今年本地私宅市場走勢讓很多專家都幾乎丟了工作，因爲他們大多數都往政府是否讓市場解凍的基調做預測，誰也沒預料到市場不僅複蘇，還快速狂飙，瞬間白熱化，可說是政府沒發牌，發展商也可自摸吃糊。
人家說，女人的情緒讓人難以捉摸，我卻覺得，本地房地産市場情緒變化之快，讓人措手不及。
一兩個月前，房地産專家普遍認爲“本地房市尚未複蘇“；言猶在耳，現在同一批專家已紛紛改口，形容市場情緒火熱，而這主要是受發展商標地價格屢創新高、集體出售成交價節節高升所提振。
確實，今年本地私宅市場走勢讓很多專家都幾乎丟了工作，因爲他們大多數都往政府是否讓市場解凍的基調做預測，誰也沒預料到市場不僅複蘇，還快速狂飙，瞬間白熱化，可說是政府沒發牌，發展商也可自摸吃胡糊。
然而，另一方面，從數據上看，私宅市場卻存在嚴重的供應過剩、空置率居高不下的情況。這與供過于求時，市場價格就會下降的供需理論不符。
供需失衡 市場被扭曲
按照供需理論，當供過于求時，市場價格就會下降，也從而導致供應量減少而需求量增加。這樣看來，本地樓市已出現供需失衡、市場被扭曲的現象。
發展商求地若渴、積極囤積土地庫存，是因爲土地庫存已見底，公司需要買地繼續蓋房維持成長，還是因爲預見有潛在市場需求？我想，兩者皆有。
站在政府的立場，自然不希望看到市場供需失衡，才會一再提醒，市場上的私宅存貨已經足以滿足買家需求，甚至無法完全吸納所有單位。
根據市區重建局數據，市面上有約1萬8000個未售出的新私宅單位。加上近期政府售地和集體出售帶來的供應量，本地接下來一兩年的私宅單位預計會增加超過一倍，這將導致私宅空置率持續上揚。有市場分析師預測，下來六個月的私宅空置率可能將近12%，而且租金市場繼續疲弱。
盡管數據顯示2012年政府售地計劃下的發展項目至今還有3000多個單位未售出，政府日前宣布明年上半年仍推出六幅正選名單地段和九幅備售名單地段，預計可供應約8000個私宅單位。這基本上與今年下半年的供應單位不相上下。
對售地計劃持不同看法
有人認爲，政府明年上半年的售地計劃仍算謹慎，甚至稍微減少，目的爲緩和市場供應量過剩。
但也有人解讀成，它其實並沒有對供應過剩起到緩和作用，反而有“加重”過剩的可能，因爲6000個新單位已遠遠超出滿足市場的需求，無須供應到8000個新單位。如果政府要緩和市場，應該是減少供應，或者推出更多備售地段 ，而非保持一樣的供應量。
政府謹慎售地，正是要在發展商積極從集體出售求地之間取得平衡。對那些胃口奇大的發展商，政府的謹慎售地計劃恐怕仍無法滿足他們的需求。預料接下來集體出售熱潮會繼續延燒，發展商標地也不會手軟。
地價不斷被炒高，說明了發展商對本地樓市仍有一定的信心。發展商不可能一直守株待兔，等待政府售地才進場，因爲總不能讓公司停頓下來，房子還是要繼續蓋，不得不向私人求地。再說，外國發展商紛紛來搶灘，而且出手往往還比本地姜闊氣，這在一定程度上也促使地價飙高。
不管政府是否配合發展商的需求供地，或者發展商需要依賴政府的售地計劃，這已不重要。因爲兩者對市場的預期不盡相同，政府一般是從宏觀、長期角度來考量，關注私宅空置率和價格的穩定性；發展商則更關注未來幾年有哪些地段可供發展，項目是否可以賺取更多盈利。
買家對需求是否可持續？
從短期來看，眼下的私宅市場，今年也算是它風光回歸的一年，無論政府售地或集體出售，成交價都屢創新高，地王地後都在數月內誕生。
明年的私宅價格會否如專家預測般上揚8%，不得而知。不過，有幾個關鍵數據需要注意：明年預計有1萬個新私宅單位完工、有16至22個新項目會推出、2萬個新單位來自集體出售地段，以及超過3萬個空置單位。這也意味著，未來一兩年，房地産發展商和經紀會很忙碌，買家可選擇的項目更多，但買得起的單位會越來越小。
從長期看，這個市場充滿挑戰和不確定性，長期下來其增值是否與整體經濟一致，也令人擔憂。最重要的是買家對私宅的需求是否可持續，更讓人擔憂。
隨著顛覆性創新科技崛起，年輕人從事的行業不再是傳統或鐵飯碗工作，多數以合約工爲主，以四海爲家，沒有固定或長期的收入、公積金存款也不固定，他們是否還有能力買得起本地房地産？