魯曉芙，財經作家，旅居歐洲，以荷比盧爲基地，從事全歐洲投資並購業務。
中國經濟已經國際化了，不了解歐洲，有時候，你就不了解中國。
歡迎關注：魯曉芙看歐洲。 合作請聯系微信：Xiaofu_Lu
香港的房價越來越高，年輕人根本沒有希望能夠買到房子，很多人畢業了以後，還是跟父母蝸居在只有20-30平方米的鴿子籠裏面。
同樣是國際金融中心，新加坡卻沒有這樣的問題，炫耀公共住宅計劃的國家何其多，但很少有國家會像新加坡這麽投入；4/5的新加坡永久居民，住在政府建造的補助房屋，而且大多數都是自住。
117萬買三房，新加坡組屋政策有多厲害？！
將新加坡想象爲低稅天堂的遊客，見到如此巨大的公共組屋系統，必定會十分驚訝。然而，建屋發展局（HDB）是新加坡經濟和社會政策的關鍵，是執政黨人民行動黨的基石，也是非常吸引人、卻又十分棘手的模式。
建屋發展局成立于1960年，以取代英國殖民者的城市計劃機構。建屋發展局一開始的目標，是爲貧窮家庭建造出租房屋，但在4年內，就轉爲建造向民衆銷售的公共組屋。
新加坡前總理李光耀稍後寫道，他認爲，房屋所有權普及化，可以讓每一位公民與國家利害相連，也能讓華人、印度人和馬來人更加緊密。政府利用權力取得許多土地（目前政府擁有新加坡約90%的國土），並逐步將新加坡人從平房村落移往混凝土高樓。
今日，新加坡約有100萬戶組屋，大多聚集于核心區外圍的新市鎮。每一年，政府都會出售新一批預售組屋，主要銷售給首次購屋者；每戶皆爲99年的租賃權，並以低于市場的價格出售，但成功申請者必須等上三、四年，房屋才會建造完成。
新加坡人也可以選擇向屋主購買現有組屋，並由買賣雙方議定價格。初次和二次購物者，無論是買新屋還是舊屋，都可以獲得政府補助。政府以配額確保每區組屋的華人、印度人和馬來人比例，能反映全國的人口組成，避免形成種族聚居區域。
今年，榜鵝( Punggol)的新三房組屋，平均價格約略超過30萬新幣（約156萬人民幣）。符合收入條件、取得政府首次購屋補助的人，最多可獲得7.5萬新幣(約39萬人民幣)的補助。也就是說，買三房，只需要117萬元人民幣就可以了。新加坡是發達國家，這樣低廉的成本，可以說非常讓人驚訝了。
在次級市場購買相似的組屋，價格約會高上1/5至1/4。購買私人房地産公司建造的公寓（主要銷售給外國人和最富有的新加坡人），價格可能會多達3倍。
新加坡人用來購買組屋的現金，部分是由中央公積金（CPF）提供；CPF是全國性的強制存款機制，絕大多數的工作年齡公民，都得將20%的月薪（雇主必須額外提供17%）存起來。
公民有權取出部分儲蓄作爲組屋的頭期款，許多人也有權獲得建屋發展局提供的低廉房貸，並將每月繳入CPF的金額，用來支付部分或全部的房貸月繳額。
社會穩定，還有其他妙處
新加坡幾乎完全沒有流浪者，組屋看起來有些單調，但幹淨、安全、室內空間夠大，也比香港、倫敦等部分富有城市的同類住屋選擇更易于負擔；建屋發展局表示，首次購物者平均只需將低于1/4的家庭收入用于償還房貸。
它對政府來說也相當劃算。2015-16年，國庫用于住房的支出爲18億新幣（總預算的2.4%），已足以補足建屋發展局的年度赤字（建屋發展局本身的預算爲170億新幣，它有獲得政府放款，但也會向銀行和債券市場借款）。新加坡政府表示，建屋發展局于1960年代成立至今，獲得的補助總額約略超過280億新幣。
新加坡不需要傳統的、以稅收支持的退休金機制，原因之一就是補助與住房連結在一起。其理論在于，幾乎所有的新加坡人在退休之時，都會擁有自己的房屋，也會有存款。
願意在退休後換間小一點的房子的人，生活也會相當不錯。願意在父母居住的地區購買房子，就能獲得額外的折價；此舉可鼓勵新加坡人協助照顧年長者，有助減輕政府的負擔。
這套系統也是人民行動黨得以執政近70年的原因。
支持者指出，將住房視爲要務的政黨能獲得民衆信任，並不令人意外；不過，極高的房屋擁有率，確實也讓新加坡選民極度風險趨避。人民行動黨的候選人常會在選舉時指出，如果位于投給反對黨地區的組屋，會排位到最後才獲得政府資助的升級。
此外，政府利用自身對住房系統的掌控，來形塑新加坡人的生活。能否購買組屋的規範十分嚴格；部分規範有助壓低成本，但也帶有濃烈的家長主義氣息。
影響最廣的就是優先提供給夫妻（近年新加坡積極提升生育率），單身者亦可申請，但得等到35歲才行。
因此，年輕成人常會繼續住在家裏，等到結婚才搬出去。同性伴侶的婚姻並不合法，因此也有著相同的處境。1990年代中期的道德恐慌後，未婚母親也發現，他們比其他家長更難購買組屋。
並非完美，也有不滿意地方
與英美歐洲的社會住宅方案相較，最貧窮者獲得的補助極少；通常只有家庭月收入低于1,500新幣(約7790元人民幣)的人，才能取得補助出租住房，而且只有套房和一房住宅，不適合處境艱困的家庭。新加坡建屋發展局表示，收入略高于此數的人，應該就有能力透過機制購買房屋。
這套極度重視房屋擁有權、忽視租屋的系統，能否繼續滿足新加坡人的需求，有待觀察。
有些人質疑，年輕成人投入房貸的金錢，也許應該用來創業。購買組屋所需的承諾，也不僅只是婚姻；搬家或是在頭5年想出租房屋，都得尋求許可審批。
目前而言，這似乎是相當合理的交易。然而，縱有建屋發展局提出的誘因，新加坡人仍舊越來越晚婚；即使近期的降溫措施降低了物價，物價上升已然壓縮荷包。
今日的買家，也必定無法享有父母和祖父母享有的、新加坡高速成長之時的資本報酬。
風險在于，年輕人可能會不再視這套系統爲國家資産，而是視之爲“鍍金的牢籠”。
編輯：鶴立高崗 格式：黃牛
