樓市乾坤
你曾否在武吉知馬和東陵的洋房區，見過在屋外種滿了蔥郁樹木與花草的洋房？
洋房位于的土地範圍都很大，房子卻只占土地的一小部分，而且都不超過兩層樓高。它們是本地爲數不多的優質洋房（Good Class Bungalow）。
在寸土寸金的新加坡，優質洋房的價格動辄數千萬元，只有富豪或大企業才買得起。
我國經濟近年雖然放緩，但優質洋房的交易額去年仍然持續上漲，顯示了它的保值作用，曆久不衰。
究竟什麽是優質洋房？
據知，優質洋房這個詞彙源自市場，而非由官方制定，這類洋房有幾項主要特點。
首先，房子必須坐落在市區重建局在1980年規劃的39個優質洋房區內，目前共有約2500多棟。
根據市建局的資料，範圍最大的五個優質洋房區依次是采士華園（Chatsworth Park）、萊道園（Ridout Park）、加利谷住宅區（Caldecott Hill Estate）、格洛路（Gallop Road）的武勒登園（Woollerton Park）和瑞士俱樂部路（Swiss Club Road）。
一般洋房與優質洋房最大的分別是洋房範圍內的綠化面積。優質洋房的土地面積必須是至少1萬5000平方英尺（約1400平方公尺），但這不表示屋主能把整塊地用來建房子。市建局規定，房子最多只能占土地的35％，以確保洋房範圍內有更多空間栽種植物花草。
當局規化優質洋房區，是爲了保護這些洋房區現有的高素質居住環境，免于受密集型住宅項目如半獨立洋房或排屋的侵入。
市建局發展控制署代署長吳真真回複《聯合早報》詢問時說：“我們在規劃新加坡的土地時，目的是爲新加坡人提供多元化的住房選擇，包括有地住宅、低樓、中樓和高樓組屋及公寓。”
萊坊（Knight Frank）董事經理陳智群受訪時說：“自37年前政府劃定優質洋房區之後，就再沒有推出新的地段，因此這類洋房的數量有限，而且是獨一無二的類別。”
唯一能增加優質洋房數量的途徑，是分拆重建。第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋說：“發展商買下面積較大的優質洋房，然後拆掉重建成多間豪宅，才能擴大市場。我估計，五年內以這種方式增加的優質洋房數量最多只會增加3％。”
交易量受經濟影響 但交易價格波動不大
根據高力國際（Colliers International）研究部整理的數據，除了2008年之外，從2005年至2010年，每年有上百棟優質洋房轉手，平均售價爲每平方英尺383元至1098元。
2008年由于爆發全球金融危機，交易量減半至51宗，但平均尺價仍維持在818元的中上價位。
之後不久，政府出台房地産降溫措施，限制外國買家購買優質洋房，交易量從2011年的54宗跌至2013年的29宗，平均尺價介于1261元和1302元，接下來三年都維持在1300元以上。
由此可見，即使交易量受降溫措施和經濟放緩影響，但交易價格的波動不大。
近來，新加坡經濟增長放緩，全球經濟也因爲美國總統特朗普的保護主義言論而蒙上陰影。
在投資市場充滿不確定因素的情況下，房地産是表現較穩定的投資選擇，稀少的優質洋房更是如此。
帶來顯著資本增值
高力國際（Colliers International）新加坡研究部主管宋明蔚指出，盡管經濟疲弱、油價猛跌，海事岸外業萎靡不振，加上受到額外買方印花稅（ABSD）和房貸總償債率（TDSR）的沖擊，優質洋房六年來的售價依然保持穩定。
反觀，非有地豪華私宅價格卻在過去的三四年下跌20％至25％。這顯示優質洋房是個風險低且穩定的投資産品，而且會持續保持下去。
她說：“優質洋房的價值在過去十年裏穩健上升，爲一些屋主帶來顯著的資本增值，他們可考慮出售房子，換取可觀的利潤。”
她舉例，一名買家在10年前以910萬元買下貝雅士山（Peirce Hill）8號的洋房，在去年8月以2700萬元脫售，賺了近兩倍。
在去年以高價轉手的還有位于開寶路（Cable Road）11號、貝雅士路（Peirce Road）12號和第三道（Third Avenue）18號的優質洋房，屋主賣房子所得的利潤都超過150％。
仲量聯行（JLL）新加坡董事王德輝也有類似看法，他說：“對許多喜歡豪宅生活的買家來說，優質洋房是一項長期投資。屋齡較大的優質洋房如果在設計上不符合屋主心意，屋主就拆除重建以符合奢華要求。”
據他分析，買家普遍認爲私宅市場即將見底，因此吸引更多買家回流，促使去年整體私宅交易量上漲16％，他預計，今年的優質洋房市場走勢也會相應上升。
屋主不輕易低價售屋
今年首三個月，有三棟優質洋房易主。這些房子都坐落在武吉知馬區，地點爲惹蘭甘榜彰德（Jalan Kampong Chantek）、阿爾柏王園（King Albert Park）和加立克道（Garlick Avenue）。
三棟洋房的土地面積分別爲2萬7502平方英尺、3萬9224平方英尺和2萬7825平方英尺；尺價介于858元至1117元，但平均尺價爲993元，是近年來的低價位。
宋明蔚說，售出的三棟洋房都屬于品質較好的房子，因此平均價格仍屬不錯的水平。
據她觀察，買家仍密切留意價格走勢，有地私宅的交易氛圍依舊不活躍，無法吸引更多屋主出售房子。她預計，今年的交易量會保持平穩。
第一太平戴維斯的張敏璋也認爲，今年的交易量不會顯著增加。
他說，自從政府在2012年限制外國買家購買優質洋房後，原本就不大的購買群更進一步縮小，加上近期經濟不景氣，導致價格趨緩。
要注意的是優質洋房價格貴、買主少，雖然能保值但必須長期持守，靜待良機出售。
這類房子因爲昂貴而出租率低，如果屋主不自住，他們依然得花錢維持房子的良好狀態並定期修剪園內花草，因此只有財力雄厚的富豪和房地産發展商才負擔得起，而這類買家數量不多。
雖然優質洋房近期屋價下跌但幅度不大，在他看來，這是因爲屋主都不會輕易以低價出售，畢竟買賣優質洋房就如“有錢人打麻將”，只能在同一個小圈子裏交易。
除非有人急須賣房套現或無法支付貸款而被銀行充公出售，否則價格不會大幅度下降。他認爲，即使優質洋房短期的投資回報率不高，也不影響買家購屋的決定。
“優質洋房是高淨值人士的一種地位和身份象征，就如擁有名表和跑車一樣，即使用途跟普通手表和汽車一樣，卻是富裕者的必備資産。”
除非有人急須賣房套現或無法支付貸款而被銀行充公出售，否則價格不會大幅度下降。優質洋房是高淨值人士的一種地位和身份象征，就如擁有名表和跑車一樣，即使用途跟普通手表和汽車一樣，卻是富裕者的必備資産。
——第一太平戴維斯研究部主管張敏璋