寬松量化後，泡沫經濟的“房價異類”
以往的8年，在全球寬松量化的刺激下，北上廣深、香港、紐西蘭、澳大利亞、英國房價均漲幅超越100%。在過去這波衆人夢想房産點石成金的瘋狂熱潮中，全球卻只有一處的房價穩如盤堅：新加坡！
在如今快餐經濟的背景下，每個人都渴望金錢的幾何增長，過去的8-10年，發達城市房地産都讓人趨之若鹜，特別在中國的北上廣深，爲了一套寸土寸金的房産，幾代人砸鍋賣鐵去拼湊一個房産首付，只爲幻想著自己子孫未來有一個錦衣玉食的立足之地。可與這些地方形成鮮明對比的，是新加坡8年幾乎未曾變化的房産價格。
看幾個數據：
⏏ 過去30年新加坡經曆了4個周期，平均每個周期是7~8年時間，過去的八年在一連串的降溫措施下房價指數基本持平。
你所不了解的“鐵血政府”
不同于中國房地産的快速經濟政府，有別于其他發達國家的民主政府，更與其他土地的財政政府有著明顯差異化，新加坡政府有著雷厲風行的政策手腕:
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財政不依托土地買賣
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政府賣地的收入不進入財政，而是進入國庫。國庫的資金給政府投資公司在全球投資，投資後的收益部分的一半才納入當年財政。這樣的系統，讓政府有著不看開發商是否買地的骨氣。
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阻止開發商囤地，五年之內要售罄，否則重罰。所以新加坡的開發商更多是薄利多銷模式，産品越建越好，價格卻保持親民。
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TDSR限制信貸，建國以來最嚴厲的信貸收緊政策壓制需求。政策部分，參考過去文章：買房必讀 – 你所需知道的購買新加坡私人房産的若幹事項
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ABSD 額外印花稅致力打擊投機，投機客紛紛離場。
（例如：著名的黑石基金Blackstone，在市場低點團購的廉價優質地産，持有了五年，今年幾乎原價斬倉離場。當然，機構沒有賺到的錢，其實是留給散戶的一個絕好的投資機會，具體分析請參考：2019”豪宅“投資品入手唯一機會！低于同類産品30%，你會錯過嗎？）
新加坡到底怎麽了？
壓住房産泡沫，不聲不響中，新加坡發生了這些變化：
1）人均收入增加超過60%, 全球發達國家中收入增加最高。而房價基本持平，人民安居樂業，國強民富，藏富于民。
⏏ 2012-2017新加坡人均中位收入表
2）基建繼續領先
從2012年政府降降溫市場，政府也緊縮了移民，同時大力投資基礎建設。過去八年，一系列眼花缭亂的基建項目讓民衆拍手稱贊：新的地鐵，新的公園，新學校醫院，新的航站樓，甚至把瀑布搬進了機場。目前，新加坡的基礎建設被國際主流機構評爲全球最佳，新加坡也公認爲亞洲生活品質最高的城市，超過東京和香港。
⏏ 濱海灣金融中心的植物園：Garden By the Bay
⏏ 星耀樟宜 – 新加坡機場購物中心
3）市場無泡沫，大資金國際大量進入新加坡，財富管理行業蓬勃發展，進一步亞洲瑞士的地位！
⏏ 新加坡的資金管理總量每年以15%-20%的速度快速入場！被譽爲”亞洲的瑞士“的新加坡，正在悄悄的趕超他曾今學習的榜樣。
4） 國際競爭力穩居世界前列：
國際管理發展研究院(IMD)商學院28日發布《2019年度世界競爭力報告》，顯示新加坡上升兩位，繼2010年之後再度成爲全球最具競爭力經濟體。
⏏《2019年度世界競爭力報告》
5） 房價收入比同類城市中最低，大量人才排隊進入，新加坡政府精挑細選對口人才，爲未來人才儲備做准備！
投資資産的“保險箱”，它的自我增值時機正在悄悄來臨？
在美國寬松量化影響以及全球經濟環境近年的日漸衰落的背景下，新加坡房産均價的增長和跌幅幾乎爲零, 如同一個堅硬厚實的保險箱把風險和泡沫如鐵閘般阻隔在外。
炒房的人可以先休息一會兒，價值投資者往下看:
Kevin寄語
新加坡提前把泡沫刺破了，所以未來幾年，你看到別的城市房價下跌，新加坡房價卻往上走，這是很正常很合邏輯的事情。
（1）堅定的價值投資者，不會在泡沫上的雲中踏舞，看似高不可攀，實則隨時可能跌入谷底。
（2）資産配置時代，新幣資産很值得持有！
（3）無法忍受價格增長太低？就加杠杆吧，基本面強的資産，風險低，下行空間非常有限!
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過去我有投資新加坡，上海，重慶，馬尼拉，吉隆坡，新山等城市，我對新興市場保持謹慎態度（請參考過去文章：我的投資經曆 (2) – 馬來西亞(上)），反而是周期性強，低增長的新加坡，我非常看好。（參考過去文章：我的投資經曆(1)-新加坡）
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對于新加坡市場，我的投資目標是：在貸款75%，沒有額外印花稅的情況下，3-4年出場，本金翻倍。
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三年本金翻倍，做的到嗎？怎麽找到好的投資標底？約我喝茶細談吧
了解我的故事，我眼中的新加坡
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Kevin Feng 馮舟
Propnex Realty 博納産業 董事
手機：+65 82009297
www.KevinFengSG.com
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