萬事通說
一文看懂援助～
在疫情期間，新加坡政府出台了各式各樣的援助措施，涉及到個人、家庭、員工、企業、社會的方方面面。在文章的結尾，我也放上了即將在6月18日施行的新援助配套內容。對于由政府統一免除的費用（例如外籍雇員人頭稅），或者直接打錢到戶頭的現金援助（例如水電費補助），大家往往都沒有太多疑問。畢竟是由政府一手操辦，既省心也放心。
相對而言，因爲房地産業有很多的租賃往來，政府對接的又往往是業主而非租戶，信息的不對稱以及業主和租戶的情況各有不同，導致援助的發放就不如前面那樣簡單直接。很多業主和租戶都會有疑惑，到底什麽房租可以減免，能夠減免多少，甚至出現誤會鬧矛盾。
之前我在新聞中看到新規的報道，也只是草草讀過，沒有仔細整理。前幾天正好有幸參加了蕭錦耀律師的法律講座，受益匪淺。尤其是在關于房租減免的問答環節，聽到了很多有價值的問答建議。想到身邊有不少朋友是自己創業，疫情期間還要承擔工作場地的租金，這方面的信息應該會對大家很有幫助，就去查詢了資料，再結合蕭律師的分享，做了這麽一個專題。今天和大家分享一下，新加坡的房租減免援助，到底是怎麽回事？
房地産稅回扣
新加坡的房租減免援助，正式的名字應該是房地産稅回扣（Property Tax Rebate）。雖然我個人覺得“房地産稅退還”這個詞更恰當，不過爲了和新聞報道保持一致，就仍然使用房地産稅回扣這個詞。
這裏有一個誤區要說明一下，其實真正的減免並不是直接按照租金金額1:1的減免，而是通過政府減免業主的房地産稅，來變相減少租戶的租金開銷。具體減少的租金金額，准確來說是根據房地産稅的減免額而定。只是爲了方便大衆閱讀和理解，目前新聞報道中大部分已換算成平均月租金來報道，即減免多少個月的租金。援助時間線回顧
老規矩，首先和大家捋一下房地産稅回扣的時間線。覺得太長的朋友，可以直接拉到下一部分。
早在今年2月18日的第一個預算案中就已經提到了房地産稅回扣。當時疫情沒有這麽嚴重，僅旅遊業受到的沖擊比較大。于是政府爲持有執照的酒店、商務住宅及商務會展場所的住宿及會議廳部分，提供30％的房地産稅回扣。國際遊輪和區域渡輪中心將獲得15％的房地産稅回扣，綜合度假勝地則獲得10％回扣。
（圖片來源：聯合早報）
由于疫情的加劇，除旅遊業以外的很多行業在3月份都受到了較大的影響。政府在3月26日發表了2020年追加預算案聲明。在此次聲明中，第一次提到非住宅房地産今年將獲得30%的房地産稅回扣。注意，此時的房地産稅回扣，還未在法律層面被規定要求業主返回給租戶。只有政府旗下的産業，例如小販中心和慈善機構等，直接享有免租。
（圖片來源：聯合早報）
隨著新加坡每日確診人數越來越多，政府宣布將于4月7日起實施阻斷措施。考慮到大部分的公司在阻斷期間都將面臨很大的資金壓力，政府在4月6號提前出台了第三輪預算案，並在臨時措施法案中明文規定，業主必須將政府給予的房地産稅回扣，無條件全額轉給租戶。 根據第三輪預算案，商業（commercial）地産可獲高達100%的房地産稅回扣，這相當于大約1.2個月的租金。金沙和聖淘沙享有60%的房地産稅回扣。其他非住宅地産（包含寫字樓和工業産業）仍然保持30%的房地産稅回扣，相當于大約0.35個月的租金。
（圖片來源：聯合早報）
在接下來宣布阻斷措施延長到6月1日以後，很多公司因爲長時間的關閉已經舉步維艱。爲了救市，也爲了保就業穩經濟，政府在5月27日頒布了新一輪預算案，符合條件的商業房地産租戶將享有月0.8個月的現金補助。該筆補助將從7月底起由國內稅務局自動發給業主，由業主全額轉交給租戶。 緊接著，國會在6月5日通過了冠狀病毒（臨時援助措施）（修正）法案，其中指出符合條件的中小企業最終可免租多達4個月。4個月的免租配合政府的雇員薪金補貼和外籍員工人頭稅減免，可謂是給各家公司輸入了強力營養液。
（圖片來源：聯合早報）新法案內容
現在，讓我們來看看新法案的內容。
新聞的大標題中“業主分擔” 以及 “符合條件” 八個字很是醒目。這裏先要提醒大家，文中提到的房地産稅回扣，是針對商業、工業和辦公地産，而不是住宅地産，這是基礎中的基礎。所以想著借由此法案來減免房租的小夥伴們，打消這個念頭吧。 其次，租戶要滿足以下三個條件：
- 2019年營業額不超過1億新幣。
