7月以來，國家層面，傳遞出強烈信號，房地産調控長沙做得最到位，于是熱點城市相關部門排隊去長沙學習先進經驗。
近日，在住房政策與制度調整方面，深圳又發出一個強烈信號：
8月28日，張學凡在深圳房地産盛典暨行業綜合評價發布會上，提出新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
爲此，深圳提出一個大規模建房行動，包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬公共租賃住房的發展目標，每年公共租賃住房建設10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地産市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。
張學凡透露的信息，在業界引起熱烈討論。今年是深圳經濟特區建立40周年，也是深圳獲批中國特色社會主義先行示範區一周年。業界認爲，深圳房地産市場走向有風向標意義，這意味著深圳樓市格局會面臨巨變。
其實，老楊感覺，不僅僅只有深圳一地要學新加坡，可能全國大城市都要學習新加坡了！而過去幾十年，大陸一直在學香港！
關于新加坡的住房制度，以及經濟、人口、土地供應、住房結構、房價變化等，去年我指導同事做過一個關于香港、新加坡、大陸（以上海爲代表）的比對性研究。將報告全文分享如下：
2018年6月後，香港接連發生暴力沖突。該事件的發生有許多深層次的原因，其中重要原因之一是香港的高房價、貧富差距較大的現狀引發了年輕人對社會的不滿。
相比之下，同樣作爲國際大都市的新加坡，其住房市場發展更加健康，較好地保障了絕大多數公民的住房權利，人民更加安居樂業而基本不用爲住房問題發愁。
香港和新加坡兩個地區在經濟體量、人口規模和國際地位上都較爲接近，具有較強的可比性。我們將主要就香港和新加坡的住房市場進行對比分析並探究其背後原因。此外，專題中還加入了具有一定可比性的中國大陸地區的城市上海市進行對比，並期望從香港和新加坡的住房發展模式上找到可借鑒的經驗。
一、三地房價比較
1979年底，香港與新加坡私人住宅房價指數基本處于同一水平，截止2019年2季度，香港名義房價指數上漲了22.9倍，而新加坡僅上漲了10.9倍。
2008年以前，二者的走勢以及絕對值的差距不大，而2008年金融危機後，二者出現了明顯的分化：2008底至2019年2季度，香港房價上漲了2.7倍，一直處于快速上漲趨勢中；同期新加坡房價僅上漲30%，並且漲幅主要來自金融危機後，即2009年至2010年的政府大力救市期間，2010年後房價基本保持穩定。
以1999年爲基准，我們計算了上海商品住宅（即對應香港和新加坡的私人住宅）的名義房價指數。
1999年至2018年，上海房價上漲了8.7倍，同期，香港與新加坡的漲幅分別爲286%和56%，均小于上海。
但有一點需要指出，我國1998年商品房改革後，上海住房市場處于高速發展階段，而香港和新加坡則市場發展時間長，市場更加成熟。因此，上海與香港和新加坡的市場發展階段不同，房價漲幅更大是有一定合理性的。
爲了更加直觀地體現房價上漲的真實水平，我們比較了香港和新加坡剔除通貨膨脹後的房價指數，即實際房價指數。
1998年至2018年3季度，新加坡實際房價指數基本處于70至120的區間內震蕩，沒有上行的趨勢，表明新加坡私人住宅的價格漲幅基本與通貨膨脹相符，處于健康的水平。
相比之下，香港的私人住宅實際房價則從2002年後一直處于明顯的上升趨勢中，截止2018年3季度，上漲了3.0倍，這表明近15年來，香港私人住宅房價的上漲幅度過大，屬于非良性的上漲，難以長期持續。
同期，上海實際房價上漲了4.2倍，漲幅大于香港，房價上漲過快，這也與98年房改之後，上海住房市場處于青春期、長個子的階段有很大關系。
總而言之，單看房價漲幅，香港房價40年暴漲23倍，尤其是2011年以來持續大漲（港府調控效果不明顯），滋生了新的泡沫！尤其是與新加坡的健康狀況相比，香港樓市扭曲而病重！
2019年二季度以來，香港房價出現的下跌態勢，部分小區跌幅較明顯，比如太古城房價已跌回3年前。但老楊認爲，香港房價，回到3年還不夠！2011年開始出現泡沫，應跌回到2013年左右。
二、三地居住舒適度比較
1、香港
