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我們房地産市場已經走過了20年高速發展時期，過去這20年是最好的黃金周期，走到現在房地産調控全面實施，房價已經很難大漲，能夠小幅增長已經不錯了。很多人想想知道未來房地産怎麽走？比如5年後，10年後，樓市會怎麽樣？究竟是低迷，還是會迎來上升期呢。

最近，2020中國經濟形勢解析高層報告會開展，黃奇帆發表自己的觀點，對于未來房地産6大趨勢鮮明指出。黃奇帆這位專家知名度很高，他在重慶管理的時候，實行土地儲備政策，因此有效地穩住了重慶房價，這點還是很厲害的。現在作爲中國國際經濟交流中心副理事長，出席各種論壇發言，頗有自己獨到的見解。

黃奇帆：房地産未來6大趨勢

我們簡單來概括一下↓↓↓

1、未來10年，房地産總量規模縮小，開發商建房子數量變少

去年，開發商一共建設了房子面積高達17億平米，這個體量是非常飽和的了，因此預計到了2030年，建新房面積大概會下降到10億平方米左右，這個水平就比較穩定了。

蓋房子總量需求是有限的，達到高速增長階段，自然開發商地産速度就放慢了。現在人均住房面積達到40多平米了。另外，當城市化人口達到60%，或者是70%的時候，住房需求差不多都滿足了，剛需買房逐漸減少，那麽房子建得再多，房子供過于求，以後都過剩很難賣出去。

以前房子住差不多30年就要拆掉，現在建造房子標准差不多都是50年以上，現在強調老舊小區改造，舊城改造，以後不會在大規模拆遷了，因此房地産建設體量會減少。

2、房價不會大起大落，可能部分城市微漲，或者微跌

從2000年開始，房子商品化了，全國房價差不多就1000元左右，然而現在差不多1萬多這樣，很多城市房價已經突破1萬5了，這期間價格上漲了10多倍。過去購買力旺盛，房子供不應求，而且錢引發多，物價也跟著上漲，這樣房子最後價格也就上漲了。但是，現在房地産市場需求穩定，不依靠樓市這種高速增長了，調控下房價肯定是穩妥妥的，因此房價避免大起大落。

3、開發商債務會下降，去杠杆，建設房速度放慢

我們現在房地産企業的負債率達到84%，這個負債非常高了。以前開發商向銀行借錢，然後拿地蓋房子，房子趕緊蓋完，然後在半年內，或者1~2年內，趕緊把房子賣掉，也就是期房賣掉，賺得的錢拿來還負債，想要多賺點，那就壓縮工期，成本，所以，未必所以房企都是賺錢的。未來房企融資收緊，預計不會讓開發商借錢買地建房子，而是自持有資金，這樣開發商的債務率就會下降。

4、房地産企業數量減少，強者更強，弱者被淘汰

未來10年後，9萬多家地産商可能會淘汰掉8萬。伴隨著人口老齡化，以及城市進程的加快，9萬多家地産商是很明顯的過剩，未來也會慢慢的向頭部集中，畢竟房地産市場規模正在萎縮，大房企會選擇多元化發展，而很多小房企容易被收購兼並，或者是直接破産。

5、未來開發商建房子，投資客買房選擇哪裏？

以後開發商投資要考慮人口、經濟情況，畢竟有大量買房需求的地方，樓市才能夠長遠發展。投資房産一樣，以下3個投資熱點值得注意↓↓↓

（1）人口超過1000萬的超級大城市

（2）大都市圈：超級大城市的市中心100公裏爲半徑畫個圈

（3）城市群：幾個大城市距離200、300、400公裏範圍內

6、房地産銷售模式：一半是商品房，一半是租賃房

因爲明年堅持房住不炒，因此市場上大概有20%的房子是拿來出租的，剩下80%是商品房。當然，後續可能這個租賃房供應比例會逐步提高。