在過去30年裏，這位美容業大亨把對生活方式的熱情投入到美容、美發、室內設計、房地産投資和開發等領域。她現在正在進軍海外房地産市場。
Jean Yip (左起)與女婿Roy Fong、丈夫Mervin Wee及弟弟Oliver Yip (圖片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
自上世紀80年代以來，Jean Yip就成了家喻戶曉的美發沙龍和美容院的代名詞。然而，不太爲人所知的是她與房地産的聯系——以其董事長名字命名的Jean Yip集團一直穩步地將房地産投資和開發納入其投資組合。
Yip對發型、美麗和房産的迷戀始于她的童年。陪著祖母去發廊，激發了她對發型的迷戀。她回憶說，當時她全神貫注地看著理發師工作，“那時我大約七歲。”
當她的祖母決定把Malabar Street (現在是白沙浮廣場（Bugis Junction的一條有空調的室內街道)旁的三層店屋改造成五層樓的時候，早熟的Yip堅持要加入與建築承包商的討論。當她的祖母搬到Kembangan地區Jalan Senyum的一個角落裏的房子後，她經常四處走動，察看附近的其他房子。
Jean Yip在武吉士地區長大，她的家在Malabar Street ，現在是白沙浮廣場的一條封閉式空調街道。 (圖片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。
“我一直喜歡與生活方式有關的所有東西:發型設計、美容、烹饪、烘焙、室內設計和房地産。”她說，“我很小的時候就開始有這種熱情了。”
Yip來自一個企業家家庭。她在武吉士地區長大，在那裏她的祖母以賣粥而聞名，她的父親則擁有一家五金企業。
“Malabar Street沿線的許多店鋪前面都有一個庭院，很像翡翠山路（Emerald Hill Road）上的那些店鋪。” Yip說，“我以前喜歡在街上跑來跑去，假裝我擁有這些店鋪。”
投資店屋
Yip的老式店屋包括連城街（Liang Seah Street）和佘街（Seah Street）一帶的老式店屋 (圖片: Jean Yip集團)
如今，Yip不需要僞裝自己。她已擁有一系列的商業地産，從美芝路地區的連城街和佘街到牛車水的客納街(Club Street)和寶塔街（Pagoda Street）一帶的老式店屋，她還擁有東岸路、勿洛蓄水池 （ Bedok Reservoir ）和興都路（Hindoo Road）的商鋪。
“我們的許多商店都位于顯要位置。”她說，“我們買房的依據不僅是價格，還有該地區的潛力，以及我們能否爲房産增值。”
Yip的弟弟、該集團的業務開發總監Oliver補充道:“選擇合適的租戶也很關鍵。”比如，客納街那排19年來一直被稱爲意大利高級餐廳Senso的店鋪，就屬于Yip。Senso在去年4月關閉之前一直是租戶。現今的租戶是UFit Health and Fitness，它在那裏開設了16,000平方英尺的旗艦綜合健身工作室。
Yip在東岸路有四個鋪位，現租給一樓的NineThirty by Awfully Chocolate和二樓的9Round Fitness Gym(圖片:Jean Yip 集團)。
在受歡迎的東海岸餐飲飛地，類似的地標有NineThirty by Awfully Chocolate， 它位于東海路和如切路（Joo Chiat Road）的拐角處。不太爲人所知的是，Yip是餐飲店的業主，這家店是由四間相鄰的店鋪合並而成。
位于第一層NineThirty上的是第二層的9Round Fitness Gym。在這種情況下，Yip不僅是房東，而且還擁有新加坡的9Round 主要特許經營權。