根據香港政府統計處數據，2018年香港自置居所住戶在家庭住戶總數中所占的比例（住房自有率）爲49.2%，大致和租房家庭住戶各占一半。
回顧曆史，2000年後，香港的住房自有率最高上升至2003年的峰值53.8%，隨後5年基本保持這一水平。2008年全球金融危機後，住房自有率開始持續下行，2015年至2016年短暫上升後繼續下行，這和金融危機後，香港經濟受到較大沖擊，以及香港長期的貨幣寬松環境助推房價快速上漲有較大關系。
截至2019年3月底，香港人均住房僅13.3平方米，絕對值很低，大多數人的居住空間很小，居住條件很差。2006年至2019年，人均住房面積僅增加了1.3平方米，平均每年增加0.1平方米，改善速度很慢。
2、新加坡
截至2018年底，新加坡的住房自有率爲91%，遠高于香港，這和新加坡的組屋制度建設有很大的關系。
回顧曆史，1964年新加坡成立房屋發展局（HDB），正式提出“居者有其屋”計劃，低收入家庭可通過公積金貸款購買政府提供的低價組屋，購房需求爆發，住房自有率快速上升，同時1965年後新加坡經濟快速發展，僅1980年至1995年15年間，新加坡住房自有率便從58.5%提高至90%，除了2008年金融危機後的4年，其他時期一直保持在90%以上。
根據公開資料，2018年新加坡人均住房面積約爲30平方米，遠高于香港13平方米的水平，可見新加坡的居民整體居住環境要優于香港。
3、上海
根據上海市統計局的數據，2017年上海城鎮居民人均住房建築面積爲36.7平方米，按照近三年每年增加0.6平方米的規律，2018年人均建築面積約爲37.3平方米。
然而需要注意的是，我國的建築面積口徑與新加坡和香港的室內樓面面積口徑不同，還包括了公攤面積；而香港室內樓面面積與我國的使用面積較爲接近，可以進行換算。
上海市統計局2006年以後就不再公布人均住房使用面積，而轉爲公布人均住房建築面積，我們按照2007年的人均住房建築面積和推算的使用面積可以得到，2007年使用面積大概爲建築面積的70%，按此比例可以得到曆年大致的人均住房使用面積。
2018年，上海人均住房使用面積爲26.1平方米，低于新加坡但明顯高于香港的住房面積。2001年至2018年，人均住房使用面積提升了10平方米左右。
三、三地房價收入比
爲了衡量香港和新加坡房價的泡沫程度，我們選取了房價收入比、租金收益率和杠杆率等三類指標進行比較。其中，未公布房價或租金相關數據的時間段，我們均采用房價指數和租金指數進行推算。
本報告房價收入比主要比較的是私人住宅，即中國的商品住宅。但鑒于新加坡住宅供應以組屋爲主的特殊性，我們另外還計算了組屋，即新加坡保障房的房價收入比狀況。
本報告房價收入比的公式如下：
房價收入比 = 住宅平均銷售總價 / 居民家庭年收入中位數
注：家庭收入爲中位數口徑，和平均值口徑存在一定的差異。
1、香港
根據香港差饷物業估價署和房屋委員會數據，將私人住宅中5種不同面積私人住宅（A類：小于40平方米；B類：40-69.9平方米；C類：70-99.9平方米；D類：100-159.9平方米；E類：160平方米或以上）的存量面積占比，結合5種面積的中位數可以按照權重計算得到香港私人住宅的大致戶均面積，再結合私人住宅平均價格可以得到私人住宅房屋總價。
2018年，香港房價收入比爲24.3，這意味著以2018年香港家庭收入中位數，需要24.3年才能買一套住房，遠超合理水平。其中，香港島、九龍和新界三個地區的私宅價格分別爲17.8、14.8和12.3萬港元/平方米；估算戶均面積爲55平方米；香港家庭年收入中位數爲33.8萬港元。
回顧曆史，1997年香港房價收入比爲15，是一個階段性高點，隨後東南亞金融危機爆發，房價快速下跌，房價收入比也隨之下行。2002年房價收入比僅爲7.4，而2018年爲24.3，短短16年時間，香港私宅房價收入比上升了228%。其中，私宅平均價格從26966港元/平方米上漲至149605港元/平方米，漲幅爲455%；而家庭年收入中位數僅從195600港元至338400港元，漲幅僅73%，遠低于房價漲幅。由此可以看出香港房價漲幅是大幅偏離收入增速的，不具備長期可持續性。
2、新加坡
2018年底，新加坡政府提供的保障住房，即“組屋”（按照不同房型以及一二手房情況，價格僅爲私人住宅的三分之一到五分之一左右）的占比達到了79%，占據了住房供應的大部分份額，而且在一定的條件下，組屋也可以進行出租或二次售賣交易。因此，除了私人住宅外，我們就有必要對組屋的情況也進行分析，否則難以體現新加坡住房市場的特殊之處。
