伊斯邁(Ismail Gafoor)／文
隨著私人房地産的尺價突破1000元水平，EC還是維持良好和獨特的吸引力，而隨著家庭收入頂限上調至1萬4000元，更多組屋提升者將符合購買條件，不必再勉強推高預算來購買大衆化市場的私人公寓。
由于2010年以來的執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）的供應源源不絕，以及今年將有大量單位竣工，跟私宅甚至組屋相比之下，預料將有更多年輕夫婦會購買這類房屋。
爲應付“夾心層”需求而設的EC，是介于政府組屋和私宅之間的一種混合式住宅。它迎合想要住進私宅但是承擔不起私宅價格高漲的屋主需求，不過由于這群屋主的收入高于平均，他們並不符合購買建屋發展局（HDB）組屋的條件。
EC填補了這個落差，讓人們在政府融資政策的協助下，也有能力住得起豪華的房屋。
EC價格一般也比私人公寓來得低，因此對于組屋提升者來說，是能協助他們實現目標、相當具吸引力的選項。
以“折扣價”購買私宅
根據PropNex研究部資料，新推出EC定價通常比私人公寓低20％至25％，因此對私人公寓價格望而卻步的中等收入家庭或組屋提升者來說，EC大致上是一個受歡迎的房屋選擇。
向發展商直接購買的新EC，也和普通的組屋一樣，設有家庭收入頂限。不過，這個收入頂限已被推高，李顯龍總理在2015年國慶群衆大會上宣布從之前的1萬2000元提升至1萬4000元。
此外，只要家庭核心成員有至少一名新加坡公民，就符合購買條件。建屋局也會爲這類屋主提供購屋津貼。
一旦達到五年最低居住年限（MOP），EC屋主的情況將更有趣，因爲他們可在幾乎沒有限制的情況下出售EC，唯一例外是只能將房子賣給新加坡公民和永久居民。
這幾乎等同于私宅，但只能賣給新加坡公民和永久居民。
在持守10年後，就連以上限制都取消，這意味著外國人和公司團體也能購買超過10年屋齡的轉售EC。在這個階段，EC就和其他非永久地契私人公寓一樣。
EC的強勁價格增長
轉售EC也顯示了強勁價格。如果再考慮到買家是以“折扣價”購買EC單位，這交易的“甜頭”顯得更多。
優點和缺點
不過，EC並不是一種適合短期獲得回報或者能在一夜之間套利的房地産類型。由于EC必須住滿10年後才全面私有化，因此EC的買價和賣價之間的差距會隨著時間而縮小。
唯有在新EC的價格比相同地點和素質的全新私人公寓來得便宜時，購買EC才符合經濟效益。
對于想要住滿至少五年，但無意購買其他住宅資産的買家來說，EC是很好的選擇。EC買家並沒有被限制投資商業或工業房地産，只要在有關商業單位內沒有住宅的部分就行了。
除此之外，EC還有以下其他“優惠”：
● 豁免繳交額外買方印花稅（ABSD）。
● 屋主無需支付賣方印花稅，因爲屋主必須達成五年最低居住年限的要求。
● 可以延期付款，首期付款只有20％，在獲得臨時入夥證（TOP）時繳付65％，而剩余的15％在房子法定完工（legal completion）後再付。
● 和其他共管公寓享有同等的生活素質與設施，不過首次購屋者卻可以申請2萬元或3萬元的公積金購屋津貼（CPF Housing Grant）
● 進場價格較容易符合預算（比大衆私人公寓來得低）。
EC家庭收入頂限提高
雖然條例規定組屋提升者必須在EC項目完成的六個月內賣掉其組屋單位，但這項規定的好處是，銀行在計算他向發展商直接購買EC單位的可貸款數額時，組屋提升者每個月原本要攤還的組屋房貸款項，不會被納入總償債率（TDSR）的計算方程式中。
由于家庭收入頂限已提高，對組屋提升者來說，這可能是你采取行動的最好時機了。
目前市面上仍有一些在2013年和2014年推出的EC項目，無須支付轉售抽潤。
豁免轉售抽潤可讓提升者節省4萬元至5萬元，視第一次獲得津貼的組屋類型而定。以一個800平方英尺的EC單位來說，節省的款項相等于每平方英尺50元至60元。
那些想購買在2015年或之後推出的EC的人，就必須支付轉售抽潤。目前，市面上預計還有約496個EC單位豁免轉售抽潤。
EC2016年及未來前景
隨著私人房地産的尺價突破1000元水平，EC還是維持良好和獨特的吸引力，而隨著家庭收入頂限上調至1萬4000元，更多組屋提升者將符合購買條件，不必再勉強推高預算來購買大衆化市場的私人公寓。
對EC的積壓需求對這一資産類別有利，特別是會引起潛在買家和組屋提升者的興趣，因爲現在還有免付轉售抽潤情況下提升住宅的一段空窗期。
總的來說，大衆化私宅和EC之間的價格差距日益擴大、新總償債率框架的部分豁免權，以及現有的房屋津貼，都讓EC顯得比從前更容易負擔。現有EC項目近5000個新單位的供應，也讓潛在買家有更多可供考慮的選擇。
隨著今年進入市場的EC供應有限，對于EC的需求預料將保持強勁，並且長遠來說來說有上行空間，因爲發展商將不斷改進設計和設施，吸引想要提升至私宅居住環境，同時又能得到津貼的買家。
本文作者是博納集團總裁