Jean Yip于2002年成立了Jean Yip控股有限公司，作爲其房地産投資組合的控股公司。近20年前，她開始投資于商業地産，但在過去10年裏，她已將投資範圍擴大至工業和住宅地産開發。
在2019年4月關閉之前，意大利Senso餐廳已經占據了客納街的店面19年。這些單位現在由UFit占用，UFit開設了其旗艦綜合健身中心。(圖片: Jean Yip集團)
“只購買永久産權住宅”
談到住宅地産，Yip“只購買永久産權住宅”。她的第一筆交易是在The Hacienda買了一套單位。The Hacienda是一棟擁有109套單位的公寓，位于東海岸路上段 (Upper East Coast Road) 附近的Hacienda Road上。它坐落在她于1982年開業的加東購物中心（Katong Shopping Centre）的第一家發廊附近。“那時我只有23歲，所以我只能買得起一套房子，”她說。
她在室內設計中展現了自己的才華，爲公寓添加了一個夾層。她回憶道:“我喜歡看室內設計雜志，我在倫敦讀書的時候經常買這些雜志。”
當Yip和她的丈夫Mervin Wee即將迎來他們的第一個孩子Cheryl時，他們決定買一棟更大的房子。這是Yip首次購買的房地産:一棟單層洋房，坐落在面積6,000平方英尺的永久産權地塊上，位于東邊的奧匹拉園住宅區（Opera Estate）Tosca 街上。
Fong(最左一)是Jean Yip控股有限公司的總經理，丈夫Mervin Wee 是Jean Yip集團的董事總經理，弟弟Oliver(最右一)是Jean Yip集團的業務開發總監(圖片: Samuel Isaac Chua)
她說:“那時房價更便宜，我們以便宜的價格買到了地。”Yip沒有拆除老房子，而是保留了原來的結構，但進行了大量的擴建和改建(A&A)，打造出西班牙風格的房子。他們的第二個女兒Rachel出生後，全家搬進了Tosca 街的洋房。
“對房地産的感覺”
從那時起，Yip開始“對房地産市場有了感覺”。每次她買了新房子，就把最後一處房産出租出去。“這麽多年來，我至少搬了12次家，”她說。
就像她在每年的平安夜派對上享受朋友和家人的溫暖一樣，Yip同樣熱衷于動員他們和她一起參加周末的房地産展覽。“現在他們都害怕(我的邀請)，”她說，“我喜歡參加開放住宅、新項目和房地産的展覽。”
首個出售的洋房開發項目位于謙福路（Kheam Hock Road）一帶 (圖片: Jean Yip集團)
在尋找合適的房産或開發地點時，Yip說:“我總是那個做出選擇的人。”但她會拉攏家庭成員加入她的各種生意。
例如，她的丈夫Wee是Jean Yip 集團的集團董事總經理，而她的女婿Roy Fong(她的女兒Cheryl的丈夫)兩年前加入Jean Yip 控股擔任總經理。Fong是一名建築師，在加入嶽母的商業帝國之前，曾在DP建築事務所工作。
還有Oliver，他一直是姐姐所有商業活動的合作者——從沙龍到自己的美容美發産品生産線，再到房地産投資和開發。作爲Jean Yip 集團的業務發展總監，Oliver負責市場研究與可行性研究，並在公司開展新業務或房地産投資之前進行數據分析。“Oliver做計算，而Roy專注于設計方面，”Yip說。
Oliver在加利谷山住宅區（Caldecott Hill Estate）的奧立夫路（Olive Road）上開發了一套GCB，帶頭開發優質洋房。(圖片:Jean Yip 集團)
開發洋房
2010年，他在加利谷山住宅區的奧立夫路上開發了一套優質洋房(GCB)，這與Yip的其他業務非常相似。“這是一個非常具有挑戰性的地點，因爲它位于加利谷山，需要一面巨大的擋土牆，”Oliver說。這裏後來成了他的家。
其後，政府在謙福路興建了三套洋房，並于2011年在舊荷蘭道重建了Yip 的GCB。“我買了一棟我在20年前翻新的房子，我決定重建它，因爲全家人都想要更現代化的東西，”Yip說。