2.1 私人住宅
根據Numbeo網站，我們估計私人住宅面積的中位數約爲90平方米，根據Squarefoot網站可以獲得私人住宅每平方英尺的價格，由此可以計算得到私人住宅售價，並進一步得到房價收入比。
2018年，新加坡私人住宅平均房價爲134萬新幣，家庭年中位數收入爲95460新幣，房價收入比爲14，遠低于香港房價收入比水平。回顧曆史，2000年以來，房價收入比沒有上行趨勢，整體維持在11-15的區間內震蕩，保持穩定狀態，表明新加坡房價上漲幅度與收入增幅相符。
2.2 組屋
組屋情況比較特殊，由于新租屋本身的定價就受到政府的管控，其價格會低于二手組屋價格，再加上新加坡公民在購買新組屋時會得到政府的補貼，購房者實際支付的價格遠遠低于二手房價格。我們比較了曆史上新組屋與二手組屋的價格，不包括補貼時，新房價格大致在二手房價格的60%至80%，包括補貼時則大致在30%至70%。以下是HDB最新公布的5月份的一處組屋（Woodlands）新房成交情況與對應該地區的二手房價格的比較：
根據新加坡建屋發展局（HDB）數據，我們可以得到二手組屋的價格，二手組屋除了全外國人家庭或1永久居民1外國人家庭以外均可以購買，基本涵蓋了絕大部分購房人群，因此其交易是比較接近市場化的。2018年，新加坡二手組屋房價收入比分別爲5.3，遠低于私人住宅房價收入比水平，這表明對新加坡81%的居住在組屋的居民，房價完全在可負擔的收入範圍內。2008年至2018年，二手組屋的房價收入比維持在5-7之間，比較穩定。
3、上海
由于境內外統計口徑不同，在計算上海市房價收入比時，本報告房價收入比的公式如下：
房價收入比 = 住宅平均銷售總價 / 居民家庭可支配收入
= 每平方米房價 * 人均住房建築面積 / 城鎮居民人均可支配收入
2018年，上海商品住宅房價收入比爲25.6，較2016年的最高值30已經有所下降，但略高于香港並遠高于新加坡的房價收入比水平。
在比較上海與香港和新加坡的房價收入比時，我們認爲上海的房價收入比有三個方面需要進行調整才能反映真實情況，更准確地進行對比：
（1）上海城鎮居民可支配收入是按照平均值口徑計算的結果，與在計算香港和新加坡時按照中位數口徑計算收入的結果有所差異。通常來說，收入分布爲正偏態時，即中低收入群人相對較多，高收入人群相對較少但富裕程度較高時，平均數大于中位數。如2018年，新加坡的家庭平均收入高出新加坡家庭中位數收入34%。根據國家統計局，2018年全國居民人均可支配收入爲28228元，人均可支配收入中位數爲24336元，平均值高于中位數16%。上海市並未公布中位數數據，上海作爲大都市，外來人口較多，常住人口數量龐大，其貧富差距應大于全國水平，我們假設上海城鎮居民人均可支配收入高于其中位數的20%。
（2）按照大陸的收入和稅收統計體系，相對來說可能會低估上海居民其他來源的收入。
（3）與香港和新加坡的不同，上海屬于中國大陸地區城市，其他城市的大量外來購房資金可以進入上海市。相比之下，香港地理位置相對較爲封閉，雖然也有大陸或其他境外資金的流入，但總體上資金體量不如上海。而對于新加坡來說，國家也即城市，不存在國內其他區域的資金流入情況，同時在新加坡政府的嚴厲控制下，國外購房資金也難以大量流入。此外，在大陸的傳統文化背景下，很多年輕人購房動用了全家的收入，而這部分收入沒有納入上海的收入統計中，但相比之下，香港和新加坡這種情況的存在就相對較少。
關于（2）和（3）兩項的具體測算非常複雜，數據也難以獲得，因此這裏我們簡單地給予上海人均可支配收入被低估30%的假設。綜合（1）、（2）和（3）項，原上海房價收入比分母端應除以1.2後再乘以1.3，整理後即原房價收入比結果乘以0.92。
調整後，2018年，上海市房價收入比爲23.6。回顧曆史，1999年，上海房價收入比爲7.7，低于同期的香港和新加坡房價收入比，隨後進入長期上行趨勢，至今共有三輪階段性高點，分別是2005年、2010年和2016年。
三個地區進行比較，2018年，新加坡房價收入比處于合理水平，市場占比最大的組屋房價收入比很低，良好地保障了中低收入人群的住房需求，私人住宅的房價收入比也不高；香港和上海的房價收入比都處于過高水平，其中，上海略低于香港，相比過去兩年已經有所回落。
