摘要：新加坡住房市場成功實現了居者有其屋，構造了以組屋爲主、私人住宅爲輔的多層次供給住宅市場，這是土地制度、稅收制度和住房金融齊共振的效果。
新加坡住房市場上以HDB組屋供給爲主。2018年新加坡居民住房市場約有146.10套住宅，其中HDB組屋、其它、私人住宅分別爲105.67、32.94、7.49萬套，占比爲72.33%、5.13%、22.54%。
HDB提供遠低于市場價格的組屋。HDB全稱爲Housingand Development Board，中文稱建屋發展局，是新加坡國家發展部下的法定機構，成立于1960年，作爲政府職能機構負責新加坡居住新鎮的規劃、建設和管理。
組屋作爲政府支持性住房，新組屋價格由政府直接定價，一般新組屋價格僅爲私人住宅市場價格的1/3；二手組屋由轉售市場轉賣，價格由買賣雙方協商決定，一般二手組屋價格高于新組屋價格。
組屋的結構化供給滿足多層次需求，嚴格分配管理制度有效抑制投機。從戶型上來看，分爲HDB1-2room、3-room、4-room、5-room、EC和DBSS雙層公寓式，使用面積和戶型不一致，滿足各種家庭結構住房需求。
從退出機制來看，屋主擁有及實際居住組屋至少5年，才可進入市場交易，但政府要征收10%-15%的附加費，此後組屋獲得完整産權，不再受限。如果不滿5年轉讓組屋，政府規定屋主只能將組屋以原價回賣給政府。
嚴苛的土地制度極具前瞻性與科學集約性，土地二次出讓無土地財政
嚴苛的土地制度使政府低價獲得土地用于組屋建設。新加坡采用公有制和私有制共存的混合型土地制度，1966年政府通過了《土地征用法令》，這項法令給予了建屋發展局及其它爲國家公共建設等政府機構可爲了國家發展強制征收土地的權利，同時也對土地征收的價格和補償作出了規定了指導。
通常強制征收土地的價格僅爲市場價格的1/5，該項法令的頒布對新加坡的組屋的建設産生了深遠意義，政府因此獲得了大量的建設用地，是組屋能夠大量供給的關鍵成功因素。
在1973年，爲了進一步抑制土地價格及政府征地成本，該項法令繼續修正，要求接下來政府強制征收土地的價格以1973年11月30日的市價爲基准。
到1985年，新加坡政府已擁有全國約76.2%的土地，而1949年該值僅爲31%。在1987年專門成立土地部門後，建屋發展局征收土地的權利被收回，其需向土地部門購買土地用于建造組屋，但購買價仍遠低于市價。
《土地征用法令》不斷修正，1988、1993年不斷調整土地征收價格的法定基准日期，從1995年開始規定每三年調整一次法定基准日期；2001年土地管理局（Singapore Land Authority，簡稱“SLA”），SLA成爲唯一擁有土地征用權的政府機構，2007起，規定SLA要以市價作爲征地價格，目前政府擁有90%以上的土地。
具有前瞻性規劃土地。新加坡由城市重建局（Urban Redevelopment Authority，簡稱“URA”）進行土地城市規劃，收集相關政府部門的數據，並考慮未來的經濟和土地增長，以估計未來的土地需求，從而制定土地開發計劃，具有高度前瞻性，在土地規劃上具體有概念規劃（Concept Plan）與總體規劃（Master Plan）。
概念規劃是指定了新加坡未來40-50年的土地使用及交通規劃，以保證土地的長期的使用需求得到滿足，同時每10年更新修正一次；總體規劃是指導新加坡未來10-15年的規劃，爲概念規劃的細節實施計劃，總體規劃會顯示每塊土地所允許的土地用途及容積比率，每5年更新修正一次，以解決現時土地供不應求及規劃不合理問題。
在土地規劃利用遵循科學集約的理念，提升土地利用效率。新加坡在土地規劃利用時“科學集約概念”貫穿土地供應全程。
在土地面積的總量上積極擴張。早在19世紀時，新加坡就開始填海造地工程，從1960年自治以來填海造地是新加坡增加土地的重要手段，新加坡土地面積已從1960年的581.5平方公裏增加至2018年的724.2平方公裏，增長了約25%的土地面積，一定程度上緩解了土地短缺問題，有效增加了國土面積。
提出白色用地概念，創新管理土地理念。1995年URA提出試運行“白色地段”概念，在一些區域規劃出一定數量的“白色地段”。
通常白色地段是某些地段區位條件良好，基礎配套設施齊全，發展商可以根據土地開發需要，在強制性規劃指標範圍內，靈活決定經政府許可的土地利用性質，只要在政府一定規劃許可內進行選擇均可，同時不用交納“土地溢價”（土地溢價指對擁有限制性契約的發展商在轉換土地用途或使用率時，需支付“土地溢價”）。
