由于該項目重新發展後的單位數量將猛增三倍以上，可能造成交通嚴重擁堵。花柏花園集體出售委員會日前通知業主，當局建議該項目可重新發展單位只能達到900多個，比原定的1150個單位銳減兩成。
有可能成爲今年最大宗集體出售交易的花柏花園（Faber Garden），因交通問題而可供發展單位須減少近兩成，導致該項目集體出售過程遇到阻力，至今仍找不到買家。
這是繼淡濱尼閣（Tampines Court）後，另一個遇到交通問題阻力的集體出售項目。
據記者了解，花柏花園目前共有236個單位，容積率爲1.6，潛在總建築面積（GFA）是87萬1581平方英尺。可重新發展成共有1150個單位、每個單位約750平方英尺的大型私宅項目。
不過，由于該項目重新發展後的單位數量將猛增三倍以上，可能造成交通嚴重擁堵的情況。花柏花園集體出售委員會日前通知業主，有關當局建議該項目可重新發展單位只能達到900多個，比原定的1150個單位銳減兩成。
陸路交通管理局回答《聯合早報》詢問時，證實的確有潛在買家針對該項目提呈了可行性研究（Pre-Application Feasibility Study，簡稱PAFS）申請，但基于商業敏感因素，無法透露申請內容和結果。
陸路交通管理局是在去年11月設下新規定，要求買家、發展商或房地産經紀公司，在提交私宅集體出售項目的提案或發展申請前，先向當局咨詢意見，以確保項目在重新發展後的可建築住宅單位總數，不會對周圍的道路造成交通阻塞。
花柏花園一名不願透露姓名的業主認爲，發展商相信是因爲可建築單位減少，盈利相對也減少，決定打退堂鼓，放棄競標這個項目。
該業主說：“原來可以賣1100個單位，現在卻只能賣900多個單位，發展商當然覺得不劃算。”
此前，淡濱尼閣因可能帶來交通擁堵問題，集體出售交易一度遭遇阻力，最終有關當局要求發展商必須改建兩個道路交界處和建造一條新道路，來改善新公寓交通情況。這也意味著發展商必須“犧牲”約6％至7％土地，以及承擔額外道路費用。
項目阻力是要價逾10億元
不過，負責花柏花園集體出售銷售活動的世邦魏理仕（CBRE）物業投資部執行董事陳威礽說，該項目找不到買家的主要因素，並非可發展單位數量減少，而是在于其要價超過10億元。
他受訪時說：“對發展商來說，1100個單位或900個單位，都屬于大型私宅項目，就規模而言差別並不大，差別只是他們建的單位面積會較大一些。從另一個角度來看，發展商賣出單位減少，他們的銷售壓力也降低。”
他也說，項目所面對較大銷售阻力，主要是其要價至少11億8000萬元，有能力“吞下”這龐大項目的發展商並不多，發展商相對也謹慎些。
花柏花園位于安克弄巷（Angklong Lane），是一個永久地契項目，占地54萬4738平方英尺。
單是項目發展費就預計達1億零670萬元，這包括提高地段建築面積的費用以及額外陽台空間的發展費等。
把項目發展費算在內，該項目土地價格相當于容積率每平方英尺1414元。有分析指出，該項目重新發展的銷售價預計達每平方英尺2000元。
花柏花園最近一宗交易的成交尺價爲1320元，比2000元低了至少五成。
若順利成交，花柏花園將成爲今年最大宗集體出售交易，以及本地曆來第二大集體出售交易。每戶可獲得介于438萬元至675萬元。
花柏花園上月23日招標截止，陳威礽不欲透露招標反應，但表示他正跟一些潛在買家商議。
他也強調，業主無意調低最低要價。
發展商變得更“挑食”
國際地産顧問公司總裁邱瑞榮認爲，花柏花園仍找不到買家，是因爲項目成本大，要價高，而且該地區也有不少私宅項目，發展商必須仔細衡量該地區的私宅供需情況，以及投資風險。
傑地集團（ZACD Group）執行總監麥俊榮則認爲認爲，集體出售市場現在面對的更大阻力，其實是出售項目“菜色”更多，發展商也變得更“挑食”。
他說：“現在推出市場銷售的項目衆多，而許多發展商也早已適時地購地填補土地庫存，所以胃口稍微變小，更會精挑細選。”
他預計，下來集體出售市場競爭會更激烈，唯有地點優越而價格又具競爭性的地段，才會吸引發展商出手。