四、三地租金收益率
1、香港
根據香港差饷物業估價署公布的5種不同面積房型的私人住宅的市場回報率，結合5種房型的市場存量占比，即可按照權重得到私人住宅的總體租金收益率。
2018年香港租金收益率爲2.5%，同期香港十年期債券收益率爲1.87%，租金收益率高于無風險收益率。回顧曆史，1997年至2000年是租金收益率一段小的上行階段；2001年至2018年處于長期下行的趨勢，從2001年的高點5.7%已經下降了3.2%，主要原因是房價上漲幅度遠超租金上漲幅度。
2018年，香港島、九龍和新界的私人住宅租金分別爲440、359和267港元/平方米，根據我們計算的平均住戶面積55平方米，可以得到平均每戶家庭的月租金分別爲24224、19764和14699港元。相比之下，公屋的月租金分別爲3358、3744和2973港元，是私人住宅租金的五分之一至七分之一。
2、新加坡
2.1 私人住宅
2018年，新加坡的私人住宅租金收益率爲2.7%，略高于香港租金收益率2.5%，同期新加坡十年期國債收益率爲2.1%，租金收益率高于無風險收益率。
2012年後，新加坡和香港的私人住宅的租金收益率從絕對水平和走勢上都比較類似，處于下行的趨勢中，但背後原因不同。新加坡租金收益率降低的原因是租金于2013年開始便開始下跌，至2018年下跌了18%，而香港則是由房價快速上漲所導致。
根據Squarefoot數據，2018年新加坡兩種住宅的月租金分別爲3.3和2.3新元/平方英尺，若按照港幣/新元5.8的彙率換算，即爲206.6和143.6港元/平方米，遠低于香港私宅的租金價格。
2.2 組屋
新加坡公民在購買新組屋5年後，二手組屋是可以出售和出租的，定價由具備資質的買賣雙方決定，相比新租屋是更加市場化的。由于組屋占據了新加坡住宅市場的大部分份額，組屋的租金收益率更具有代表性。
根據HDB 公布的曆年各地區的各房型的租金中位數和二手組屋轉售價格中位數，我們可以計算出曆年各房型住宅的租金收益率，再根據各房型數量的占比，可以按照權重計算出總體二手組屋的租金收益率。
2018年二手組屋租金收益率爲5.5%。二手組屋的租金收益率高于私人住宅的租金收益率，並且整體波動幅度不大，保持在相對穩定的狀態，2007至2018年的租金收益率中位數水平在6%左右。相比私人住宅，二手組屋之所以具有較高的租金收益率和其嚴格的時間限制以打擊投機行爲有關，即擁有組屋的家庭必須持有組屋5年以上才能出租。
3、上海
2018年，上海的住宅租金收益率爲1.7%，相比2017年有所上升，近三年，上海的租金收益率處于1.5%至1.7%的區間內。
回顧曆史，2008年來，上海的租金收益率整體處于下行趨勢中，其中2008年至2009年和2015年至2016年租金收益率下降明顯，主要是因爲兩個時間段房價的快速上漲。
比較三個地區的租金收益率，新加坡的二手組屋租金收益率最高，私人住宅則和香港收益率水平接近。相比之下，上海租金收益率處于最低水平。
新加坡與香港，住房交易市場和租賃市場，已經市場化超過半個世紀了，而上海只有20年。所以，上海的租金收益率略低于前二者是合理的。
在國家大力支持發展租賃市場和抑制房價過快上漲的背景下，如果10年後，上海租金收益率仍低于前二者，則說明上海房價偏高，不合理！
五、三地樓市泡沫程度
1、杠杆率
通過居民部門杠杆率（居民部門債務/GDP），可以比較香港、新加坡和上海居民部門的債務杠杆水平。2018年，香港和新加坡的居民部門杠杆率分別爲72.2%和54.7%，香港的杠杆率高于新加坡杠杆率，表明新加坡居民的舉債率更低；2017年，上海居民部門杠杆率爲64.4%，介于香港與新加坡之間。
居民杠杆率高低並無絕對標准，和經濟發展模式有關，通常發達國家杠杆率都較高，如加拿大、澳大利亞等超過100%，美國、英國、法國等也都超過60%。
2000年至2014年，香港和新加坡兩地的居民杠杆率走勢相似，香港整體杠杆率高于新加坡，2014年後，新加坡杠杆率逐漸下降，而香港則繼續上行。相比之下，2015年之前，上海的居民部門杠杆率水平明顯低于其他兩個地區的水平，2001年僅19.4%，至2014年底也僅爲40.2%。
但2014年後，上海杠杆率開始快速上行，這和本輪房地産上漲居民部門加杠杆行爲是有較大關系的，2014年底至2017年底僅3年時間，杠杆率就上升了24.2%。
