另一個因素。英國億萬富翁戴森爵士近期也在新加坡買了一共價值$1.2億新幣的公寓和別墅。
根據新加坡私宅聯合網分析顯示，新私宅和轉售私宅的大部分交易都在$100萬新幣到$150新幣之間，而五年前，大部分購買都低于100萬新元。
市場展望那麽2019年下半年市場將如何？雖然新加坡政府表示新加坡今年不會陷入經濟衰退，但經濟放緩和全球經濟前景不明朗將會受到買家的關注。房地産市場與經濟息息相關。當全球金融危機在2008年襲來，並且新加坡經濟萎縮時，房地産市場的價格也下跌了。由于2019年不太可能出現經濟衰退; 價格也會同樣的保持平穩。
更何況，聯邦儲備局在7月31號減了25點的利息，這也是在近10年的第一次減息。這將對借貸利率産生連鎖反應，有利于購買房産。
2019年上半年開發商推出了5,491套新私宅，市場接受了4,188套。這可是76%銷售的成績！如果上半年的銷售勢頭持續到下半年，那麽2019年開發商的總銷售量將打破2018年的成績，並達到9,000個單位。我預測2019年價格上漲了5％，相比2018年的價格上漲了7.9％。
新加坡政府給予首次組屋購買家庭更多資助新加坡政府將在下個月公布首次購買組屋的新政策，無論是購買新組屋還是二手組屋都將會得到更多政府資助。
國家發展部長黃循財透露，政府將在下個月公布詳情，原本在本月開展的預購組屋銷售活動也將延遲至9月舉行，以便更多購房者可以從新政策中受益。
下一輪的預購計劃會在榜鵝和淡濱尼地段提供約有3350個組屋單位，這是本年第三輪組屋銷售活動。
新加坡總理李顯龍在周日的國慶群衆大會發表講話並提到，針對新加坡如何支持年輕夫婦生育、確保組屋在負擔得起的水平，國會中年輕的部長也有很多提議。現階段，國家更重視新生兒人數，並希望這個數字會繼續攀升。
近年來，政府爲了幫助首次組屋購房者出台了一系列調整，從2017年開始，新加坡政府發放了高達5萬新元的住房補貼(Additional CPF Housing Grant)，高于早些時期的3萬新元。
去年，新加坡建屋發展局(HDB)表示，將允許年輕夫婦(包括滿21歲的大學本科在讀生、現役軍人)提前申請購房補貼，而不是因爲沒有收入記錄而推遲他們的購房計劃。這些措施改善了國民對房屋的負擔呢你，也幫助年輕家庭更早置業。
本地房地産經紀公司橙易的研究部主管表示，自5月份公積金(CPF)用于購買高齡二手組屋的金額調整生效以來，導致本地年輕人難以購買舊組屋。建議政府重新審視這個現象，因爲很多年輕人比較喜歡住在離父母家近的地段，或者更喜歡住在市中心地段。另外，鑒于新加坡人民的收入中位數值不斷上升，政府可能也會將購買新組屋的家庭收入上限進行調整。
重塑南部瀕水區 分析師料房價將上揚
李總理前天在國慶群衆大會上宣布，將把南部瀕水地區建設成爲“濱海榜鵝”，岌巴俱樂部現址將興建約9000個住宅單位。受訪分析師指出，該區既靠近市區，可帶來優越瀕水生活，附近又有地鐵站，聯通性良好，預料住宅的升值潛能大。新加坡南部瀕水地區（Greater Southern Waterfront）將重塑爲集居住、工作與休閑于一處的新場所，分析師大多看好這項發展計劃，認爲將推動該地區房價上揚。李顯龍總理前天在國慶群衆大會上宣布，政府將把南部瀕水地區建設成爲“濱海榜鵝”，岌巴俱樂部現址將興建約9000個住宅單位。高緯環球東南亞區研究部主管李敏雯指出，9000個住宅單位涵蓋私宅和組屋。這意味著廣泛新加坡人，包括較低和較高收入家庭，都有機會享受到現代化和高樓層住宅的瀕水生活。她說：“這個地區住宅需求預料很高，因爲它們既靠近市區，可帶來優越瀕水生活，附近又有地鐵站，聯通性良好。”高力國際新加坡研究部主管宋明蔚也認爲，南部地區住宅的升值潛能大。不過她提醒，目前該地區具體發展措施尚未出爐，投資者不應操之過急，貿然進場投資。她進一步指出，包括直落布蘭雅地區和升濤灣在內，第四區現在有約7000個私宅單位，而下來政府將推出的9000個住宅單位（私宅和組屋），將大幅增加該地區住宅供應。宋明蔚說：“在政府未提供這批住宅推出時期和地點等詳情前，要評估它對樓市影響或許爲時過早。這些住宅發展計劃可能需好幾年才完全落實，所以短期內對樓市影響將是微乎其微。”休閑設施方面，隨著布拉尼碼頭在2027年遷至大士，布拉尼島將與聖淘沙一同重新發展，興建新的旅遊景點。政府下來將給聖淘沙注入新活力，擴建它的自然和曆史走道，保留島嶼特色，以及讓鐵道走廊直達聖淘沙。對此，利斯蘇富比國際房地産新加坡運營總監梁文豪說，這將增添聖淘沙休閑和娛樂的吸引力，也讓升濤灣的別墅和公寓項目再次引起買家關注。南部瀕水地區覆蓋新加坡南部海岸線30公裏，從濱海東花園一直延伸至巴西班讓。它的土地面積約2000公頃，是濱海灣的六倍，相當于兩個榜鵝新鎮。岌巴俱樂部附近主要以私宅項目爲主，包括吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）和佳麗比園（Carribean at Keppel Bay）等，它們的平均每平方英尺價格爲1600元至1700元。較遠的直落布蘭雅地區則有不少組屋單位，以直落布蘭雅四房式組屋轉售價爲例，可看到海景單位約80萬元起跳。
開辟更多辦公空間 讓中央商業區“去中心化”
政府也將在南部瀕水地區開辟更多辦公空間，類似于豐樹商業城（Mapletree Business City），以帶來更多就業機會。人們可在住家附近工作，也能在公司附近居住，無論晝夜，爲該區注入生機和活力。
政府較早前發布的2019年發展總藍圖中，已表明拉柏多地鐵站旁會興建地下發電站，地面上則興建商業建築。
仲量聯行研究與咨詢部主管鄭惠勻指出，這是一個令人期待的計劃，因爲從亞曆山大路至巴西班讓一帶近期發展迅速，吸引了谷歌、Grab、雷蛇（Razer）和蝦皮（Shopee）等科技公司，俨然一個小硅谷。因此，南部瀕水地區的發展，將進一步提高該地區吸引力，讓更多公司在那裏設立辦事處。
長期來看，鄭惠勻認爲南部瀕水地區會演變成中央商業區的延伸，並提供更具競爭力的租金。這也有助于緩解商業區面對的供應壓力。
李敏雯指出，隨著政府在南部瀕水地區發展更多辦公空間，這將加快商業區“去中心化”（decentralization）進程，甚至中央商業區概念可能遭淘汰，取而代之的是範圍更大、更具商業活力的“中央商業廊道”（Central Business Coast）。
她說：“中央商業區以後可能跟南部瀕水地區結合起來，並銜接緯壹科技城（One-north）和武吉士地區，構成中央商業廊道。”
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