市場拾遺
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本欄上周在《鵬瑞利大股東的抉擇》一文中指出，鵬瑞利置地（Perennial Real Estate Holdings）的公衆持股權不到18％，而且股價遠低于淨資産，私有化對大股東是個可行的選項。上星期五深夜，這家公司終于向新加坡交易所呈報，現有大股東與中國厚樸投資管理公司組成的財團，獻議以每股0.95元現金全面收購鵬瑞利置地，並將它除牌。
鵬瑞利置地現有的大股東共持有82.43％股權。他們分別是豐益國際（Wilmar）主席兼總裁郭孔豐（持股36.53％）、豐益國際（20.04％）、V3集團主席沈財福（15.45％），以及鵬瑞利置地總裁潘錫源（10.41％）。他們將保留所有的股權，而厚樸投資公司則將耗資約2.77億元，向小股東買下其余的17.57％股權。換句話說，現有大股東引進一名新的大股東，將公司私有化。
厚樸投資公司主席方風雷被譽爲“第一代中國本土投資銀行家”。他曾在2017年領導中國財團收購新加坡上市公司普洛斯（GLP），並將它除牌。以收購價計算，普洛斯當時的估值達160億元。
這次的私有化是通過“自願有條件現金收購”（voluntary conditional cash offer）方式進行，條件是收購方必須獲得至少90％的股權。在獲得90％股權後，收購方將展開強制收購。收購方表明，收購價不會再調高，不過公司已宣布的每股0.2分股息（7月6日除權）將按計劃發放，而不會從收購價中扣除。此外，收購無須經過股東大會的批准。
收購方指出，鵬瑞利置地在中國發展大型綜合房地産項目需要大量的資金，但由于股價疲軟，因此它在過去五年沒有在股市籌集資金，以免攤薄股東的權益。私有化將讓公司在籌集資金方面有更大的靈活性，並通過厚樸在中國的網絡與經驗，讓公司更有效地達致增長目標。
它指出，收購價0.95元超出過去四年來的最高交易價，也比5月15日的股價高出88％。該公司是在5月18日向交易所呈報，指“大股東正在對其股權做出檢討”，而5月15日是這項呈報前的最後一個交易日。另一方面，它也表示，收購價比該股過去一個月以及12個月的加權平均價格（成交總值除以成交總量）分別高出105％及95％。
然而，收購價比每股淨資産1.58元低了近40％，相信會令長期投資者感到失望。盡管收購價比過去一個月以及12個月的平均價高出許多，但有些投資者恐怕還要虧本。2014年10月，鵬瑞利置地倒置收購聖占姆士控股後，以換股的方式收購鵬瑞利中國商用信托，每股作價是1.3353元。
此外，若投資者是在2015年買進這只股持守至今，也沒有太大的甜頭。2015年，該股最高閉市價1.135元，最低價是0.91元。
鵬瑞利置地並不是唯一一家以遠低過淨資産進行私有化的公司。在2018年，香港會德豐把新加坡子公司會德豐産業（Wheelock Properties）私有化時，收購價比淨資産低了22％。由于會德豐産業現金充裕，因此香港母公司以遠低過資産的價格收購，令長期投資者感到無奈。
本地股市有不少房地産公司的資産，遠高于股價。不過，從鵬瑞利置地以及會德豐産業的例子顯示，私有化的收購價一般上會遠低過淨資産。實際上，大多數上市公司的大股東會選擇股價低迷的時候，提出收購獻議。因此，即使收購價比收購消息宣布前夕的股價高出許多，但是在高價位進場的長期投資者，可能還要虧本。
投資者長期持守股票而卻在公司私有化時毀于一旦的事件，時有所聞。理論上，如果投資者能在股價最低或是私有化消息公布前進場，就能獲取最大的利潤，或至少不會虧損。但事實是，要准確擇時進出市場並不容易。如果不是局內人，投資者也很難知道大股東何時會出手提出收購。
私募基金入股上市公司後
將它私有化趨勢值得留意
盡管如此，投資者可留意資産遠超過股價、交易不活躍或公衆持股權少過20％的公司。它們很可能是私有化的目標。股民在投資這些公司時，可考慮在股價偏離資産太遠時，逐步增持股權以拉低成本。不過，平均成本投資法的前提是，公司的基本面沒有太大的惡化，而且它有強大的大股東做後台。
另外，私募基金入股上市公司，並將公司私有化的趨勢，也值得留意。這個模式降低現有大股東的資金投入，並通過投資公司的網絡提高資産價值。鵬瑞利置地的私有化，悉數資金來自厚樸，現有大股東無須掏錢。
去年，挑戰者科技（Challenger）的大股東也是與一家私募基金聯手提出私有化獻議，但由于現有股東中有一家小投資基金從中作梗而流産。
鵬瑞利置地現有大股東持股權超過八成，而機構投資者的持股不多，因此即使鵬瑞利置地的收購價遠低過淨資産，但它應該能順利完成私有化。它目前的總資産中，72％在中國。隨著厚樸的加入，相信它在私有化後會加速中國的擴展計劃，但小股東將沒有參與的機會。
在私有化後，豐益國際繼續持有鵬瑞利置地20％的股權。對鵬瑞利置地下一個階段的發展有信心的投資者，或許可通過投資豐益國際，再續前緣。