2、偏離度
爲了更好地衡量房價泡沫程度，我們還計算了2018年香港、新加坡和上海私人住宅的房價收入比和租金收益率2個指標的偏離度，即某指標偏離至少一個完整周期的均值（假設均值爲該周期的合理水平）的程度。計算方法爲：
指標偏離度 = 某指標數值/最近至少一輪完整周期的均值-1
以房價收入比爲例，香港選取的時間段爲1997年至2018年，是一輪完整的長周期；新加坡選取的時間段爲2000年至2018年；上海選取的時間段爲2004年至2018年，包含兩輪短周期。租金收益率受數據限制，時間段統一爲2009年至2018年，三個地區走勢類似，具有一定可比性。由于上海居民部門的貸款主要體現在房貸上，2015年本輪房地産上漲周期加杠杆之前，居民部門杠杆率一直處于相對較低的水平，貸款買房至今的時間偏短，貸款余額沒有進入平穩期而是處于快速上升期，因此不適合用偏離度進行比較。
2018年，香港、新加坡和上海的房價收入比偏離度分別爲67.3%、7.8%和25.9%；租金收益率偏離度分別爲-11.8%、-20.7%和-16.8%；2017年，偏離度越高代表該時點泡沫程度越高。
3、量化打分
絕對值代表某個指標的絕對水平，可以進行橫向比較，但有些時候，不同地區有不同的情況，絕對值較難直接判斷高低。偏離度代表某個指標和自身比較的偏離程度，能夠一定程度上反映自身的泡沫水平。兩者結合能夠較全面的衡量某一指標的泡沫程度。
將絕對值和偏離度進行標准化處理（數值減均值後除以標准差），並賦予權重進行量化打分，可以得到量化的泡沫程度排名。按照重要程度，我們給定房價收入比、租金收益率和居民部門杠杆率的權重分別爲50%、30%和20%，每個指標中絕對值和偏離度各占一半權重。權重爲負表示該指標越小房價泡沫程度越低，這裏僅租金收益率的權重爲正值，即租金收益率越高，房價泡沫程度越低。
香港、新加坡和上海最後的量化打分結果分別爲-0.4、0.6和-0.3，分數越高表示房價泡沫程度越低。比較三個地區，僅新加坡分數爲正，且明顯高于其他兩個地區，說明相比香港和上海，新加坡的房價泡沫程度很低。
上海和香港的分數都很低，兩者的房價均存在較大泡沫，其中，香港分數略低于上海，說明僅從這3個指標來看，香港的房價泡沫程度高于上海。
六、三地房地産依賴度
按照曆年美元兌人民幣中間價全年平均彙率，我們將上海GDP總量從人民幣轉換爲美元，以和其他兩個地區進行對比。
2018年，香港、新加坡和上海的GDP總量分別爲3630、3611和4938億美元，香港和新加坡總量非常接近，而上海則高出其他兩個地區1300億美元左右。1991-2009年，新加坡GDP總量小于香港，但差距不斷縮小。2010年新加坡GDP總量超過香港，2015年後又小幅落後于香港，整體上非常接近。上海GDP總量在2008年前小于香港和新加坡，2009年後便超越這兩個地區，並不斷拉開差距。
2018年，香港、新加坡和上海的GDP增速分別爲3.0%、3.2%和6.6%，同樣是前兩者非常接近，上海則要高出一倍左右。1994年以來的絕大多數年份，上海GDP增速高于新加坡，新加坡又高于香港。按照目前的GDP增速趨勢，未來上海GDP總量與香港和新加坡還將不斷擴大差距。
2018年，香港、新加坡和上海人均GDP分別爲48717.3、64581.9和20398.0美元，新加坡高于香港且遠高于上海。回顧曆史，新加坡人均GDP于2004年超過香港後開始快速增長，2010年後基本保持13000至19000美元的差距。而上海增長相對平穩，但在絕對值上和其他兩個地區存在著較大的差距。
房地産相關産業占GDP比重的大小體現了一個地區經濟發展對房地産的依賴度，若占比過大，則表明經濟對房地産依賴過大，其經濟發展容易受到房地産捆綁，房價易漲難跌。
2017年，香港房地産相關産業占GDP比重爲20.4%，其中建築、地産和樓宇業權分別占比5.1%、5.0%和10.3%。由此可見，香港房地産業對經濟的影響很大，這使得香港的房價居高難下。回顧曆史，2008年後，房地産業占比就基本維持在20%左右，其中，建造業占比逐漸增加，地産和樓宇業權則略有下降。
