樓市乾坤
政府把大範圍的地段賣給一個主要發展商（master developer），讓它規劃與發展，這樣的合作模式是否可行，政府正在探討。
這是國家發展部長黃循財去年底在新加坡産業發展商公會（REDAS）的晚宴上透露的信息，而近期出爐的未來經濟委員會報告書也提到這個模式。
例如，倫敦的國王十字（King’s Cross）和金絲雀碼頭（Canary Wharf）等成功項目，就是由主發展商與當地機構合作開發。
新加坡的濱海灣金融中心（MBFC）也曾試驗這種做法。
這種模式帶來的巨大商機令不少業界人士雀躍不已，但也有人懷疑，新加坡總占地面積不過700多平方公裏，是不是真有能力把大範圍土地賣給一家主要發展商？這種模式有什麽好處？是否存在潛在未知的隱憂？
新加坡有大範圍土地可售嗎？
受訪的房地産分析員指出，新加坡雖然地小人稠、高度發展，但其實還有不少地段在未來15年，將被騰出以打造大型城鎮，因此絕對有條件將大範圍的土地出售給發展商規劃和發展。
最近，兩個高爾夫球俱樂部——裕廊鄉村俱樂部（Jurong Country Club）和萊佛士鄉村俱樂部（Raffles Country Club）先後被征用，以便發展興建成連接新加坡與吉隆坡的高速鐵路終站。
以占地約67公頃的裕廊鄉村俱樂部來說，其實只有兩成將用來建造新隆高鐵終站，其余八成約53.6公頃的土地，在完成鐵道設施後，將用來發展建造商業、零售、娛樂及社區等綜合用途。
53.6公頃是什麽樣的概念呢？大約可建六個怡豐城（Vivo City），或15個濱海灣金融中心。
位于聖淘沙島對面的怡豐城，占地8.4公頃，擁有150萬平方英尺的建築樓面和104萬平方英尺的零售面積。這座新加坡最大的購物中心，地面三層、地下兩層，另外還建有一棟七層樓的停車場。
至于濱海灣金融中心，它占地3.55公頃，擁有300萬英尺的辦公樓面、17萬9000平方英尺的零售樓面，以及649個公寓單位。整個項目建有三棟辦公樓（33層、50層和46層）、兩棟公寓大樓（428個和221個單位），以及一棟零售商場。
裕廊鄉村俱樂部去年結束營業，萊佛士鄉村俱樂部則最遲必須在明年7月，把占地143公頃的土地歸還給政府。假設八成的土地可以在鐵道設施完成後重新發展，預計將有超過110公頃的土地可被騰出來。
政府也正計劃在2030年後，將巴耶利峇空軍基地遷移至樟宜東，騰出一幅800公頃的龐大地段，面積比宏茂橋和碧山還要大。
至于丹戎巴葛、布拉尼島、岌巴和巴西班讓集裝箱碼頭，將在2027年租約屆滿後搬遷至大士的超級碼頭，這將騰出1000公頃的土地，或相等于兩個半濱海灣的面積，從珊頓道延伸至巴西班讓。
另外，俗稱“咖啡山”的武吉布朗墳山（Bukit Brown），也將清走部分墳墓。此地約86公頃，有10萬多個墳墓，估計直接受影響、需要起出的墳墓約5000多個。
在這之前，占地約93公頃（相當于大巴窯的五分之一）的比達達利新鎮，也已經將墳墓清除，估計可建大約1萬1000個住宅單位，其中90％是組屋，其余是私宅。
規劃好處：霸型項目具有標杆和帶動作用
黃循財說，這種模式將能讓私人業者扮演更大角色，爲我國未來的城市建設注入新活力。在這個模式下，政府不會爲每座建築所在地段個別招標，而是會把大範圍的整個地段賣給一個主要發展商，讓業者根據需要決定發展進度，優化土地用途。
爲了控制風險，主發展商可分階段落實項目，也能在首個階段落實後，選擇是否繼續開拓項目。
黃循財舉例，倫敦的國王十字的發展商，並沒有爲了得到更多總建築樓面而拆除舊樓房，而是自發修繕舊建築，讓它們煥發新生命。雖然這樣做的成本更高，但最終讓整個地段在長遠上實現更高價值。
同樣地，倫敦的金絲雀碼頭的發展商與政府合作，在區內建設地鐵站，並承擔其中三成費用，作爲回報，業者獲得經營地下商業空間的權利，開創雙贏的局面。
