調控樓市的溫度是政府的責任，新加坡絕對不能走向香港樓價失控飙漲之路。
不過，先適度觀察，讓市場在冷熱之間找到平衡點，這或許是讓樓市保持常溫的方法。
政府是在爲炎熱夏天增添一絲涼意，或是把乍暖還寒的初春逼回冬天？本月5日晚上，政府突然宣布新一輪的私宅降溫措施，讓樓市亂了陣腳。三個新項目漏夜提前開盤，買家蜂擁搶樓，一夜賣出超過1000個單位，看起來更像是把樓市推上沸點。
這次調整主要是針對購買私宅作爲投資的買家（購買第一套房地産的新加坡公民和永久居民不受影響），個人買家繳交的額外買方印花稅（ABSD）皆上調五個百分點。向金融機構貸款時，個人買家的貸款與估值比率（loan-to-value ratio，簡稱LTV）頂限也收緊五個百分點。
一如既往，政府以市場數據作爲依據，解釋推出新措施的必要性。私宅價格下跌近四年後，自去年第三季開始回升，一年間已大漲9.1％。新加坡金融管理局說，這已基本抵消2013年中至2017年中累計的11.6％跌幅。再來，過去12個月的房地産交易量同比上揚25％，同期新增房貸也增加34％。
因此，政府有必要在這時候先出手幹預爲樓市降溫，確保房價漲幅符合經濟基本面。換句話說，在政府看來，現在的樓市已經太熱，不降溫不行。
同樣的溫度，在代表發展商利益的産業發展商公會（REDAS）看來，還是有點冷。
在降溫與升溫之間 試著尋找適中溫度
REDAS認爲，發展商買地時已經受到許多財務考量和不親商政策的局限，買家對價格相當敏感、私宅交易量也不算高。樓市才處于複蘇初期，根本沒有理由在這時候強硬降溫。新措施反而會擠壓了發展商買地、開發和銷售項目的周期，在中長期對市場行爲産生扭曲效應。
一冷一熱，孰是孰非，看事情的視角不同，自然有不同的解讀和感受。
我在想的是，能否在降溫與升溫之間，有機會讓樓市試著找出一個適中的溫度？
政府一直密切留意私宅價格走勢，選擇在這個時間點出手，相信是因爲認爲這一年來私宅價格漲幅近一成的步伐太快了，一年漲幅幾乎追平四年間的跌幅，擔心這樣的漲勢如果持續下去或形成樓市泡沫。
不過，若與上幾輪降溫措施相比，不難發現這次政府的反應更快、出手更重，沒有預先給予樓市一個自我調節的機會。
當時，本地私宅價格在2009年全球金融危機後開始上漲，政府幾度小幅出手達不到降溫效果，才在2013年1月下重藥，通過收緊貸款、提高印花稅和限制出租等條例，多管齊下爲各類住宅和工業房地産市場降溫。
業內人士認爲，政府這次出手其實頗有針對性，因爲有三個大型項目正准備近期開售。後港的Riverfront Residences有1472個單位、女皇鎮的尚景苑（Stirling Residences）有1259個單位，以及兀裏地鐵站旁的英雅苑（Park Colonial）則有805個單位。
三個項目加起來，提供超過3500個單位，若銷售成績佳很可能再推高私宅整體價格指數，讓市場更顯火熱，進而促成你買我也買的羊群心態。連鎖效應將促使房地産發展商以更高價買地，造成地價高、屋價高、地價更高的惡性循環。
不過，這樣的情況是否會成真其實還是個未知數。近期幾個新樓盤因爲價位高以致買氣不佳，今年以來的新私宅銷量也比去年同期減少約四成。
實際上，本月5日晚上湧現的千余買家，一部分相信是被降溫措施“逼”出手的，若他們有更多時間冷靜思考，相信未必會倉促進場買房。
如果沒有加以幹預，從這三個大項目的自然銷量或許能更好地反映市場買氣，以更好了解並判斷樓市溫度，之後才決定是否有必要推行降溫措施。
征收額外買方印花稅 樓市持續發展有效做法？
政府在宣布新一輪的私宅降溫措施時也指出，將首次針對發展商推出新ABSD措施，除了企業一律得支付的25％額外買方印花稅，它們還須支付一筆5％印花稅。這筆5％印花稅必須預付，而且無法退回。
這是另一個可以探究的問題：對發展商征收額外買方印花稅，是讓樓市可持續發展的有效做法嗎？
政府是在2011年12月開始對發展商征收這筆額外印花稅。按照條例，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則得支付額外買家印花稅。這麽做的原意是避免發展商囤地囤屋不賣，進而推高市場的需求和屋價。
然而，這五六年下來，這項措施造成的一個局面是發展商抓緊時間在期限內把項目出售後，積極補充土地庫存。結果，幾乎在同個時間點上，多個發展商競相標地推高地價，再推高屋價。到頭來，什麽是因什麽是果，難以分辨。
調控樓市的溫度是政府的責任，新加坡絕對不能走向香港樓價失控飙漲之路。不過，先適度觀察，讓市場在冷熱之間找到平衡點，這或許是讓樓市保持常溫的方法。