接下來是她在荷蘭路(Holland Road)外的Greenleaf View舊居的重新開發。這塊土地被分成兩部分，用于建造兩棟更小的獨立式房屋以供出售。
Jean Yip原來位于Greenleaf View的居所被集團拆除，重建爲供出售的新洋房(圖片:Jean Yip集團)
過去10年，隨著洋房用地價格的飙升，Yip將重心從購買GCB地塊，轉向購買面積在1萬至2萬平方英尺的洋房地塊，這些地塊有可能被分割成更小的洋房或多地開發項目出售。這導致了最近的開發項目，如沿著戴森路8號的三個獨立式住宅; 賜福路（Shelford Road）33號的兩棟獨立式房屋;還有位于贊善裏（Chancery Lane ）51號的五棟房子(三棟是階梯式的，兩棟是半獨立式的)。
“我們喜歡在離好學校不到1公裏的地方開發房産，”Fong說。例如，位于賜福路33號的獨立式住宅，距離南洋小學和萊佛士女子小學不到1公裏。
在10月份完成的兩棟房子有3½層和地下室。第33號的房子擁有11,639平方英尺的建築面積和5,528平方英尺的土地面積，而第33A號的房子擁有11,049平方英尺的建築面積和5,227平方英尺的土地面積。裝飾材料包括意大利大理石地板，石英廚房和浴室台面，高端浴室配件和內置衣櫥。每個詢問價從$1,398萬起。
位于賜福路33號的兩棟獨立式住宅有3½層和地下室，現已投放市場，每棟價格從$1,398萬起 （圖片： Jean Yip 集團）
另一個將于今年年中完工的房地産開發項目位于贊善裏51號，就在湯申路（Thomson Road）附近。這三套獨立式住宅及兩棟半獨立式房屋將于竣工後出售。
“我們提供寬敞的內置空間，在空間允許的情況下，我們嘗試安裝兩個廚房，包括一個專業的葫蘆式廚房和兩個烤箱，”Yip說。“我們還要建一個遊泳池和屋頂露台。”
戴森道8號的三棟已落成的洋房中，有一棟已售出，而其余兩棟已租出。每棟房子的占地面積在4,500到5,000平方英尺之間。“永久産權土地越來越少了，尤其是洋房地塊。”
戴森道8號的三棟洋房，其中一棟已售出，而其余兩棟已租出(圖片: Jean Yip集團)
Oliver表示同意:“你隨時都可以在擁有永久産權的地方拆掉房子，然後重建。它可以傳遞給下一代。”
The Enclave
2015年1月，Yip收購了位于荷蘭路的兩棟毗鄰的獨立式住宅，每棟面積超過7,000平方英尺。這些地塊被合並，房屋被拆除，並重新開發成一個由26套單位組成的名爲The Enclave at Holland的永久産權公寓。它于2018年完工，並于當年6月開始銷售。截至1月8日，約有40%的公寓以平均每平方尺$2,543的價格售出。The Enclave位于集美花園（Chip Bee Gardens）、荷蘭村和地鐵站的步行距離之內。
對于精品住宅項目的房地産開發商來說，最近的房地産降溫措施尤其困難。從2013年開始，一個擁有四套或四套以下住房的有地房地産項目的開發商必須在購買土地後的三年內完成並出售所有的單位。否則，他們將沒有資格收回15%的額外買家印花稅(ABSD)，該稅必須提前支付。從2018年7月開始，房地産開發商的ASDB翻了一番，達到30%，其中5%是不可減免的。
由26套單位組成的The Enclave at Holland，至今已售出40% (圖片:Jean Yip集團)
海外發展
和新加坡其他房地産開發商一樣，Yip也開始尋找回報更高的海外發展機會。她的妹妹，Jean Yip 集團的集團運營和營銷總監Dawn, 2016年去日本學習日語，並將Jean Yip Japan合並。Yip開始在東京、大阪、福岡和金澤收購地産。
“在日本，我們買房來出租，”Fong說。“有些是服務式公寓，有些是在Airbnb上出租的公寓。我們的計劃是積累約300至400間房間，打造我們自己的服務式公寓品牌。”
