作者：哒哒馬
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最近，有個消息挺火的，關注深圳樓市的朋友們可能知道。
8月28號，深圳市住建局局長張學凡公開演講時透露，深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標讓深圳60%的市民住進公共住房。
消息一出，再次引發關于深圳下一步樓市調控方向的熱議。
此次深圳爲何要學習新加坡模式呢，我們來看看。
新加坡模式成功在哪？
早在1964年，新加坡就開始推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買政府下屬的建屋發展局建造的房屋，名爲“組屋”。
此後這一模式一直延續至今，形成以政府組屋爲主、市場化的私人房産爲輔的住房體系。
目前新加坡有高達82%的公民居住在組屋裏，也就是說，新加坡的政策性住房與商品房比例約爲8：2。
全國90%以上的家庭擁有自己的住房，由此新加坡也成爲了全球少數幾個實現幾乎全民完全擁有住房的國家之一。
如此高的政策性住房比例，背後是需要政府的全盤強力管控的。
這種管控不僅體現在組屋供給數量和價格上，還要在管理、流通領域制定完善的管控體系。
那新加坡是如何做到的。
首先，政府土地儲備豐富。
新加坡政府擁有超過90%的土地面積儲備，足夠的土地資源供給，保障了組屋建設的土地成本夠低廉、組屋數量夠多。
此外，政府下屬的建屋發展局直接承接房屋建設，組屋質量由政府嚴格把關，不用擔心住房安全問題。
其次，新加坡政府對組屋房價、購買門檻也有嚴格控制。
組屋價格與人均收入嚴格挂鈎，一般而言，新房市場的組屋房價收入比一般是家庭年收入的4倍，也就是說一個家庭不吃不喝4年就差不多能買的起一套2居室或者3居室。
這麽便宜，當然也會限制購買門檻，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，必須等住滿5年後才可出售舊組屋，以防有人過度投機。
對于投機者占有2套組屋以上者，一經發現也會面臨嚴厲的法律懲罰。
上述規定體現了政府的強力管控和遠離市場的價格管制。
不過，這也會導致組屋以遠低于市價的方式出售，長此以往增加政府的財政壓力，畢竟住房是個極長的産業鏈條，中間一系列流程都需要成本支撐，市場價和組屋售價的差額如何解決。
不用說，稅收肯定是主要收入來源。
此外，新加坡政府還專門成立了淡馬錫投資公司，投資了新加坡電信、航空、地鐵、港口、航運、電力等領域各大企業，自1974年成立以來該公司年化回報率爲16%左右，爲其創造了豐厚的財政收入，由此也有源源不斷的資金供給到組屋建設上來。
這是政府端對組屋價格的保障，居民端也自有一套。
其實新加坡的國民收入水平較高，已達到發達國家水平，另外政府創立住房公積金制度，要求國民將工資的部分存入該公積金賬戶，用于購買組屋支出，大大減輕國民購房成本。
我國的住房公積金制度就是借鑒與此。
低價、質量高、政府管控強成爲新加坡房地産的特色關鍵詞，但其組屋制度的精髓在于，組屋是出售不是出租，極大的保障了國民的居住權，更是增近了國民的獲得感和幸福感。
畢竟，房價這東西，可以說是一個家庭最大的支出了。新加坡憑借這一模式，也真正實現了居者有其屋這一願景。
深圳需要克服的挑戰
說完上面的新加坡組屋模式，回到深圳上來。
此次提出的60%的市民住進公共住房，也就意味著要加大住房供應，這一層面需要面對幾大難題。
土地供給少。
過去，深圳住宅用地供給較少，住宅用地常年占比不足20%。
以2019年數據爲例，深圳計劃供應1200公頃，居住用地占比僅有150公頃，占比僅爲12.5%，商業用地和産業用地達到了宅地的2.5倍。
所以，當下深圳的現實是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積也在國家和廣東省的最低標准線之下。
可能有些人會說，那就加大住宅用地的供應。
加大住宅用地的供應沒問題，但如何降低地價是個難題。新加坡有專門的《新加坡土地收購法》，從法律層面保障政府拿地的價格，而且這一法律早在組屋制度出台之前就已頒布，施行起來也較爲順暢。
深圳本身經曆40年改革開放，房地産在市場化過程中已經形成了目前相對穩定的價格水平，全面參照新加坡的低地價模式，難度較大。
此前深圳市政府爲建設保障房，也曾在2016年成立深圳安居集團，對標的就是新加坡的建屋局，但成效並不高，在公開市場招拍過程中，一堆開發參與競爭，最終拿地價都不便宜。
此外，如何協調住宅用地與工業用地占比問題，也關系到一個城市的未來長期發展。
房屋需求大。
房屋需求不同的背後是人口數量差異問題。
新加坡雖然是個國家，只有560多萬人口，僅約北京人口的四分之一，再加上移民政策嚴格，人口增長較爲穩定，所以相當于是存量市場管控，組屋需求增長較爲穩定。
深圳卻不同，作爲一個城市，落戶門檻低，人口流動性強，存量人口也較多，目前深圳每年淨流入人口40-50萬，房地産需求量仍很大。
由此面對不斷增加的住房需求和有限的住房供給，也是個長期的矛盾。而且這巨大的人口流動性對公共住房的供給穩定和管理也增加難度。
所以，此項政策推行還需要很長的路要走，也需要打破很多原有的規則體系。
道阻且長，但也能看出深圳對于房地産市場長效管控的決心。
希望在未來，“來了就是深圳人”這一口號不只是口號，居者有其屋也能真正實現。