- 店面在2020年4月、5月的月均收入比去年同期減少35%以上。
- 租約在2020年3月25日前生效。
此外，新法案對不同的單位，免租幅度不一樣：
- 商業地産：政府提供2個月（4月、5月）的免租，業主需減免2個月（6月、7月）的租金。一共4個月。
- 工業地産和辦公地産：政府提供1個月（4月）的免租，業主需減免1個月（5月）的租金。一共2個月。
這裏要再次啰嗦一句，就如同文章開頭提到，房地産稅回扣減少的租金金額，准確來說是根據房地産稅的減免額而定，而不是租金的金額而定。所以此處的4個月和2個月均爲約數。 可能有的業主要說了，之前是政府給予現金補貼以及給予房地産稅回扣，現在新的法規要我自己承擔一個月的租金。不光是租戶要生存，業主也要生活呀。租金減免了，業主沒了收入來源那可怎麽辦？不用擔心，新法案同時提到，如果業主也陷入財務困難而無法承擔所規定的租金減免，可以向政府申請評估，並只承擔一半的減免義務。 最後，新法案還提到，符合免租條件的中小企業租戶，可申請分期付款償還欠租。租戶可以同業主商量，按統一協商的計劃分期支付2月1日至10月19日期間累計的欠租。其中有幾點需要注意：
- 第一筆分期付款的時間，不得遲于2020年11月1日。
- 租戶欠款的期限不應超過9個月或剩余租期，視何者更短。
- 業主有權對欠租金額收取一定的利息，利息年利率不可以超過3%。
- 商業房地産租戶最多可延遲償還五個月的欠租。
- 工業和辦公房地産租戶最多可延遲償還四個月的欠租。
舉個例子，某某租用了一間在寫字樓的辦公室，根據新法案，他可以享受4月和5月的免租，並從6月起按時繳納租金。因爲公司現在財務緊張，無法按期交付租金，于是租戶就和業主商量延遲交付，將6月至8月的租金，以分期付款的方式從10月1日開始，在8個月內還清，即2021年5月31日之前還清。業主也根據欠租額，收取2.5%的年利息。 政府此舉是爲了避免限制令在10月19日解除以後，租戶因累積了大筆欠租而承擔過重負擔，甚至因公司破産而無法償還租金，從而業主和租戶雙雙受損。新條例爲雙方都爭取到更公平合理的結果，給企業和社會更大的存活機會。
此外，分享幾個講座上蕭律師回答的問題，很有價值。
1. 租戶在寫字樓租了一間辦公室但並沒有作爲辦公使用，而是作爲商業目的使用，例如用作店鋪賣辦公用品給其他租戶。這種情況是屬于商業地産還是辦公地産呢？
首先，一般來說地産的性質不根據實際用途的改變而隨意改變。就好比不能因爲租了一間辦公室來住，該地産就變成住宅地産了。如果需要確認地産的性質，可以去新加坡住建局（The Building and Construction Authority）查詢。網址爲：https://www1.bca.gov.sg/ 另外，業主或者租戶也可以聯系稅務局，確認該地産可享有的具體地産稅回扣比例，從而判斷地産的性質和地産稅回扣額度。 2. 租戶和業主沒有簽訂合同，或者簽訂的合同是不正規合同，能享受此次免租援助嗎？
按新加坡的規定，政府只認可有繳納印花稅（Stamp Duty）的房屋租賃合同。印花稅一般都是由租戶承擔，在租賃地産的時候就應該繳納。
如果沒有合同或者僅有非正規合同，則很有可能也沒有繳納印花稅，從而沒有在政府備案。沒備案租賃關系的地産，是不可以享受免租援助的。所以，沒有繳納印花稅以及沒有簽合同的朋友，現在趕緊聯系業主補上合同，並抓緊補交印花稅，以便向政府證明該地産的租賃情況。另外，補交印花稅應該是會有罰金的。具體的罰金金額，以稅務局告知爲准。
印花稅的繳納，可以聯系房屋中介繳納，也可以用Singpass自行繳納，網址：https://estamping.iras.gov.sg/WebForms/Home.aspx 3. 業主把地産租給了租戶甲，租戶甲把此地産轉租給了租戶乙。租戶乙可以享受此次免租援助嗎？
按規定，房地産稅回扣是需要轉移給最終租戶的。所以租戶甲不可以截留房地産稅回扣，而是應該把該筆房地産稅回扣轉移給最終的租戶乙。
今天的分享到此爲止，希望大家能攜手共進，一起順利度過難關。文章的最後，附上最新的關懷和援助配套申請步驟。
（圖片來源：8頻道）
（本文作者：胡卓huzhuo2006）
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