【住房大數據項目組招聘全職研究助理1-2名】。具體職責爲：協助住房大數據項目組日常事務，參與組織相關學術活動，參與城市與房地産相關研究、調查及寫作。要求經濟學類碩士及以上學曆，了解城市或房地産相關研究，具有一定的協調能力、研究能力和寫作能力。地點爲北京。無編制。待遇面議。有意向請將簡曆及代表作發送至:[email protected]。
【導讀】中國城市常住人口規模和外來人口規模都十分龐大，這使得以新加坡住房模式爲代表的封閉式住房補貼模式無法有效運行。如果六成以上的城鎮居民要依賴政府提供住房，居民住房條件將長期難以得到有效改善。高房價及房地産泡沫主要問題並不在于住房的市場化，而在于土地供應和金融體系的市場化不足。
近日，有城市住建局負責人表示，要學習新加坡，未來的住房比例是“六比四”，即目標是60%市民能夠住在政府提供的租賃或出售的住房中。這引發了較大的關注與爭議。
新加坡住房模式能否成功複制中國大城市？要回答這個問題，首先要弄清楚，新加坡住房模式的核心是什麽？有哪些基本實現條件？
所謂新加坡住房模式，其核心是在城市人口規模適中且穩定的背景下，政府通過對土地資源的有力控制及財政巨額補貼，幫助本地居民以較低成本實現居者有其屋。新加坡住房模式的核心載體是組屋（性質上類似于我國上世紀九十年代末的經濟適用房）。政府投資興建組屋，並以低廉的價格出售給國民。據統計，截止2016年，高達82%的新加坡公民居住在組屋裏，組屋自有率在90%以上。新加坡由此成爲高人口密度城市住房模式的典範之一。
當然，新加坡住房模式並非簡單的由政府大規模供應低價住宅，它同樣是一個複雜精密的體系。據筆者考證，其隱含基本實現條件至少包括：
一是人口規模適中且相對穩定。根據新加坡《2019年人口簡報》，截至2019年6月，新加坡的總人口爲570萬。這個規模僅與江西省南昌市的人口規模（(2019年末560.06 萬常住人口)大體相當。如果城市人口規模基數過大或膨脹較快，則政府補貼全體居民建房有財政破産的風險。
二是政府掌控了相當數量的土地資源。新加坡在獨立前，國有土地的數量約占國土總面積的60%左右。新加坡獨立以後，國家通過較低成本征用個人土地的辦法擴大了國有土地，全國私人占有的土地面積已由獨立前的40%下降至20%左右。政府可以低成本提供大量土地供住房建造，才使新加坡住房模式成爲現實。
三是政府財力雄厚，財政有能力和意願補貼住房建設。新加坡政府對建屋發展局(HDB)提供大量財政補貼和住房發展貸款以實施組屋建設。由于組屋以低于建設成本價格出售，導致建屋發展局每年都發生巨額赤字（虧損），該赤字需要由政府補助金來彌補。從1960年開始撥款至2013年，HDB累計的獲得的政府補助金爲223.75億新元。僅2017財年，新加坡政府爲HDB提供的補貼爲20億新元。這得益于新加坡經濟起飛，政府可支配的財力充裕，使得財政大規模補貼住房建設成爲可能。
四是政府提供的福利性住宅僅需覆蓋“本地居民”。新加坡既是城市又是國家，由于龐大的外來勞工並非國民，政府並無義務爲其提供自有住房。新加坡《2019年人口簡報》顯示，新加坡570萬常住人口中，公民350萬占61.4%，永久居民53萬占9.2%，非居民人口168萬占29.4%。根據新加坡政府的相關規定，有資格申購新建組屋的僅爲占常住人口61.4%的公民，且年滿21歲（已婚）或35歲（未婚）。占常住人口9.2%的永久居民僅有資格購買二手組屋，但是二手組屋較一手組屋約升值30%，福利性已經大爲減弱。這與杭州等城市的新房購房“萬人搖”類似，一二手房價格倒挂是政府過度幹預市場的普遍現象。
由于本地勞動力短缺，外來人員一直是新加坡勞動力的重要組成部分。2019年，新加坡總人口約570萬，其中非居民人口接近170萬，近140萬爲外來工作人士。占總人口約三成的龐大外來人口沒有資格購買政府組屋。他們要麽以較高的市場價租購住宅，要麽只能居住在條件較爲惡劣的務工宿舍內（另一個版本的籠屋）。這些外籍勞工主要來自馬來西亞、孟加拉國、緬甸等東南亞國家，從事著體力活，包括建築、制造、海事造船、加工和服務業。統計數據顯示，目前新加坡有多達32.3萬名外籍務工人員居住在務工宿舍，其中20萬人住在43家專用宿舍，每處宿舍可容納3000至2萬人不等。其余十余萬人則住在工廠改建的宿舍，或是工地臨時建造的小型宿舍。
