政府放寬部分房地産降溫措施的消息，你或許已經聽說了。
在開心的同時，你心裏是不是也出現了新的疑問？這些新措施到底會如何影響你？
zaobao.sg通過四道問題，帶你了解這個新宣布。
① 政府調整了什麽？
國家發展部、財政部和金融管理局星期五（10日）發表聯合文告說，賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty，簡稱SSD）和總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）框架將調整，新宣布星期六（11日）起生效。
a）降低賣方印花稅
政府最早在2010年2月施行賣方印花稅，之後分別在2010年8月和2011年進一步調整，目的是要防止人們投機炒房，在短期內買賣房地産牟利。
目前，屋主若在購買私人房地産後的四年內賣出房子，須支付相當于房價4%至16%的賣方印花稅，賣出的時間越早，稅率就越高。
不過，從星期六（11日）開始買入的房地産，賣方印花稅率將依次調低四個百分點，使屋主的持守期限，能從四年縮短至三年。
換句話說，在新條例下，你購買私宅後于第一年賣出房子的話，要繳12％的印花稅；第二年8％；第三年4％；第四年則不再需要支付印花稅。
b）總償債率限制放寬
根據2013年6月推出的總償債率（TDSR）框架，金融機構在評估個人房地産貸款申請時，須確保申請者所有債務每月攤還款額，不得超過其月入的60％。這些債務包括房地産和非房産貸款，如車貸﹑學貸和銀行卡債等。
從星期六（11日）開始，新房貸只要貸款與房子估值比率（Loan-to-Valuation，簡稱LTV）不超過50%，屋主在申請一種特定貸款時，可不再受總償債率的限制。
c）購買房地産實體股權印花稅增加
目前，企業直接投資住宅房地産時，必須視資産價值，支付1％至3％的買方印花稅。但是，如果它們選擇另一個途徑，即購買持有住宅房地産的公司的股權，僅需繳付相當于公司淨資産值0.2％的股票印花稅，兩種置産途經的差距懸殊。
國會星期五（10日）緊急通過印花稅（修正）法案後，規定通過公司股權轉讓展開的房地産買賣，也必須視情況繳納相應的買賣印花稅。
新法令生效後，若買賣雙方通過交易，成爲持有公司至少一半股權的主要業主，就須繳納相應的額外轉名印花稅（additional conveyance duty），相當于買賣雙方印花稅。
② 誰會從調整中受益？
- 往後的賣家
賣家印花稅調整，讓那些從2017年3月11日起買入私宅的買家，日後在轉售屋子時能受惠。原本，他們在買入私宅後要等滿四年，才能在不繳交賣家印花稅的情況下，脫售屋子。如今，他們只需等滿三年即可這麽做。
- 想抵押房地産的屋主
TDSR條例旨在鼓勵家庭謹慎貸款，並加強金融機構的信用擔保標准。但一些借貸人反映，總償債率框架限制他們將房地産套現的能力，無法以房地産作抵押獲得更多貸款，應付退休生活。
當局放寬條例，可惠及那些希望抵押房地産，以借貸更多的屋主。如果他們要申請一種特定貸款，即資産增值抵押貸款（mortgage equity withdrawal loan，簡稱MWL），只要MWL貸款額加上現有的房貸未還清部分，不超過房子估值的50％，他們就可不受限于總償債率框架。
MWL指的是將房屋抵押給銀行，但所取得的貸款並非用于購買房子，多用來支付家庭消費如孩子教育金等。這種貸款活動主要是針對年長屋主，特別是已還清或幾乎還清房貸者。
以一名退休人士爲例，如果他擁有一個價值100萬元的房子，而房子如今只剩下10萬元的房貸。在步入退休期後，他希望能抵押房子套現，他可透過MWL借貸高達70萬元。這是因爲包括10萬元房貸在內，他可借貸的MWL不能超過LTV的80％，或相當于80萬元。
在原來總償債率條例下，這名退休人士的任何MWL借貸，都會受總償債率限制。譬如，退休人士若已觸及TDSR的60%上限，那麽他就根本無法申請到任何貸款。
在新條例下，只要他的MWL借貸在40萬元或以下，那他就不會受到總償債率限制。這是因爲包括10萬元房貸在內，他借貸的MWL不超過LTV的50％，或相當于50萬元。不過，須注意的是，屋主能借貸的MWL數額，將視其LTV頂限及銀行的信貸評估而定。
③ 對市場有什麽影響？
就算你沒有馬上買房的打算，這輪房地産降溫措施放寬，也可能與你有關！
消息宣布後，本地房地産股應聲大漲，讓這些房地産股的股東喜不勝收。星期五（10日）閉市時，凱德集團（CapitaLand）漲近4％至3.70元，城市發展（CDL）也漲近6％至10.15元。
分析師也指出，這次的降溫措施放寬，很有可能被市場理解爲房價下跌的谷底，在場邊守候多時的買家，或許會在此時伺機入場。
④ 哪些降溫措施還會保留？
a） 貸款與估值比率限制
貸款與估值比率（LTV）指的是貸款金額和房子價值的比率。銀行發放的房屋貸款，是根據LTV計算的。這意味著買家向銀行貸款時，房貸金額不可超過房子價值的LTV頂限，這個頂限視借貸者的個人情況而定，最高80％。
譬如，借貸者申請房貸的次序，就會限制LTV。若借貸期不超過30年，第一所房子的房貸LTV，可達80％。第二和第三個房貸的LTV頂限，則分別是50％和40％。若借貸期超過30年或借貸者要過了65歲才能還清房貸，第一個房貸的頂限則是60％，第二和第三個房貸的頂限則分別是30％和20％。
b) 額外買方印花稅（ABSD）
2012年開始推出的ABSD主要針對外國人和非個人買家。他們所需償還的印花稅稅率相等于房價的15％。永久居民在購買第一個房産時則必須支付5％，之後再置産則一律需支付10％的額外買方印花稅。新加坡公民在購買第二個或那之上的房産，分別須付7％或10％的額外買方印花稅。主要的房地産政策可參照以下圖表。