最新的收購是去年早些時候被搶購的澳大利亞珀斯的一個開發項目。該項目位于坎甯頓，與珀斯最大的購物中心Westfield Carousel隔馬路相望。
該集團三年前開始在日本投資，並計劃積累300-400套服務式公寓和租賃公寓。（圖片：Shutterstock）
該地塊已獲准開發Elements at Carousel。Elements at Carousel是一棟九層高的建築物，首層是商業空間，其余八層共分布著114套住宅公寓。公寓裏有一到三居室，一居室的內部空間約爲538平方英尺。起價約28萬澳元(259,410新元)。
更高的每平方英尺容積率給予了即將開發的面積270,00平方英尺的永久産權地塊，因爲它爲居民提供了額外的公共區域和設施以及公共藝術空間。“它將成爲坎甯頓地區的新地標，”Fong說。
Fong預計總租金收入可能在6%左右，因爲該房産距離科廷大學很近，而科廷大學在國際學生中很受歡迎。他補充道，卡甯頓的人口統計中“大約70%是外國人”。
Elements at Carousel是一棟九層高的建築物，首層爲商業空間，上層共設有114套住宅單位(圖片: Jean Yip集團)
由于對康甯頓地區複興的前景充滿信心，Yip在Elements at Carousel對面買了第二塊地。據Fong估計，這塊地的面積是原來的兩倍，如果在七年內重新開發，可能會有250套住宅單元。該場地現在租給了政府指定的透析中心和大學中心。因此，該物業享有穩定的租金回報。
“我們選擇珀斯是因爲我們看到了它的潛力，”Fong說。“雪梨和墨爾本的房地産市場是反周期的。新加坡元兌澳元也走強，目前約爲0.93，而幾年前的高點是1.3。”
該項目計劃于2月底在珀斯推出，並于周末在新加坡舉辦房地産展。“珀斯離新加坡只有5個小時的航程，”Yip說。“它在新加坡、馬來西亞和印度尼西亞非常受歡迎。”
Oliver補充說，更有吸引力的是政府增加了現代化城市基礎設施的支出，全球知名的大學也位于珀斯。他認爲，對于購房者來說，現在是利用“誘人的印花稅和75%的額外外國買家印花稅退稅”來購買全新住宅單位的好時機。
Jean Yip Building是由Oliver承建的首個開發項目 (圖片: Jean Yip集團)
發展起源
該集團的旗艦房地産開發項目是其總部所在地Kaki Bukit Place的Jean Yip Building。該建築于2007年完工，在獲得60年的租賃期後，這塊面積2.5萬平方英尺的工業用地于一年後完工。
下一個開發項目是新橋路(New Bridge Road)的Jean Yip Loft，這是一棟七層高的建築，裏面有各種美容、美發和健康水療中心，還有一個屋頂水療池、一個咖啡館和一個多功能廳。該建築于2011年竣工。“那是我們沉迷于(房地産開發)的時候，”Oliver說。
其後，政府在美芝路285號興建了一棟商業大廈，它後來被租給了RedDoorz旅社。
集團亦于2011年建成七層高的Jean Yip Loft (圖片: Jean Yip 集團)
然而，位于珀斯的Elements at Carousel項目是該集團承接的最大住宅開發項目，也是該集團的首個海外開發項目。“我想我們是非常大膽的，”Yip反省道。“從建造自己的房子，投資商店房，做洋房的A&A，到在日本購買房産——現在我們正在開發一個項目，在珀斯的坎甯頓有100多套單位。”
盡管在當地和海外都有房地産投資，Yip仍然積極發展她的美容帝國。如今，Jean Yip集團在新加坡擁有71家分店，包括沙龍、水療中心和健康中心，其中許多都位于購物中心內。Jean Yip 集團在馬來西亞還有7家分店。然而，她仍然抽出時間爲辦公室的員工烘焙蛋糕，她說:“我還要忙著到處去我的分店看看。”