根據新交所每月機構投資者資金流動報告，今年首六個月機構資金持續流出REIT，淨流出額高達5億5680萬元。這個趨勢7月出現扭轉，該月的淨買入額爲4550萬元，是所有領域中淨買入額第二高的，僅次于非必需消費品。
胡淵文 報道
市場波動以及房地産降溫措施兩大因素，使得機構投資者的資金最近回流房地産投資信托（REIT）。
根據新加坡交易所的每月機構投資者資金流動報告，今年首六個月機構資金持續流出REIT，淨流出額高達5億5680萬元。
這個趨勢到了7月出現扭轉，該月份的淨買入額爲4550萬元，是所有領域中淨買入額第二高的，僅次于非必需消費品。8月首兩個星期，機構投資者在REIT領域的投資基本持平，淨流出資金爲280萬元。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部分析員翁資揚接受《聯合早報》訪問時說：“機構資金流入REIT，可能是因爲全球市場波動和不確定性加劇，投資者等待市場出現更清晰的指向，先把資金轉移到收益型資産。”
中美貿易糾紛于今年6月升溫，引發市場敗退，最近土耳其貨幣危機更是打壓新興市場貨幣，讓股市再蒙陰影。
翁資揚還指出，2019財年企業盈利的能見度下降，分析師削減大多數領域的盈利增長預測。“投資者可能采取更加穩妥的態度，偏向經常收入占比較高以及盈利較穩定的派息股和REIT。”
最近多家證券行下調了今明兩年的企業盈利預測。銀河—聯昌證券（CGS-CIMB）分析師林秀琪把2018至2019財年的每股盈利預測調低2％至5％，本地挂牌公司明年盈利增長預計只有4％，並且還有下調的空間。大華繼顯（UOB Kay Hian）把2018財年的企業每股盈利增長預測，從8.6％調低至6.3％；2019年的增長預測從9.5％調低到7.4％。
野村（Nomura）最近發布的一份報告指出，截至6月底，機構投資者在REIT領域的投資比重顯著偏低，可能促使他們7月把資金轉移回REIT。此外，7月份的房地産降溫措施使到對于尋求本地房地産領域曝險的投資者來說，REIT比房地産股更加吸引人。
報告也指出，今年5月以來，新元政府債券的收益率曲線趨平，這意味著長期和短期債券收益率之間的差距縮小，投資長期債券的吸引力下滑，從而使得REIT的收益率相對吸引人。
投資REIT
投資者應非常有選擇性
分析師認爲，近期公布的REIT第二季業績大致上符合預期，有些則不如預期。展望未來，雖然利率呈上升的趨勢，但穩定的每單位派息增長和高收益率讓REIT仍然具備吸引力。
不過，分析師都提醒投資者，應非常有選擇性地投資REIT。
大華繼顯所追蹤的REIT中，大多數（86％）的第二季業績達到預期，今年的每股盈利預計增長12.1％，但明年放慢到1.4％。
大華繼顯推薦凱德商務産業信托（CCT）、城市發展酒店服務信托（CDL Hospitality Trust）和騰飛瑞資（Ascendas REIT）。
野村所追蹤的REIT，第二季每單位派息平均下跌0.2％，雖然這個跌幅低于第一季度的0.9％，但比預期的4.4％增長來得糟糕。
這主要是因爲酒店REIT表現讓人失望，每單位派息平均比預期低16％，客房平均收入（RevPAR）出乎意料出現同比下滑。
廠房租金最近出現2013年第四季以來的首次環比上升，黃金地段零售租金也是自2014年第四季來首次環比上揚。
相比其他證券行，野村對零售REIT持較樂觀的看法。它認爲，新加坡報業控股房地産投資信托（SPH REIT）、升禧環球房地産投資信托（Starhill Global REIT）和吉寶房地産信托（Keppel REIT）的風險回報不錯。
翁資揚提醒說，本地REIT領域非常多元化，雖然投資者往往視REIT爲防禦型投資，但要記住它的派息能力與業務挂，目前市場情況疲弱，投資者應該非常有選擇性地投資。
他建議可考慮辦公樓和酒店REIT。辦公樓的展望良好，租金持續上升，業主有機會調高租金。酒店領域則有望複蘇，到訪遊客以及客房平均收入均呈上升趨勢。
考慮到接下來的加息前景，投資者應尋求低負債率、高利息覆蓋率、債務到期時間長以及固定利率債務占比高的REIT，例如吉寶數據中心房地産投資信托（Keppel DC REIT）、凱德商用新加坡信托（CMT）、輝盛國際信托（Frasers Hospitality Trust），以及騰飛瑞資。