隨著疫情的逐漸穩定，房産市場無論是新盤還是轉手市場都在恢複到一個活躍的狀態，從而也促進了新一輪集體出售計劃En Bloc的發起。新加坡集體出售對于賣家而言就像是中彩票一樣的存在，今天我們就來聊聊關于「集體出售En Bloc」的兩三事～
En Bloc在法語裏是”整體”的意思新加坡房産市場上將兩個或多個房地産單位打包出售給同一個購買者的情況就叫做En Bloc
En Bloc和國內的集體拆遷有相似之處，但是情況又不太一樣。國內的拆遷多分爲兩種：
1.由于城市發展建設的一些必要用地(比如修路，市建等等)。
2.發展商對某塊區域進行再開發。這種集體拆遷的情況，通常情況下政府和發展商都會給出相應的補償方案。
不過，在整個拆遷的過程中，被征用地者通常是不參與到前期溝通和協商的過程中的。往往是在作出拆遷決定後，針對補償方案來進行一個溝通的情況。
集體出售的標准流程
1. 前期准備
根據規定，屋齡高于10年的房産，需要獲得8成以上業主的同意；而屋齡低于10年的房産，則需要獲得9成以上業主的同意才行。並且，獲得屋主同意的這個過程不可以無限制的進行下去，需要在規定時間內完成才行✅。
有意向的業主成立出售委員會，委員會主要負責內容有：1.和業主進行溝通2.對出售達成一致意見後，尋找合適的房地産經紀公司(房地産經紀公司主要負責爲屋主提供集體售出的咨詢、找估價師爲項目估價、協助辦理相關所需手續，並且負責策劃集體出售項目的後期推銷等)3.安排法律顧問擬定相關法律文件，包括買賣雙方最終簽訂的集體出售協議等
注意⚠️
集體出售的相關政策會根據當下的具體情況進行調整，因此現階段的規定並不決定未來房産市場的具體情況。
所謂獲得80%以上業主同意，也並不是按照人數來進行計算的，而是按照分層地契份額(share value)來進行計算。這就意味著，除了需要超過80%的業主同意，還必須保證這些業主所擁有的單位樓層面積也必須超過總樓面積的80%。這樣才是僅僅完成了集體出售的第一步而已。
如果在第一階段就失敗的話，那該項目需要等待至少兩年以上才可以展開新一輪的集體出售計劃。(這有效的避免了業主在整個過程中過多的受到打擾)。
2. 尋求買家
第一階段全部進行完畢之後，就到了非常重要的第二階段：尋找合適的買家。這一階段主要是房産經紀公司主要負責，包括如何宣傳推廣，邀請潛在的發展商出價投標等等。
投標後會産生是兩種情況：1.競標中出價最高的房産商成功奪標。Ameber Park 安珀園位于東海岸區域的永久産權項目Amber Park安珀園以近9億新元的價格由城市發展有限公司(CDL)在第一輪競標中高價奪標，該價格也創下永久地契集體出售項目最高價格。
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2.價格未達到理想預期的項目則流拍。
Pearl Bank Apartment 珍珠苑公寓
凱德集團以逾7億新元的價格收購了集體出售項目Pearl Bank Apartments珍珠苑公寓，這也是該項目第4次推出市場，最終在流拍之後通過商議按照幾乎相同競標價格獲得該項目。
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競標流拍是很常見的事情，流拍不代表項目終止，這之後開發商和業主們會進入一個議價階段。除了價格可以繼續商量以外，業主也可以提出其他一些條件。最終，只要價格和條件再次擁有80%以上支持率，該項目就可繼續交易。
集體出售的價格往往可以高出市場價50%甚至100%以上。因此，對于那些屋齡超過20年甚至以上的房屋來說，集體出售的價格肯定是高于市場行情價。
從發展商的角度來說，考慮到整個項目的時間成本、費用成本後後期增值溢價的情況，因此在出價時也會同樣尋求利益最大化。如果項目的保留價格無法讓該項目的利潤達到預期，則不會該項目。有許多項目也是在價格上無法談攏，即便已經經曆了漫長的第一階段後，在第二階段卻終止了的。
3. 簽訂協議
當一切敲定，價格也全部談攏之後就到了最後簽訂協議的步驟。如果在集體出售的協商中未獲得100%的業主同意，還需要向分層地契局(Strata Titles Boards)提出申請，獲得批准後才可以執行集體出售。
有沒有到了第三步還很坎坷的 當然有
正是由于項目不能獲得100%的業主同意，因此還是有一些業主在完成了上述兩個過程後堅持不同意出售的。這種情況下只能由法律來進行判定了，如果一切順利收購可以繼續執行，但也還是有最後階段告吹的可能性。
集體出售的費用支出
通常情況下，比較順利的集體出售從前期准備到後期確認大概需要2年左右的時間。有的項目更是經曆了大概3-4次的重新發起才完成了最終的出售。除了但看收益以外，在這個過程中需要支出的隱形費用部分又有哪些呢 ？
1.後期租房許多人出售的房屋很有可能是自己擁有的唯一物業。通常情況下，在完成了出售之後，業主就可以選擇搬離住處。如果事先有協商，則可以根據約定在規定期限內執行搬離(通常最久爲六個月)。
即使是立即購買現房，在執行手續上可能也需要花費3個月的時間。中途租房過渡所産生的具體費用則根據個人對房屋的要求(位置、裝修、設備等)而定。
