就勢
論市
周文龍
疫情當前，政府宣布調整發展商合格證書（簡稱QC）條例，緩和了許多發展商的緊張情緒。
但大量私宅單位尚未售出，樓市潛藏供應過剩危機。
而占了所有外國買家四分之一的中國買家，是支撐本地樓市的主力之一，而且又以高檔私宅爲主。
中國買家銳減，樓市必然遭受沖擊。
正當2019冠狀病毒疾病（COVID-19）撼動市場，搞得大家人心惶惶的時刻，政府突然宣布調整發展商合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例，無疑是一場及時雨，緩和了許多發展商的緊張情緒。
律政部和新加坡土地管理局上周四（6日）宣布，與新加坡有實質聯系的上市私宅發展商，即日起可申請免受QC條例管制。
換句話說，即便發展商沒在取得臨時入夥證（TOP）後兩年內賣出所有單位，也不用支付未取得QC的延長費。
QC條例自2011年1月實施至今，發展商共累計支付了約2億元的延長費，絕非一個小數目。現在少了這筆費用，發展商的賣房壓力自然減少。
許多發展商對這項修改條例表示歡迎，並會考慮提交QC豁免申請。分析師則說，一些本地發展商將從中受益，甚至認爲這是政府放寬房地産降溫措施的第一步。
花旗集團分析師指出，市場可能視這次調整爲政府下來會放寬降溫措施的信號，並可能重演2017年政府放寬賣方印花稅（SSD）條例後，樓市迅速回彈的局面。當時，樓市一年內漲了9.1%，促使政府隔年7月重拳出擊，推出新一輪降溫措施。
這不禁讓我好奇，當前樓市不溫不火，正處于政府樂于見到的“金發姑娘”（Goldilocks）態勢，爲什麽它忽然要調整QC條例呢？
去年樓市韌性強
若要形容去年整體樓市表現，那就是“具韌性”。
2018年7月份推出的降溫措施，令私宅成交量一度大跌48％。不過，去年樓市開始回暖，全年新私宅銷量增加12.7％至9912個單位。私宅價格漲了2.7％，升幅雖然比2018年的7.9％來得低，但仍處于漲勢中。
如果考慮到中美貿易緊張關系升級、全球經濟同步放緩等因素，樓市依然能有如此表現，生命力可說比野草還頑強旺盛。
對于今年樓市表現，新加坡産業發展商公會（REDAS）會長謝仰豐顯得樂觀。他最近在公會新春午宴上說，國人和投資者對本地房地産市場投資繼續充滿信心，預計今年新私宅銷量會維持和去年相同水平，價格也不會顯著下滑。
政府制定政策向來宏觀審慎，特別是對房地産的措施更是小心謹慎。盡管它強調QC條例調整是“經常性政策檢討的一部分，並非放寬現有降溫措施”，但現在樓市正逐步趨穩，它選擇在這時候調整QC條例，可能造成私宅需求增加，成交量和價格攀升，不免讓人覺得還爲時過早。
或許，政府看到了樓市暗藏的危機，表面穩定的背後充滿變數，有可能面臨巨大下行風險。
去年新私宅銷量增加，部分原因是買家對私宅的需求強勁，另一部分原因卻是推出單位大增。
去年有多達51個新私宅項目推出，爲市場供應1萬1345個單位，是過去五年來最多的一次。
疫情對樓市影響力難估計
樓市“消化”雖快，始終無法完全吸納這龐大供應。截至去年底，未售出單位超過3萬個，新項目平均有六成未售出，一些項目如Cuscaden Reserve和Petit Jervois等，銷售率低于5％。
大量私宅單位未售出，樓市潛藏供應過剩危機，振翅欲飛的樓市隨時會來個硬著陸。
此外，現在突如其來的冠病疫情，每天都有新變局，對樓市造成的沖擊與影響力至今難以估計。
有經濟師說，這次的疫情跟17年前的沙斯相似，雖然傳播率更高，但致命率較低。加上我國已有過對抗沙斯的成功經驗，相信可以很快將這次疫情控制下來，市場下來將出現V字型大幅回彈。
對一些人來說，危機往往蘊藏商機。在網上的房地産投資討論群裏，原本蠢蠢欲動的房地産投機者就說，現在可能是見底炒樓的最佳時機。如果錯失了這個窗口期，很可能又要等到好多年後的下個“窗口”才能再戰江湖。
今年首個新執行共管公寓（EC）項目Parc Canberra本月初開放銷售展廳，首個周末吸引超過5000人次參觀，說明冠病疫情似乎沒有影響樓市買氣，許多人購房的熱情依舊旺盛。
沙斯後樓市並未V字型回彈
可是回看沙斯時期，它是2002年11年開始出現，2003年迅速蔓延開來，直到2004年中才逐漸平息下來。在這段期間，本地私宅價格下滑約2.3％，新私宅交易量則減少一半至5000個單位以下，樓市照舊走軟，並沒有出現所謂的V字型回彈。
重要的是，中國現在的經濟影響力跟17年前沙斯時期已截然不同。現在的中國是世界第二大經濟體，是拉動全球經濟增長的火車頭。這次疫情迅速在中國蔓延，對中國經濟造成的影響將大于沙斯時期，對全球市場沖擊更是不容忽視。
星展銀行經濟師謝光威就指出，比起17年前，新中兩國的經濟聯系更爲緊密，冠病對我國經濟造成的沖擊，將比2003年沙斯期間還大。如果冠病疫情持續一個季度，我國旅遊收入損失可達10億元。
從本地樓市角度來看，中國買家是支撐樓市的主力之一。在外國買家當中，中國買家占四分之一，是最大的外國買樓族群，其中又以高檔私宅爲主。中國買家銳減，樓市必然遭受沖擊。
市場和大自然一樣讓人捉摸不透，一場忽然而來的及時雨，或許能沖走人們心中的不快和擔憂。但它也可能變成暴風雨來襲，瞬間摧毀市場，造成一個個投資噩夢。懷揣著在冠病期間致富夢想的投資者，我只想提醒說，雨天出門最好帶把傘，而且是特大的傘，否則被雨淋濕感冒發燒，現在可不是說笑的。