市場拾遺
上星期一，星獅物流工業信托（Frasers Logistics & Industrial Trust）與星獅商産信托（Frasers Commercial Trust）宣布合並。這是短短一年多來本地股市第四宗房地産投資信托（REIT）合並，而這股並購風方興未艾。
去年5月18日，ESR房地産信托與億達工業信托（Viva）掀起本地股市第一宗REIT的合並。說是合並，其實是ESR收購億達工業信托，成爲一家資産總值30億元的公司。億達工業信托已在去年10月除牌。
今年4月8日，華聯商業信托（OUE Commercial Trust）和華聯酒店信托（OUE Hospitality Trust）宣布合並，成爲一家集辦公樓、商場以及酒店的REIT，總資産規模擴大至69億元。華聯酒店信托也已除牌。
接著，今年7月3日，雅詩閣公寓信托（Ascott REIT）宣布與騰飛酒店信托（Ascendas Hospitality Trust）合並爲一家資産總值達76億元的REIT。這個並購案已獲得股東批准，並將在最近完成。騰飛酒店信托的最後交易日是本月16日。
REIT兼並或收購所提出的理由大同小異。它們不外是要增加體量，以吸引機構投資者投資，從而提高估值。其次，通過兼並使房地産投資組合、地域分布，以及租戶更多元化，以減低過度集中的風險。此外，由于REIT的債務頂限不得超過資産的45％，因此它們通過兼並與收購擴大資産規模，從而提高債務空間（debt headroom），以進行更多更大的收購。
上述四宗REIT合並案例都是以現金與股票支付。以星獅物流工業信托爲例，它將以0.151元現金以及派發1.233股新股，換取每股星獅商産信托的股票。星獅物流工業信托的新股作價1.24元，因此它給予星獅商産信托的估價是每股1.68元。
在收購星獅商産信托後，星獅物流工業信托的資産總值高達57億元，而市值將從目前的27.5億元激增至約42億元，從而晉升本地股市10大REIT市值的行列。此外，自由流通股或是公衆持股的市值也將從19億元增至30億元。星獅物流工業信托指出，這將有助于它提高在富時全球房地産指數的比重，從而擴大投資群以及增加股票流通性，並推高REIT的估值。
其次，在收購星獅商産後，星獅物流工業信托的總資産中，沒有任何單一的資産曝險超過12％，也沒有任何地域的資産占50％以上。此外，10大租戶的租金占總租金收入的比重將從約27.4％下跌至24％。在資産的地域分布方面，澳洲所占的比重將從目前的58％下降至48％。星獅物流工業信托表示，多元化的策略將使收入更爲穩定。
另一方面，星獅物流工業信托指出，在合並後它的債務空間將提高至8.68億元。這將讓它在收購、資産增值以及發展項目方面，有更大的彈性。
或壓縮投資者選擇範圍
盡管REIT兼並帶來規模效益，但是有分析員認爲，這可能壓縮了投資者的選擇範圍。摩根史丹利證券行指出，星獅物流工業信托目前的投資組合是物流及工業房地産，在並購星獅商産後，物流及工業房地産占資産組合下降至約58％，其他分別是商業房地産與商業園。對那些只看好物流房地産的投資者而言，合並使他們失去選擇。
其次，REIT收購發出大量的新股，投資者應留意這些新股是否會攤薄股息與資産價值。雖然REIT都聲稱合並將提高股東的收益率，但這是根據曆史財務表推算。另一方面，合並提高債務空間將使REIT經理更積極進行大手筆的買賣。新加坡金融管理局正在探討提高REIT的負債率頂限，這將大大提高REIT的融資能力以及收購的胃口。在資産價格上升以及租金回報率下跌的環境下，過于激進的收購可能加重REIT的債務負擔，從而影響股息額。
第三，REIT兼並的交易費相當可觀，買單的當然是REIT的投資者。在雅詩閣公寓信托收購案中，它支付給經理人“收購費”940萬元，作爲收購騰飛酒店信托的酬勞。此外，專業服務費以及印花稅等開支達2250萬元。同樣的，星獅物流工業信托支付給經理人“收購費”1120萬元，而專業服務費及其他費用估計是3500萬元。
其實，REIT並購的最大贏家是它們的保薦人。在上述並購案例中，華聯商業信托與華聯酒店信托的保薦人同屬于華聯企業、雅詩閣公寓信托與騰飛酒店信托同屬于凱德集團（CapitaLand），而星獅的兩個REIT同屬于星獅地産（Frasers Property）。一般上，保薦人也是REIT的經理人，他們從管理資産中收取費用，包括收購費。
身爲保薦人，它們將“成熟”的資産賣給旗下的REIT，進行資本循環。因此，REIT成爲保薦人的自動提款機。星獅物流工業信托指出，在兼並星獅商産後，星獅地産給予它第一選購權的資産超過50億元。
從REIT以及保薦人的角度而言，REIT的並購有助于加速資本循環。因此，這股兼並風很可能繼續吹襲。在這股強風下，一些市值較小以及沒有強大保薦人做後盾的REIT，很可能成爲收購的目標，而那些同屬于一個保薦人的REIT，也將積極探討“強強結合”之路。
隨著REIT的規模壯大以及融資能力提高，REIT可能進行更頻繁的大手筆交易，並擴大它們在海外的足迹。REIT投資者或許應留意這方面的風險因素。