鄭惠勻／文
去年本地私宅交易量上揚16％，帶動私宅市場購買動力。2017年首八個月的整體銷量達1萬6688宗，不僅比去年首八個月的1萬零774宗交易高出50％以上，而且也高于2016全年的1萬6378宗交易。
相比之下，優質洋房（Good Class Bungalow）市場的表現較爲淡靜。今年1月至8月間共有26個優質洋房成交，總交易額爲5億4089萬元。這雖然優于去年同期23宗交易的5億2195萬元總交易額，但仍低于2016全年37宗交易的7億8853萬元總交易額。
正當本地房地産市場的買氣開始回溫，優質洋房市場的表現爲何落後于大市？
■僅39指定區 供應有限
首先，優質洋房市場屬于小衆市場。按市區重建局的規劃，本地只有39個優質洋房區，主要分布在第10和第11郵區的黃金地段。
根據市建局的資料，這39個指定區內的優質洋房數量約2800多棟，其中65棟還被列爲受保留建築。
基于政府必須更好地制定土地用途以應對人口增加及土地資源的競爭配置，因此我們認爲政府增加優質洋房供應量的可能性並不大。
優質洋房是新加坡最頂尖的有地住宅房地産種類。一旦達到這一住房市場的頂端，接下來的提升選項只能是購買更大型的優質洋房或是超級頂層豪宅（super penthouse）。由于可進一步提升的住房選項有限，因此局限了可供出售的優質洋房數量。
優質洋房推出市場求售的情況還包括：屋主被調派到其他國家，或是因生活方式改變而決定大屋換小屋。
例如，友和園（Ewart Park）一棟優質洋房的屋主據說是因爲孩子成家搬出去後，覺得不需要太大的房子，因此決定出售洋房。這對夫婦如今已遷入黃金地段的一個頂層單位。
此外，倘若屋主不幸陷入財務困境或是婚姻破裂，被迫必須出售資産以償還債務或解決婚姻資産分配問題等，也可能導致優質洋房被推出市場求售。不過，這類情況仍屬少數。仲量聯行的研究資料顯示，過去三年只有三棟優質洋房被抵押逼售。
■新公民買家搶眼
政府在2012年調整政策，只允許新加坡人購買優質洋房區的有地住宅。這項措施調整使得外國買家無法涉足這一房地産類別，導致需求縮減。
如今，優質洋房的買家主要爲超高淨值（ultra-high-net-worth）的新加坡家庭、40多歲的新加坡企業家及新公民等，其中尤以原籍中國的買家最爲搶眼。
例如，今年4月，友和園一棟1萬5468平方英尺的優質洋房以1593萬元成交，尺價相當于1030元。據了解，買下這棟洋房的是一名原籍中國，從事工程、建築、房地産及其他生意的買家。
另一原籍中國的買家是盛大集團的創始人之一——雒芊芊。她在去年9月買下占地1萬5148平方英尺，位于開寶路（Cable Road）的優質洋房，成交價爲2300萬元（成交尺價爲1518元）。
優質洋房是新加坡最獨特的住宅項目。由于它地理位置優越、占地面積也大，買家往往非富則貴。擁有優質洋房的業主一般會一直持有該物業，並把它作爲保存財富的方法之一。除非陷入財務困境或是售價極具吸引力，否則他們不會輕易脫售。
去年，優質洋房市場趨軟，令屋主對售價的期待降低。另一方面，買家則因優質洋房的價格從2012／2013年的高位下調約30％而比較願意進場。
基于買家與賣家之間的價差縮小，令優質洋房的交易量回彈至四年新高，達37宗。
然而，優質洋房銷量回升，除了提振賣家的信心，同時也令價格提高。另外，買家還須支付額外買方印花稅（ABSD），因此在做決定前也會格外謹慎。
由于買家與賣家對于價格的期待仍存在差距，這多少影響了今年優質洋房的交易量。
本地優質洋房的銷售活動不如整體私宅市場，不是需求不足所致，而是因爲市場規模及市場參與者受到限制，以及買賣雙方對于價格的期待仍存在差距。
優質洋房具獨有特性，往往是富裕者追捧的資産類別。它的供應有限且非常稀有，可作爲保存財富的方法之一，因此市場對這類房地産的興趣永遠存在。
整體而言，優質洋房在全島35萬6116個私宅單位中所占比率少過1％（截至2017年第二季的數據），供應料將維持不變。這有助于增強優質洋房的優勢。
盡管如此，因額外買方印花稅的關系，買家一般不會貿然進場，因此賣家必須對售價采取更務實態度，才有望達成交易。
本文作者是仲量聯行（JLL）
新加坡研究與咨詢部主管