根據香港統計局定義，樓宇業權（Ownership of Premises）是一項經濟活動，包括：(a)住宅自住業主假定向本身提供的租賃服務。之所以將自住業主爲自己提供服務也計入經濟活動的原因是，未發生交易行爲的自住也是對商品（房屋）的一種消耗，即産出。(b)業主以個人身份向租客提供的租賃服務。樓宇業權可理解爲房屋租賃業。
2018年，新加坡房地産相關産業占GDP比重爲7.3%，其中，建造和住宅所有權分別占比3.2%和3.5%，遠低于香港。回顧曆史，2006年至2014年，房地産業占比處于震蕩上升的趨勢中，2014達到最高值9.3%，隨後便開始持續下行。
住宅所有權（Ownership of Dwellings）與香港的樓宇業權（Ownership of Premises）類似，可以理解爲房屋租賃業。新加坡沒有大量的水泥和建材等房地産上中遊産業，原材料主要依靠進口，消費等房地産下遊産業也一直占比較高，和房地産開發本身無太大關系，因此新加坡房地産並無拉動上下遊産業的主要功能，而主要以維護民生爲首要目標。
由于境內外的統計口徑和方式不同，我國大陸地區的統計中，租賃業並未在GDP中完全體現。因此，需要注意的是，與香港和新加坡的統計口徑相比，上海房地産相關産業的GDP占比可能是低估的。
按照大陸地區的統計口徑，2017年，上海房地産相關産業占GDP比重爲9.3%，其中，建造和房地産業的占比分別爲3.2%和6.1%，整體占比高于新加坡但低于香港。1998年至2017年，上海房地産相關産業占比維持在9%至12%的區間內，其中房地産業占比大于建造業，且處于逐漸增大的趨勢中。
三個地區中，香港經濟對房地産業依賴度最大，上海次之，新加坡依賴度最小。
七、三地住房政策與制度
1、香港：公屋+居屋+私人住宅
香港的住房供應結構主要分爲公屋、居屋和私人住宅3部分，旨在滿足不同階層人群的住房需求。香港土地所有權爲中華人民共和國，施行土地批租制度。土地使用權爲香港政府所有，通過招拍挂、協議出讓、勾地等方式進行土地出讓，土地出讓金由香港政府支配，通常土地使用權爲50年。
2018年，按照人口劃分，居住在私人住宅中的居民占54.8%，政府主導的公營房屋占44.6%，臨時住房屋占0.6%。其中，公營房屋又包括公屋與資助出售單位兩類，分別占29.1%和15.5%。資助出售單位以居屋爲主，即“居者有其屋計劃”（除此之外，還有“租者置其屋計劃”、“夾心階層置屋計劃”、 “重建置業計劃”等，但規模不大且有些計劃已經停止）。
公屋也稱爲“屋邨”，面向沒有能力租住私人住宅的低收入家庭，並以一般申請者（即家庭和長者一人申請者）平均約3年獲首次編配單位爲目標（該目標不適用于配額及計分制下的非長者一人申請者）。
政府將公營房屋按照不同的申請者條件，以很低的租金出租，以支持低收入群體的住房需求。公屋租金在私人住宅租金的1/3到1/6之間，2019年爲1/5.3。
截至2019年6月底，約有147900宗一般公屋申請，以及約108200宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間爲5.4年，其中長者一人申請者的平均輪候時間爲2.9年。一般申請者的輪候時間已經遠遠超過3年的目標，說明公屋供不應求，申請者需要等待較長時間。
1976年，房委會推出“居者有其屋計劃”，將居者有其屋屋苑（簡稱居屋）低價出售給公屋租戶和其他符合資産收入限制的中低收入家庭，出售價低于市場價的3到4成。居屋滿足了無法承擔私人住宅價格，但又希望居住條件好于公屋的家庭的居住需求。
私人住宅按面積分爲5種，其中小于70平方米的住宅占據了約80%，可見高房價導致香港住宅面積普遍小型化。2018年，小于40平方米和40至70平方米分別占48.6%和31.2%。100平方米以上住宅僅占私人住宅的7.9%，比例非常低。
2、新加坡：組屋+私人住宅
新加坡的住房結構主要分爲組屋和私人住宅兩種，其中，新組屋只能由新加坡公民申請（家庭中至少有1個新加坡公民，另1個可以是公民或永久居民），根據不同類型有6000-14000新幣的月收入限制；二手組屋可面向公民、永久居民（允許家庭中兩人都是永久居民，或1公民1外國人家庭），對收入無限制；而私人住宅可面向公民、永久居民和外國人購買（家庭成員身份無要求）。此外，組屋的地權均爲99年（除了面向長者的樂齡公寓爲30年）；私人住宅的地權按照有地和無地爲99年或999年。
