由于過去一年金融和房地産資産增長加快,家庭負債增長放緩,我國家庭淨財富過去一年的增幅加快,今年第三季同比增長5.7%至1萬5885億元,去年第三季的增幅爲2.8%。
新加坡金融管理局昨天公布年度《金融穩定評估》報告時指出,本地家庭擁有足夠的金融緩沖,能應對目前疲軟經濟和人力市場的影響。不過,考慮到接下來利率可能上揚,就業市場疲弱,國人仍然應該謹慎理財。
報告顯示,第三季本地家庭金融資産增長7.3%,主要是因爲現金、存款和公積金存款推動增長,現金和存款增長6.6%,公積金存款則增加9.6%;股票資産第三季上揚2.1%,但過去一年股市表現不佳則使得股票資産期間平均下滑4.3%。
組屋則推動本地家庭的房地産資産于第三季增長2.8%,這是因爲政府推出更多組屋單位,認購率良好,而且組屋價格穩定。
金管局指出,自從2009年推出一系列宏觀謹慎政策後,本地家庭持續降低負債率,家庭債務的增長放慢到更加可持續的水平,從過去五年平均6.9%,放慢到今年第三季的2.8%。其中,房屋貸款的增長從去年第三季的4.8%放慢到3.3%,房貸占家庭債務的四分之三。
房貸償債率改善
此外,房貸的風險水平也改善,多數房貸的房貸與價值比率(Loan-to-valuation,簡稱LTV)不超過80%,房屋貸款超過資産價值的情況非常少。
償債情況也有所改善,例如,收入最低的20%家庭,償債率從2013年的22%下跌至2015年的17%;中位數收入的家庭,償債率從2013年的35%略降低至2015年的34%。
根據金管局的壓力測試,假設家庭收入下滑10%至20%,同時房貸利率提高三個百分點,中位數收入家庭的償債率仍然低于50%。“不過購買私宅的低收入家庭可能會面對壓力,房貸償債率會超過60%。”
金管局提醒,雖然整體償債率已改善,但國人仍然應在財務方面保持謹慎,在確保退休金充足的情況下控制負債。
此外,國人應該仔細評估自己的投資,避免把投資集中在單一的産品或市場。
考慮房地産投資的人士應該了解,房地産的空置率正在上升,租金則下滑,利率也即將調高,這意味著投資者可能無法依靠租金收入來償還房貸。
彙率的波動和外國經濟體貨幣政策的變化,也會影響海外房地産的貸款和租金回報。
房地産降溫措施近期不放寬
盡管本地房地産價格已經連續12個季度下滑,但政府在近期內不會放寬房地産降溫措施。
新加坡金融管理局在昨天公布的《金融穩定評估》報告中,作出這樣的暗示。
金管局指出,政府于2009年推出宏觀謹慎措施後,本地家庭的資産負債水平有所增強,房地産市場趨于穩定,“但要穩固這些進步還需要一段時間,這是爲了讓本地家庭更好地應對利率上揚和收入下滑的沖擊。”
私宅交易量仍穩定
金管局表示,放寬降溫措施不僅取決房價下跌的幅度,也要考慮全球的宏觀情況。
例如目前全球利率仍然處于低水平,這可能會讓投資者承擔更高風險,並助長資産價格的泡沫。
報告指出,雖然本地私宅價格自2013年第三季開始累計下跌11%,但交易量保持穩定,轉售活動有所增加,一些新項目的認購率也相當高。這可能是因爲利率依然處于低水平,以及買家和賣家之間的價格期望值更接近。
此外,在我國實施宏觀謹慎措施後,不少其他市場也相繼這麽做。目前本地房地産價格和其他市場相比仍然顯得相對便宜,如果政府放寬政策,可能會導致熱錢流入。
金管局提醒房地産投資者:“房地産的空置率正在上升,租金在下滑,利率也即將調高,這意味著投資者可能無法依靠租金收入來償還投資房地産的貸款。”