新加坡政府對房地産市場再次采取收緊措施，近期推出新一輪嚴厲的房地産降溫措施，宣布大幅提升額外買方印花稅（ABSD）稅率，並降低貸款與估值比率（LTV）頂限，旨在冷卻投資需求和開發商購買集體出售地段的勢頭。其實，政府15個月前才稍稍放寬措施。
市區重建局本月2日公布今年第二季度私宅價格指數預估數據，價格較前一季度上漲3.4％，第一季度環比增幅爲3.9％。
這意味自2017年第二季度以來私宅價格上漲9.1％，也標志著在連續四年價格下跌11.6％之後，房地産市場已經見底。當前價格較2013年第三季度的上一次高峰仍低3.6％。
新加坡金融管理局在本月2日召開的年報記者會上表示，買家和銀行要警惕“過熱”，畢竟過去12個月房地産成交量，較此前的12個月增加25％，且過去12個月新房屋貸款同比增加34％。
然而，鑒于2013年推出的額外買方印花稅和60％的總償債比率，按照3.5％的利率進行壓力測試，這仍然能夠抑制買方胃口和借款能力，市場並不認爲有必要采取任何降溫措施。
未來兩季成交量料上升
這一系列新的懲罰性措施，在未來兩個季度將抑制房地産價格漲勢，因爲開發商會調整新開盤項目的銷售價格。
但成交量不會較今年頭五個月下降，因爲此前新開盤項目放緩，導致成交量僅同比增加5％至1萬零231個單位（新私宅銷量同比下降33％至3295個單位，轉售銷量同比增加45％至6936個單位）。
本月5日晚開發商提前開盤，賣出約1000個單位，買家在新規定于7月6日生效前蜂擁進場、簽約買房。
此外，下半年的成交量一般上往往較高。
集體出售勢頭受幹擾
集體出售的勢頭應會受幹擾，對開發商征收的新一輪5％不可豁免的額外買方印花稅，可能提高土地儲備成本。另外，開發商的額外買方印花稅從15％提升至25％，如果一個項目在五年內沒有完全賣出，可能還會加大罰金。
盡管未來兩年來自集體出售置換住宅的需求支持應會減少，但現在就爲集體出售市場降溫會帶來積極影響，減少2021年和之後的房屋供應，並防止房地産市場進入繁榮—蕭條周期。
新一輪措施突如其來且非常嚴厲。最近的房屋貸款增長率（2018年第一季度同比約增10％）並不算過度。從價格對收入比率來看，新加坡仍是住房最可負擔的大城市之一，並且當前較高的利率和總償債率會抑制市場過熱，這與2013年之前利率低且不斷下降的情況不同。
隨著政府發出最新信號，房地産股票的勢頭已過，但我們並不認爲房地産市場的複蘇周期被打破，而是變得更爲漸進且可衡量，符合經濟和收入增長。
瑞信目前預計2018年房價和銷量增長率將低于10％，此前的預測是價格上漲10％至12％，銷量增長36％。
風險在于如果房地産需求和價格，並未受到足夠控制，政府將采取更多降溫措施，尤其是在2021年1月之前的下一次大選到來前。
在本月5日宣布措施之前，富時海峽時報房地産指數今年來已下跌7.5％，因新項目開盤減少、對潛在政策收緊有所憂慮，以及近期中美貿易戰在醞釀導致資金流出新加坡市場。
政府宣布措施後，房地産股遭抛售已在意料中，但相比2013年1月11日首次對購買第二套住宅的新加坡公民買家征收額外買方印花稅（其他類型購房者則是提高印花稅）而言，這次的修正幅度（5％至16％）似乎過大。
在征收額外買方印花稅、總償債率降低之後的12個月內，富時海峽時報房地産指數下跌12.7％。
在當前水平，城市發展的曆史本益比爲0.91倍，其2016年的低點爲0.70倍，也低于曆史均值1.17倍；華業集團則爲0.59倍，符合曆史均值，接近2016年低點0.53倍。這些數字看起來已遠離泡沫估值。
（作者是瑞士信貸私人銀行及
財富管理部東南亞研究主管）