2018年，新加坡住房總戶數爲132.5萬戶，其中，組屋、無地私宅、有地私宅和其他住房分別爲104.3萬戶、30.7萬戶、21.0萬戶和0.4萬戶，分別占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可見，住在組屋的家庭占了大部分，其次是無地公寓。
回顧曆史，組屋家庭數占比從1985年後一直維持在80%以上的比例，但2000年後比例開始逐漸降低，至2018年已經降至80%以下。與組屋占比變化相對應的是，無地私宅的占比正逐漸擴大，從2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。這背後反映了隨著居民生活水平的不斷提高，相對越來越多的家庭願意支付更高的價格，居住在私人住宅。
2018年，居住在組屋的人口占比爲81%，從1989年88%的峰值下降了7個百分點，與組屋家庭占比走勢類似。
組屋主要包括：（1）普通型。普通組屋占比最大，由新加坡房屋發展局（HDB）建造，房型從1室到5室俱全，主要面向中低收入人群。與中國有所不同，新加坡的2室爲1臥1衛；3室爲2臥2衛；4室和5室均爲3臥2衛，只是面積不同，4室和5室分別爲90和110平方米。（2）EC和DBSS公寓。相比普通組屋，這兩類組屋更多面向中等收入人群，由開發商建造。
2018年，組屋存量中，1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分別占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大，達到了70.1%，這和香港的住房結構有明顯差異，新加坡居民更多居住在房型較大的房屋中，而香港居民則更多居住在房型較小的房屋中，居住空間差距較大。回顧曆史，2000年至2018年，1室與2室房型主要由單身人士居住，數量較少，比例也比較穩定；3室房型逐漸降低，與之對應的是4室以上房型逐漸增加，這意味著居住空間的不斷改善。
私人住宅主要包括：（1）無地私宅。這類住宅無永久地權，地權使用年限爲99年，主要是位于新加坡核心城區的公寓。（2）有地私宅。這類住宅爲永久地權（999年），主要是位于非核心區域的別墅、排屋等。無地私宅的房價普遍要高于有地私宅。
3、上海
1978年開始，我國住房制度經曆了公房出售、公積金制度、商品房改革取消福利分房、建立完善的住房保障制度等階段，上海作爲改革的重要試點，在許多方面具有全國領先的經驗。
在借鑒和學習新加坡的住房制度後，1991年，上海在國內率先建立了住房公積金制度，打破了此前住房建設成本由國家和單位統一承擔，資金匮乏，供給短缺長期存在的局面，爲解決房改中的資金難題提供了一條出路，使大批職工和居民家庭居住條件得到明顯改善。
1998年7月，國務院出台《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，福利分配制度結束，我國住房真正開始市場化發展。
2000 年，上海市制定了《上海市城鎮廉租住房試行辦法》，旨在向住房困難家庭提供租金補貼或者以低廉的租金配租具有社會保障性質的普通住房。隨後市房地局出台《上海市城鎮廉租住房試點實施意見》，上海率先建立了廉租房制度，在全國具有重要的示範意義。
房改後，我國住房市場發展主要以商品住宅爲主，向香港學習的土地批租制度使得土地財政收入成爲地方政府財政收入的重要組成部分，地方政府對房地産依賴度較大，經濟發展受房地産捆綁較明顯。
2017年7月，上海發布《住房發展“十三五”規劃》，堅持房住不炒的定位，聚焦住房市場體系和保障體系，優化廉租住房、公共租賃住房、共有産權保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系，穩步改善中低收入住房困難群體居住條件。
2018年，上海的保障房比例約占30%，商品住宅約占70%。相比香港和新加坡，未來上海市的保障房比例仍有較大的提升空間。
八、三地研究結論及建議
1、三地比較性研究的結論
2000年至2018年，扣除通貨膨脹影響，新加坡實際房價指數幾乎未漲。即便包含通貨膨脹，房價上漲58%，年均複合漲幅也僅2.4%，遠低于5.2%的GDP的年均複合增速。相比之下，香港的名義房價指數上漲337%，年均複合漲幅7.9%，遠高于3.8%的GDP的年均複合增速。