2.提前終止房屋貸款
如果在房屋本身貸款還未全部繳納完的情況下就將房屋出售，銀行方可能會向屋主收取一個預付款罰金(Prepayment Penalty)。提前償還貸款會讓貸方獲取的利息減少，因此銀行方會按照剩余本金的百分比來收取一個額外的補償金，不同銀行的收取比例不同，這個需要提前咨詢確認。
3.裝修費用除了上述花費以外，如果是重新購置房屋，還需要考慮到一系列的裝修以及家具費用，具體涉及到的費用也是按照每個人不同要求來考慮。
當然，上述費用和以市場價賣出房屋所獲得的利潤費用是可以忽略不計的。但小編在這裏還是給大家列舉出來供參考。
影響集體出售的幾大因素
1. 房屋年齡
隨著時間的增加，屋齡老舊的樓盤無論是從房子的設施配置還是戶型設計上來說都是跟不上現階段市場上需求的。並且，加之一些自然的使用損耗等，宜居程度也會有所降低。
由于房屋的年齡較大，因此所需要花費的維護成本也會增多。某些維護不善的老舊樓盤物業費會比普通新樓盤更高。如果是將此類房屋放入二手市場，往往在出售價格上表現也不會太好。因此，這類房屋的屋主也會更加傾向于被En Bloc。
2. 位置和稀缺性
在房産市場裏，位置絕對占價格的主導因素。對于新加坡這樣一個國土面積並不大的地方來說，位置顯得更重要了。本身位置就非常稀有或該區域無法提供新的可供開發的地皮的樓盤會更有潛力被En Bloc。
如果項目周圍還擁有一些不可被取代的資源，那這個位置的價值就會更高。比如，學校資源、自然保護區等。即便新加坡講究“租住同權”，「學區房」依舊是加分項。
3. 土地容積率是否飽和
不難理解，一塊土地上，可以建造的房屋單位越多，收益肯定會越大。因此，發展商更傾向于收購土地容積率未達到飽和開發的項目。這樣以來，在相同地皮上可開發更多的單位數，利潤隨之而來。
新加坡的Master Plan(城市規劃)通常5年會進行一次調整，這其中也會對部分土地的容積率重新進行規劃。這相當于政府助力該地域推動重新發展，不過近年來政府對于住宅用地的容積率更改越來越謹慎很難見到提升容積率的情況出現了。
4. 樓盤和戶型
中型和小型樓盤的收購概率基本相似，這類大小的樓盤所需要的資金能讓更多中小型發展商也參與進來，而大型以及超大型樓盤則需要資金實力更加雄厚的公司參與。在樓盤大小相同的情況下，戶型越不好的項目越容易被收購。
原因其實不難理解，由于戶型較差導致該樓盤在二手市場上的價格大受影響，因此發展商可以通過後期的重新修建將原有的土地價值徹底釋放出來，從而獲得最大收益。
5. 集體出售的時機
屋主可以一次獲得如此豐厚的收入，那發展商收購集體出售的樓盤到底賺的又是什麽呢？
從En Bloc樓盤的住戶集體投票到發展商重新設計並推出市場銷售大約需要2年左右的時間，之後進入開盤到完成銷售階段又需要3-4年時間不等。開發商的預期收益中有相當一部分來自于未來幾年房市的預期增長。
因此，En Bloc熱潮往往發生在房價快速上漲的時期，只有在這樣的時間節點時，屋主能得到足夠的收益促En Bloc，發展商也有足夠的利潤空間進行收購。
上圖是1995年到2017年每年成功En Bloc樓盤的數量和金額。最近20年以來，集體出售的高峰期是在2007-2008年和2017-2018年之間。這兩個階段都是新加坡房價快速上漲的一個時期。
6. 政策規定
2018年時，政府出台了最新的房産降溫措施：“執行集體收購的項目，發展商需要在原來支付25%額外買家印花稅的基礎上，再支付5%的費用，且該比費用將不會退還給發展商。(此前，發展商只要在規定時間內完成所有銷售，政府就會將這筆25%的費用退給發展商。)
這5%的額外支出對于那些新樓盤的發展商來說是可以從定價裏重新定義的。但是，對于集體收購的買家來說就想當于在一開始就需要付出更多資金。
下圖爲2018年降溫措施後，沒有成功被發展商所競標的集體出售項目。這些項目在下一輪集體出售階段依舊擁有較高幾率推出市場。
集體出售無論是對于發展商還是屋主來說都是一個長期戰線，雙方都希望能從中獲利。因此，大家在看待整體收購這個事情上更應保持理性的態度，畢竟政策在一天天調整，未來房産市場會是怎樣一個情況我們現在也無法在當下給出一個具體的結論。只希望大家都能買到滿意的房子。今天的文章到這裏就結束了，我們下期再見。
Alan劃重點總的來說，En Bloc還是一個天時地利人和的事情。房屋經紀可以根據自己的經驗和專業對一個樓盤集體收購的可能性做出一個大的判斷，但是這中間過程如何，時間又會需要多久是無法預測的。大多數有En Bloc潛力的樓盤都相對比較老舊且不宜居，並且在租金回報上通常表現也不是很好。因此，選擇投資En Bloc樓盤的買家最好擁有足夠的經濟實力，並且做好長期持有10-20年的准備。大多情況下，買家購買自住/投資房時可以忽略掉單位被En Bloc所能獲得的價值，還是應該更多的考慮現階段房産的自住和投資價值即可。畢竟，這件事情本身就像是中彩票一樣，一味的追尋En Bloc樓盤可能需要付出比想象更多的時間以及金錢成本。
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