來源：新加坡《2019年人口簡報》
綜上可見，經濟快速增長政府財力雄厚、政府能以相對較低成本提供土地、城市人口規模適中且相對穩定、外來人口不享受住房福利共同構成新加坡住房模式的約束條件。只有這四個條件同時滿足條件下，才可能形成一個閉環系統。缺少一個條件，整個體系就可能崩潰或無法良性運作。比如政府如果包攬外來人口的住房，或常住人口規模再擴大30%-35%，都可能使政府補貼系統無法運行。
再回過頭來看看我國的城市住房體系，是否契合新加坡住房模式所需的四大隱含約束條件。
以深圳爲例，首先城市人口規模過大且膨脹很快，不能滿足第一個約束條件。據統計數據，截至2019年末，深圳常住人口1343.88萬人，比上年末增加41.22萬人。十年間，深圳的常住人口從2010年的1035萬人增加到了2019年的1343萬人，淨流入308萬人。另據廣東移動大數據應用創新中心2017年12月《基于移動大數據的深圳市人口統計研究報告》，2017年11月，每天生活在深圳的人數都超過了2500萬，平均達到了2567.2萬人。在扣除了“過客”和“訪客”之後，估計的深圳常住人口2180萬左右。顯然，和新加坡的570萬人相比，二者之間人口規模顯然不在一個層次上。要實現新加坡住房模式，對政府籌措土地能力和公共財力的要求都可能幾何倍增長。
其次，無法將廣大外來人口排除在大規模的住房福利之外，不能滿足第四個約束條件。深圳統計的常住人口1343.88萬人中，常住戶籍人口494.78萬人，常住非戶籍人口849.10萬人。如果將非戶籍人口849.10萬人排除在外，政府僅解決常住戶籍人口494.78萬人的住房問題，問題將會大爲簡化。但我國正處于城市化階段，每年大量外來人口湧入城市。同時又有大量人口從小城市進入大城市。這些外來人口既是新市民，同時也是深圳奇迹的創造者。如果將他們排除在發展成果之外，新建立住房模式將淪爲少數人的福利而失去積極意義。如果要低價爲包含外來人口的全體常住人口供應住房，深圳財力可能無法承擔，也無法籌集對應的土地。
可見，中國作爲人口大國，且仍處于相對快速城市化階段尚未結束，城市常住人口規模和外來人口規模都十分龐大。這使得以新加坡住房模式爲代表的封閉式住房補貼模式，無法在中國大城市有效運行。單純複制新加坡住房模式，因脫離國情而終將失敗。上世紀90年代未開始推行的經濟適用房，其實就是以新加坡組屋爲藍本所設計。最初的設想是通過土地劃撥的方式低成本建房，讓多數城鎮居民能以較低的價格購買經濟適用房。最後由于地方政府財力限制和缺乏積極性，經濟適用房模式很快潰敗，商品房取而代之成爲住房主導。在多數城市，經濟適用房被改成僅面向低收入階層的保障房。上海等城市在很長一段時間內還取消了經濟適用房。此後近二十年，房地市場迅速發展，居民住房條件得到長足改善，但房價也連續飚升。
從理論和現實經驗看，中國作爲人口大國，城市人口規模龐大，只有依靠市場機制的效率，才可能更好地解決多數人的住房問題。才能促進居民條件的不斷改善。如果六成以上的城鎮居民要依賴政府提供住房，由于政府組織供應效率的相對低下，居民住房條件將長期難以得到有效改善，一如房改前的狀況。這將違背改革的初衷。
至于高房價及房地産泡沫，主要問題並不在于住房的市場化，而在于土地供應和金融體系的市場化不足。特別是城市政府通過土地拍賣以擴充財力，在一定程度上造成地價與房價的螺旋式上漲。一些針對房地産市場的投機炒作者，也主要是看准了土地供應缺乏彈性這條。
未來的發展改革方向，一是通過集體建設用地的市場化，建立多渠道的住房土地供應體系；二是通過區域一體化、城鄉一體化，擴大城市居住半徑；三是夯實城市政府穩定房地産市場的主體責任；四是改革住房金融體系，爲居民家庭提供更多的政策性住房金融支持。
作者鄒琳華，系中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長
原載：澎湃新聞，2020/9/3