香港的高房價主要是因爲土地供給嚴重不足導致的保障房和商品房供應不足，人均住房面積過低，公屋輪候時間長達5.3年等現象；房地産相關産業占GDP比重過高，深度捆綁經濟發展；幾大家族、大房企壟斷土地市場和新房市場。而新加坡特殊的住房制度，即由政府主導的低價組屋占據了住房市場約80%的份額，使得絕大部分新加坡公民的住房需求都能得到良好的保證，同時政府制定嚴格的法律法規以打擊投機行爲，使得新加坡住房市場發展非常平穩、健康。
從宏觀層面看，新加坡和香港的經濟體量非常接近，但人均GDP則是新加坡更高，經濟發展更快；香港的居民部門杠杆率和宏觀杠杆率均高于新加坡，負債率處于較高水平；香港的房地産相關産業占GDP比重遠高于新加坡，房地産捆綁經濟發展較嚴重。
從市場層面看，新加坡的住房自有率和人均住房面積均遠高于香港，居住條件優良；新加坡的房價收入比遠低于香港；新加坡私人住宅的租金收益率與香港私人住宅接近，但占據市場大部分份額的組屋的租金收益率則要高出許多，市場更加健康。
與新加坡和香港兩個國際大都市相比，從宏觀層面看，雖然上海GDP總量較高，但人均GDP較低，不到香港的1/2，不到新加坡的1/3，還存在著較大的差距；房地産相關産業GDP占比（口徑不同可能被低估）略高于新加坡，遠低于香港；居民部門與宏觀杠杆率高于新加坡但低于香港，整體負債率仍處于可控水平。從市場層面看，按使用面積口徑，上海人均住房面積略低于新加坡但遠高于香港，說明居住條件還是相對較高的；房價收入比略低于香港，處于過高水平，租金收益率爲三個地區中最低，說明上海的房價過高，不符合居民的收入水平與現階段的經濟發展水平。
從房價收入比、租金收益率和居民部門杠杆率3個指標來看，在量化處理後，新加坡的分數遠高于香港和上海，表明房地産市場非常健康；香港和上海分數均較低，表明這兩個地區的房價泡沫均較明顯，其中，香港房價泡沫最大。
另外，值得關注的是，近二十年來，上海的經濟和住房市場處于高速發展階段，而香港和新加坡的住房市場發展時間相對較長，已經處于較成熟的階段，因此，上海的房價漲幅較大具有一定的合理性。
2、對中國大都市的住房政策建議
雖然不同的地區在制度、經濟發展階段、金融經濟環境等方面有所差異，很多東西不能生搬硬套，但對比可見，新加坡的各項指標幾乎都要優于香港和上海，毫無疑問，新加坡的住房發展模式是具有良好的借鑒與學習意義的，即高收入人群自給自足，中等收入人群靠支持，低收入人群靠保障。
上海“十三五規劃”提出，未來總體目標是住有所居，進一步完善住房市場和保障兩大體系，以政府爲主提供基本住房保障，以市場爲主滿足多樣性住房需求。具體目標是保證商品住房供應穩中有升，保障性住房確保供應，租賃住房供應大幅增加，推進保障性安居房建設，培育發展住房租賃市場等。
上海過高的房價使得中低收入人群難以負擔，十三五的目標符合新加坡的住房發展模式，即建立多層次的住房結構，通過租賃住房、保障房來努力實現中低收入人群的住房保障；同時，又盡力規避香港土地供應不足導致的房價過高的問題，穩步提升住房供應。未來應該堅持這一目標，建立符合中國發展模式的住房體系，真正實現住有所居，保障低收入人群的需求，縮小貧富差距，避免出現類似香港社會的不穩定現象。
借鑒新加坡和香港住房市場的發展經驗，對于中國特大城市（城區人口超過500萬人）和超大城市（城區人口超過1000萬人），我們對其未來住房政策與制度的建議是：
1、全面提高保障性住房的覆蓋面，爭取未來5到10年達到三成，即目前上海市的保障住房覆蓋水平；長期目標實現五成，保障中低收入人群的住房需求，促進社會穩定發展。
2、租購並舉，大力發展住房租賃市場，減輕具有住房需求人群的經濟壓力；形成先租後購的梯度消費模式。
3、繼續堅持“房住不炒”，一方面抑制住房交易領域的炒房投機心理，另一方面限制土地交易和使用過程中的炒地、囤地等行爲。
4、增加住宅用地供應。過去幾十年，我國住宅用地出讓面積占全部建設用地出讓面積的比例較小，未來應適當增加住宅用地的出讓。此外，在具體城市實施中，不同的城市應根據自身住房與土地的庫存和需求情況，合理、科學地供應土地，避免出現類似香港土地供應嚴重不足導致房價高企的問題。
5、降低經濟發展對房地産的依賴度，轉變經濟發展模式，提高經濟發展效率，抑制房價過快上漲對實體經濟和居民消費擠出效應；弱化地方政府“土地財政”，促進土地市場的平穩發展才能保證住房市場的平穩發展。
本報告由楊紅旭指導、易居院研究員王若辰執筆撰寫