白色概念的提出進一步優化了土地優化，使城市建設更適用于未來經濟産業的快速發展，更具規劃靈活性和科學性。
適時適地興建高樓層。爲了提升居民對組屋的居住滿意度、更方面居民出行靠近交通車站、加強居民隱私權，1999年起HDB開始在重點交通點附近、區域商業綜合體周邊興建高密度高樓層組屋，土地使用結構得到優化，這也是集約利用土地的較好舉措。
實行土地的“二次出讓”，無土地財政。SLA（土地管理局）代表新加坡管理國家的全部土地，SLA根據土地利用規劃確定不同用途土地，采用拍賣、招標、有價劃拔和臨時出租等方式，再將土地直接出售給國家的不同的法定機構。
住宅用地出讓給HDB，産業用地出讓給裕廊鎮管理局，城市開發重建等公用設施用地轉讓給URA，出讓價格以首席估價師所定價格爲主。上述不同法定機構獲得土地使用權後，再代表政府向企業或私人出讓土地，出讓方式包括出售（10年以上）和租賃（10年以內）。
新加坡土地出讓金不能被政府部門和法定機構直接支配使用，必須作爲政府儲備資金交納到國庫，政府儲備資金須經總理和總統兩人共同簽署方可使用，這項規定使政府無法通過大幅出讓土地而增加財政收入。
新加坡土地管理局信息動態透明，土地的用途、開發強度、售地計劃、租賃金額、開發費全部對外公開，同時以上信息每半年調整一次，以反映經濟形式和供給需求變化趨勢。
出讓後的土地可以自由轉讓、買賣和租賃，但年限不變。使用期滿後，政府無償收回土地及其地上附著物；若要繼續使用，須經政府批准，再獲得一個規定年限的使用期，但須按當時的市價重估地價第二次買地。
靈活調整稅收制度爲過熱房地産降溫
與住宅相關稅收遵循平等優惠原則，但同時堅決打擊房産投機。目前新加坡與住宅不動産相關的稅收包括房地産稅與房産印花稅。
房地産稅是指持有住宅不動産每年需繳納的稅費，該項稅率遵循傳統稅制，堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實施稅收優惠，對于富人住房則收取高倍的土地出讓金及高倍物業費，在高房價商品房比較的控制上起到了重要作用。
房産稅的征收按房屋年值征收，年值是以一間房（非一整套房）的年租金衡量，計算方法是年租金減去物業管理費及相關維修費用。對于自主的居民、政府組屋租戶和小戶型居民進一步享受優惠及折扣，整體而言，對僅有的自住型住房的居民而言，房産稅不會成爲負擔；而對于非自主性的私人住宅，則收取較高的稅收。
房産印花稅是指對住宅不動産轉讓所征收的稅項，其中具體包括買方印花稅、賣方印花稅與買方額外印花稅。
買方印花稅與賣方印花稅按照累進稅率執行，對于真正“剛需”住房的交易買賣不會産生較大的負擔，賣方額外印花稅則對打擊房産投機的有重要的意義。賣方印花稅于2011年政府爲使房地産市場降溫而推出，同時隨著私人住宅市場的房價漲幅較大後，稅收征收制度兩度變更並越來越嚴格。
賣方額外印花稅對公民、永久居民及外國人、非個人主體購買住宅額外稅率不一致。
目前新加坡正執行著超嚴格房産印花稅制度，對公民在購買第一套不征收，第二套住宅實行12%稅率，第三套及更多時實行15%；永久居民購買第一套住宅5%，第二套及更多時15%；外國人在新加坡購買住宅則實行20%稅率；非個人主體購買住宅實行25%稅率，同時房地産開發商需要再額外繳納5%。
賣方額外印花稅的推出及後續的嚴格化對平抑房價起到了較重要的作用，堅決打擊房地産市場的過熱，也側面說明了新加坡政府經濟發展不依賴房地産的決心。
新加坡住宅相關稅收一覽
中央公積金-建屋發展局制度爲居民購房減壓力
新加坡中央公積金制度始建于1955年，最初爲雇員提供退休保障的強制儲蓄計劃，之後功能不斷拓寬，逐步發展爲涵蓋住房、醫療、國民養老、家庭保護和教育的綜合保障體系，適用于所有新加坡公民及永久居民（第三年起）。
無論是正式員工還是兼職員工，只要員工在公司當月收入超過50新幣，每個月雇主和雇員都需按照一定比例繳費存入公積金賬戶，中央中央公積金分設了四個賬戶：普通賬戶、專門賬戶、保健儲蓄賬戶、退休賬戶。
其中普通賬戶的公積金可用于購買政府組屋，于上世紀70年代引入。普通賬戶用于住房、保險、投資和教育；特別賬戶用于養老和投資與退休有關的金融産品；保健儲蓄賬戶用于支付住院費及批准的醫療保險；等雇員滿55歲時，公積金局將爲公積金會員自動創建一個退休賬戶。
中央公積金覆蓋人群廣，運行時間長，強制儲蓄率高。截止到2019Q3新加坡中央公積金成員數量爲396萬人，新加坡總人口數爲570萬人，中央公積金已覆蓋絕大部分人群。
