文|鄧浩志
最近深圳再次受到關注,源于當地領導表態要在住房模式上學習新加坡,不學香港模式等等。大夥一時腦補,幻想深圳房價便宜得不得了,全部由政府給安排,每家每戶都可以住大房子,從此收入大量工資結余,吃喝玩樂無盡享受……理想當然很好,但這個理想實現可能性非常低,有多低?我覺得1%這個級別吧。
簡單談幾點看法:
1、千萬別誤會了,新加坡商品房價可是全球前五位的。
其實新加坡在穩定商品房價格上也沒有什麽“成績”,上網查一下,他們商品房價格一直位于全球前列。爲什麽?因爲商品房是城市競爭力的反應,城市越吸引,房價自然越高。以新加坡的綜合競爭力看,其高房價是必然的。當然,房價太高會影響人才的吸引,也會影響人口的幸福指數,所以新加坡推出了“組屋”制度。簡單理解就是保障性住房制度,和國內一樣,政府主導,價格便宜,差異就在于新加坡“組屋”的供應量很大,覆蓋了其絕大多數國人。大多數新加坡人都住在便宜的“組屋”,而商品房多數是投資客或者非新加坡籍的外國人購買的。所以新加坡房價一點都不低。而中國或者深圳要學這種保障性住房制度,一點都不容易,而且之前已經嘗試過,情況並不理想。
2、 深圳人口持續增長,新加坡人口“穩定”,社會背景完全不同。
新加坡是個國家,移民政策很嚴格,深圳是個城市,落戶門檻很低。過去20年,深圳每年增人口40~60萬。深圳如果學習新加坡政策,第一條就應該嚴格限制人口流入,否則低價住房政策只會加速使其他城市人口流入深圳。如果沒完沒了地人口增長,那蓋多少房子也是不夠住的。
那深圳可能實行嚴格的戶籍制度嗎?可能性很小,一則此舉是違背了中央放寬城市入戶的基本原則。二則深圳本來就是個移民城市,是移民創造了深圳的財富,限制移民人口也違背了深圳包容的傳統與獨特的發展優勢。三則如果未來只允許極高端人才落戶深圳的話,那就是極少數精英才能享受極高社會福利的城市,深圳就成了“國中國”,這點中央不會同意,其他城市也不會同意的。
3、香港高房價被長期诟病,其實是主動選擇的一種發展模式。
很多人都在批香港的高房價問題,香港政府也是設法穩定房價的,但大家想過沒有,爲什麽盡管高房價問題這麽嚴重,香港仍是全球綜合治理水平最高的城市?因爲香港以高地價取代了高稅收。而新加坡的稅收,則遠遠高于香港,不單如此,但凡高福利的社會,無一不是采用高稅收的。說白了其實還是社會財富如何分配的問題。
從總量上看,區別只在于:一種是少交稅但要自己掏錢買房;另一種是政府高額收稅,然後便宜賣房給你而已。兩種模式其實各有優缺點。在國內,如果不是高地價,哪來這麽多錢修地鐵,修公路,放煙花,光亮工程……
4、 大規模保障性住房建設我們不是沒有試過,後來反而成了負擔。
“十二五期間”我國曾制定了3600萬套保障性住房的計劃,理論上新增這麽多房子,起碼解決了上億人口的居住問題。如果5年能解決1億人的居住問題,那幾個五年計劃之後,全國就都可以住上保障性住房了。但結果是,那幾年國內商品房庫存急劇上升,地方財政壓力與銀行壞賬激增,最終只能被迫在2016年開始采取“去庫存”政策解決過剩的保障性住房。
而在這個過程中,高房價城市卻仍然持續走高,並沒有受到遏制。根本原因我認爲有幾點:一是保障性住房建設必須以地方財政實力爲依據,不能揠苗助長,否則地方和金融系統都會吃不消;二是新加坡這種人口不多的國家,其對住房的需求是相對靜態的,而中國人口持續流動,需求是動態的,大致趨勢是小城鎮的需求持續下降,三四線城市基本穩定,一二線城市持續增加,這種全國一刀切的住房政策是不符合國情的,所以才有了目前的“分城施策”政策。而如果分城施策,單一城市大規模搞福利房,那結果一定會出現我在第二條提到的那種情況……
在過去20年時間裏,國內已經逐漸摸索出一套穩定房價的辦法,而隨著商品房總量的增加,住房矛盾也會逐步減弱。但是如果某個城市跳出來要另搞一套打破目前市場平衡的保障房制度,結果是可想而知的。