凱德共有15座商場，例如淡濱尼廣場、白沙浮商業城、獅城大廈和西城。它們不是坐落于中央區就是在鄰裏樞紐。星獅則共有七座商場，包括樟城坊、水濱坊和長堤坊。它們都是市郊購物商場，信托唯一最靠近市中心的商場是女皇大道的愛客坊。
新加坡地小、自然景觀不多，逛購物中心已成爲國人休閑活動的一部分。
所以，每當商場新開張都會吸引大批人潮，最近重新開幕的福南（Funan）就是一個例子。它是凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust，簡稱凱德）所擁有。這個信托在新加坡擁有多個購物商場。
本地另一個擁有不少商場的則是星獅地産信托（Frasers Centrepoint Trust，簡稱星獅）。
面對這兩個商場巨頭，股民投資前應該考慮什麽因素呢？
分析資産位置與商業策略
首先，我們可從各信托的商場位置和策略來看。凱德共有15座商場，例如淡濱尼廣場、白沙浮商業城、獅城大廈和西城。它們不是坐落于中央區就是在鄰裏樞紐。
另一方面，星獅共有七座商場，包括樟城坊、水濱坊和長堤坊。它們都是市郊購物商場，信托唯一最靠近市中心的商場是女皇大道的愛客坊。
位置和定位爲信托帶來多少收入？以凱德截至6月底2019財年第二季業績來看，淨房地産收入同比上揚10.2％至1億3315萬元，每單位派息上揚3.9％至2.92分。
凱德過去兩年來派息相當穩定，季度單位派息介于2.75分至2.92分。星獅的則高出一些，這兩年來介于2.862分至3.137分。
不過，它在最近的業績出現下滑。星獅2019財年第三季淨房地産收入下跌1.1％至3460萬元，每單位派息下滑1.7％至3分。
要進一步分析業績背後的指標，就應看它們的入駐率和租金調升率（rental reversion）。
凱德平均入駐率爲98.3％，環比下跌0.5個百分點。相對的，星獅的入駐率環比上調0.8個百分點至96.8％。租金調升率方面，租戶和凱德簽約或續約時的租金今年上半年取得1.9％同比增幅，星獅的季度調升率則爲3.1％。
租戶是否要入駐，或是願意增加租金保留零售空間，取決于兩組重要數據，即客流量和租戶銷售。
凱德雖然在客流量同比增長1.9％，但租戶銷售下滑0.9％；星獅則出現另一現象：客流量升6.1％，而客戶銷售上揚2.9％。
股票分析師指出，面對經濟增長放緩、中美貿易戰尚未解決，旅客到訪人次和零售銷售都已出現下滑，這對商場帶來影響。
輝立證券研究投資分析師王佩鳳接受《聯合早報》訪問時說：“星獅受貿易戰影響程度較低，因爲超過八成銷售屬于必需消費品。”
星展集團研究報告則指出，星獅旗下資産位于市郊，可見其市場在不同周期具有韌性。
除了部分資産在市中心，凱德在市郊的幾座商場距離相當靠近，因此産生侵蝕效應。
大華繼顯指出，凱德集團（CapitaLand）旗下的星耀樟宜推出一周後，勿洛廣場和淡濱尼廣場的客流量皆出現下跌。
馬來亞銀行金英證券報告也指出，零售行業走軟導致凱德租戶銷售下滑，並預計這個現象在中期內會持續。
銀河—聯昌的報告也持相同看法，並認爲在零售銷售疲弱的背景下，本地接下來會有100萬平方英尺的零售空間供應，因此會造成短期競爭。
它預計凱德的租金會取得低單位數增長。星獅下個財年會有約34.3％的淨可出租面積可續約，並且來自客流量大的市場，因此續約料對星獅有利。
除了零售銷售走軟，興業證券分析師維傑（Vijay Natarajan）也認爲，商場面對的另一挑戰是電子商務的競爭。
采取策略應對電子商務競爭
這兩個信托就因此采取了不同策略。凱德集團兩年前和阿裏巴巴旗下電子商務平台Lazada合作，在多家商場設立包裹領取點。
另外，集團去年底在獅城大廈打造結合實體與數碼體驗的多品牌時尚店NomadX，讓商家運用數碼科技加強與顧客的互動並提升購物體驗。
至于星獅，則似乎保持靜觀狀態，並未對此作出重大宣布。信托早前表示電子商務目前在總零售銷售的占比不大，管理層在今年初的常年股東大會上認爲，逛市郊商場還是國人生活的一部分，而且是許多人喜歡聚集聯系的最佳場所。
檢視未來計劃和舉債頂限
王佩鳳認同這個看法，並指出星獅其實有從電子商務中受益：當用戶點外賣時，送餐員還是會到商場餐館取貨。
“或許凱德在嘗試新穎概念時，是抱著要和其他市中心商場區分的心態。”
新加坡金融管理局正探討把舉債頂限從目前的45％提高到50％至55％。這意味著兩個信托盤算未來時，可進行更多收購計劃，帶動業務。
凱德和星獅的負債率分別爲34.2％和23.5％。分析師說，如果包括上個月完成的水濱坊收購，星獅負債率會上調至32.7％。
大華繼顯指出，凱德管理層在探討收購星耀樟宜或海外項目的可能性。它也會研究市區重建局的2019年發展總藍圖草案，探討可重新發展的商場。
它目前會在第三季展開第一樂廣場（Lot One Shoppers’ Mall）的重振計劃。
至于星獅，星展集團研究相信，它能將水濱坊的股權加大至50％並推高每單位派息。王佩鳳也認爲，星獅還有能力收購三至四個商場。
無論是商場位置和定位、翻新計劃，或是應對電子商務，吸引更多顧客並刺激消費，正是信托帶動業績的途徑。
哪家策略最有效？來臨的長周末，不妨到凱德和星獅商場走走，邊購物邊觀察，再作出更明智的抉擇。