新加坡雇主必須按規定的比例爲員工繳納公積金，盡管繳納比例因年齡、月工資總額及拿到PR的時間長短有差異，員工月工資總額超過50新幣雇主則需要按最高比例繳納中央公積金。雇員繳納基本適用情況稍有不同，但對大多數人而言，月工資超過750新幣仍滿足最高比例繳納情況。
對于收取的公積金，根據年齡的不同分配到三大不同賬戶。一般而言，50歲之前普通賬戶分配比例高，50歲以後保健儲蓄賬戶分配比例高。
新加坡的中央公積金制度運行時間長，自1955年運行以來，1970年代開始逐步提高了繳存率，盡管繳存比率隨著宏觀經濟波動而變化，但之後繳存比例一直維持在30%以上，在上世紀80年代中央公積金總繳存比率甚至一度達到50%，目前新加坡以36%的公積金繳存比率在世界排名居前。
中央公積金管理規模不斷擴大，截止到2019年Q3，中央公積金局賬戶管理總規模已達4147.83億新元，其中可用于組屋購買的普通賬戶規模爲1421.18億新元。新加坡實行的較高比例的強制儲蓄公積金制度使社會保障制度起到了較高的保障作用，使居民更易實現“居有其屋”的夢想。
公積金由新加坡中央公積金局統一管理，資金主要用于購買政府特別債券（SGSS），其中部分用于征用土地和向建屋發展局提供貸款，建屋發展局再用所得資金和土地建設組屋、並向公民提供貸款支持組屋購買。
中央公積金局在收取公積金後，對公積金賬戶中的普通賬戶及特殊賬戶進行投資管理，對于儲蓄醫療賬戶則設有最低保證利率，提供無風險利率來保證公積金儲蓄的保值和增長。
目前的普通賬戶資金的年利率高達3.5％，特殊賬戶和保健儲蓄賬戶資金的年利率高達5％，退休賬戶的資金利率是5％。普通賬戶、特殊賬戶及保健儲蓄賬戶的利率每季度審核調整一次，退休賬戶利率每年審核調整一次。
建屋發展局目前給居民提供房貸時，房貸利率直接與中央公積金普通賬戶的收益率挂鈎，僅高普通賬戶收益率的0.1%。
整體而言，新加坡住房市場成功實現了居者有其屋，構造了以組屋爲主、私人住宅爲輔的多層次供給住宅市場，這是土地制度、稅收制度和住房金融齊共振的效果。
土地制度無土地財政，受益于早期強制低價征土地帶來組屋建造的低成本；堅決運用住房相關稅收制度打擊房地産過熱，經濟發展不靠房地産；住宅金融制度設置合理，強制高儲蓄率的中央公積金在微觀層面上爲家庭買房減輕負擔，宏觀層面上同時還能爲HDB建設提供建設資金。
建屋發展局融資機制分析
在早期起步階段，建屋發展局強烈依賴政府補助，同時融資十分優惠。
建屋發展局作爲一個獨立的非營利機構，其財政預算是納入國家計劃。早期HDB預算支出分爲資本支出與經常支出，資本資産主要用于組屋的建設開發，經常支出是指一些其它的基本性支出。
從上世紀70年到80年代中期數據來看，僅HDB資本支出中的用于組屋的建設資金在新加坡政府預算發展支出中占比較高，1975、1980、1985年占比分別爲32.82%、31.3%、42.86%。
而步入90年代後，用于組屋建設相關支出在新加坡政府發展支出占比有所降低但仍處于重要地位，1990、1995、1999、2000占比分別爲22.7%、10.7%、20.6%、15%，與教育、信息技術、貿易與産業等重要投入項相比，長期在國民經濟發展支出處于重要地位。
從1968-1985年期間，HDB的向政府申請貸款利率一直保持在6%，遠低于當時市場上貸款基准利率，組屋建設資金十分優惠。
目前，建屋發展局資産負債率較高，需要依靠政府補助維持正盈余。根據HDB2018年年報顯示，hdb總資産846.66億新元，負債爲694.35億新元，資産負債率爲82%，赤字19.86億新元，依靠政府補貼20.33億新元獲得淨盈余，過往業績顯示hdb需要政府補貼才能獲取淨盈余。
資料來源：HDB，萬和證券研究所
目前政府抵押貸款是建屋發展局的主要融資來源。2018年度建屋發展局694.35億新元的負債中主要有640.47億元來源于貸款，貸款是建屋發展局的最大負債。2018年政府抵押貸款、改造貸款、債券、銀行貸款分別爲404.14、0.33、229.83、3.54億新元，占比分別爲63%、0.05%、36%、1%。
中央公積金結余通過政府債券形式轉而爲組屋建設提供支持。中央公積金的普通賬戶部分主要用于購房，其中歸集資金約有20%被提做准備以應付提存，80%購買政府債券和與其它債券投資。
新加坡公積金制度實質上是按照國家政策通過3個賬戶歸集資金，將更多的資金投入保障住房的建設，而不是投入到商品房的建設中。
截止至2019Q3，該局管理著超4000億新元的龐大資金，普通賬戶資金超過1421.18億新元；2018年中央公積金持有投資3900.62億新元，其中投資于政府債、公司債占比分別爲96.20%、3.4%。
（報告來源：萬和證券）