黃循財說：“這些項目的發展商有很強的歸屬感，他們相信優質的設施和良好的管理，能提升地區的價值和吸引力。這種具備說服力的願景引導整個發展項目，也爲公衆提供更多公共空間和活動。”
欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮解釋，小型商場爲了確保人潮和租金回報率，結果租戶來來去去都是同樣商家，商品也顯得大同小異。相對來說，大型商場一般有較大的“肚量”可以銷售更多樣化的産品，包括一些小衆精品商店、小衆餐廳等。
同樣地，小型項目爲了控制成本必須寸土必爭，不可能將數千平方英尺的樓面，撥作非盈利或者低盈利用途，例如讓公衆聚集的噴泉，或是供人們表演的小型劇場。但是，大型項目卻能爲了提升項目的整體價值，而撥出大幅面積用來打造更好的環境。
仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝說：“主發展商的模式可以適度在較大型的項目采用，以便取得整體性和綜合性更強的設計。結果將會是一個更好的市區設計、爲用戶和住戶帶來更好的環境，並提升項目的價值。”
智信研究與咨詢（R’ST Research）總監王伽勝也認爲，新加坡的發展太過規劃與工整，許多地區在房地産的設計和規劃方面顯得很相似。“這點需要改變……許多城市采用的是隨機的發展方式，雖然淩亂些，卻有獨特的味道，也反映了城市的文化底蘊。”
麥俊榮認爲，霸型的發展項目往往具有一定的標杆和帶動作用，例如新達新加坡（Suntec City）、濱海灣金沙、怡豐城和MBFC，完工後就形成一個小區市場，帶動周圍的房價和零售生意。這是其他較小型項目不會有的效應。
隱憂：主發展商擁有太大權力
麥俊榮認爲，賣給主發展商發展的地皮，不宜太大，最好不超過300萬平方英尺。
“政府不應該將城市規劃的工作，交給私人發展商，特別是一家私人發展商，這將給予這家公司太大的權力。”
“如果一整幅能夠建造整個城鎮的土地，都掌握在一家發展商手裏，它將擁有壟斷整個小區供應量和房價的權力。一旦將競爭對手都淘汰掉，肯定對消費者不利。”
他認爲，把所有雞蛋放在同一個籃子的風險太大。由于項目的投資金額大、風險高，只要主發展商，或者財團的其中一方出現問題，例如財務困難或者遭受司法調查，就可能連累整個地區的發展被卡住。
不利中小型發展商
王伽勝也擔心，將大範圍土地都賣給一家發展商，可能導致較小型的發展商買不到地皮，以致最終被淘汰。
“通常，只有實力和財力雄厚的發展商，才能負起主發展商的重任，但這可能對一些建築商背景或中型的發展商不公平，甚至壟斷整個市場。”
王德輝也認爲，賣給主發展商發展的地皮，不一定要大至數十公頃，從過去的例子可以看到，有的小至3.55公頃，有的大至12公頃。
他說，如果擔心發展商手頭上握有太多的供應量，政府可以通過限定項目完工日期來控制，確保市場不會一下子湧現太多供應，又或者長時間供應短缺。
爲了讓更多業者能夠參與，政府也可以考慮，允許主發展商將部分土地轉給其他發展商，或者與其他發展商一起聯手發展。
王德輝不認爲，這種模式將造成供應量過于集中于一個地區。
他說：“將大範圍的土地賣給一名發展商，本來就是爲了確保這個地區有持續性的供應量，以便滿足地區在規劃、社會和經濟方面的目的。”
由于項目牽涉的金額龐大、發展時間冗長、風險高，因此王德輝認爲政府應該謹慎設計土地的付款方式，以及給予選擇權讓發展商購買第二和第三期地段。
王伽勝也指出，一般房地産發展項目的收益率大約是5％至10％，但是像這類大型項目的投資風險大，相信要有更高的收益率才能吸引發展商進場。
他認爲，由于項目龐大，需要更長時間才能發展完成，因此政府也應該考慮對發展商的未售單位設定較寬松的額外買方印花稅（ABSD）期限，或者征收較低，甚至是豁免額外買房印花稅。