作 者： 李嘉熙 智綱智庫廣州戰略中心
編者按：7月29日淩晨，筆者在新加坡樟宜機場降落了，開始了本年度智綱智庫廣州戰略中心的遊學福利。在享受這個領導給錢還批假的幸福時光之余，香港問題也不斷發酵，讓人不得不思考：同是亞洲四小龍的兩枚亞洲明珠，爲何今天一個成了花園城市，另一個則逐漸淪爲環深城市？
開發以民爲本，打造宜居城市
從功能上看，香港是全球第三大金融中心，是世界重要的國際金融、貿易、航運中心，更是東亞最爲重要國際港口城市之一；根據2018年的全球金融中心指數排名報告，新加坡是繼紐約、倫敦、香港之後的第四大國際金融中心，也是亞洲重要的服務和航運中心之一，同樣也是馬六甲海峽及南亞具有重要戰略意義的港口。
新加坡與香港
從曆史上看，二者都是在二戰後依托商業金融港的區位和戰略價值，同時發展外向型經濟和勞動力密集型産業，在二十世紀六十年代開始高速崛起，與台灣，韓國一並躍到了亞洲經濟舞台的中央，史稱亞洲四小龍。
從人口與土地上來看，新加坡人口是564萬，香港是745萬；新加坡的國土面積是719平方公裏，而香港特別行政區的面積爲1106平方公裏。
所以，二者都可以理解爲是同處一個資源數量級、可對標的國際化港口城市。
筆者在廣州工作生活數年，因爲理財、旅遊、購物多次赴港，談不上了解，但多少有一點直觀的感性認識。抵新之前，心中竊以爲新加坡會和香港有許多相似，但幾天下來，完全破除了這種先入爲主印象。
螺蛳殼裏做道場
人們都說新加坡是個花園城市，一方面是因爲面積小，另外一方面是精致。筆者在新加坡行走時發現，這個寸土寸金的土地上，居然存在著許多以綠地形式出現的未規劃用地，供市民休閑，除去水平空間上的綠化，在各個大廈上，無論是外立面還是架空層，都能看到垂直綠化的元素。
筆者拍攝的新加坡城市垂直綠化元素
去過香港逛商場的朋友們都知道，香港有些商業的電梯是很窄的，僅供一人站立，完全做不到兩人並肩。而就筆者發現，在新加坡的烏節路也好，金沙也罷，電梯都是十分寬敞的。其實，這些空間的來源並不是單純的填海，而是建立在科學規劃土地的基礎上，以高利用率去對沖空間絕對值上的緊張。
仿佛新加坡不是在開發土地，而是在大地上繡花，更令人難以置信的是，一個五百多平方公裏的土地上，居然矗立著16個高爾夫球場，而且能做到不與民爭利。
居者有其屋
幾日的自由行下來，通過各種搭讪本地人，筆者了解到在新加坡，政府提供了大量的“組屋”。一個家庭只能購置一間，屬于保障性住房，與商品房的比例在7：3，占絕對多數。這些組屋只能由新加坡公民購買，而60平方米左右的戶型大約在270萬人民幣左右，和廣州天河購買同等面積二手房售價相近。
在組屋中居民約九成都是業主，可見置業對他們而言壓力不大。也很好解釋了這裏和香港與大陸一線城市不同：在路上幾乎看不到房産中介，大多數中産階級及以下的置業問題，都被政府安排了。
水濱台組屋
從容生活的權利
在新加坡總會發現一些大排檔，無論是在牛車水商業區的對面，還是在福康甯高樓大廈的隔壁，還是武吉士街的旁邊。通過筆者的親測，在這些大排檔總能花五新幣吃一頓肉骨茶，印度咖喱、海南雞飯或者印尼炒飯……
雖然味道和環境都很接地氣，但總歸能吃飽，與一路、一層之隔的高檔商業或者寫字樓形成了一種魔幻的關系。原來，這些所謂的“大排檔”都是政府組屋周邊的配套，歸政府所有，會控制高消費業態和大品牌的進入，旨在降低組屋居民的生活成本。
（新加坡各色“大排檔”）
無論是土地的高效利用，還是居者有其屋的保障，或是讓居民都有從容生活的權利。背後反應了這個國家對于人民和土地的態度，新加坡的規劃之父前建築發展局局長劉太格先生在訪談中說過：“新加坡人不可能沒有房子。”在這種理念下，新加坡不會把好的地段留給地産開發項目，大搞土地財政，而是一如既往的建設組屋。
正是這種以人爲本的態度，堅持不爲一小撮人的利益所服務，讓新加坡政府贏得了人民的尊重和支持。曾經一個高爾夫球場在面臨被政府征用建設時，開發商說了一句話：
“我只能接受，因爲人民站在政府這一邊。”
新加坡各色“大排檔”
被裹挾的經濟，推不動的新政
榮辱與共還是蛇鼠一窩？
狹義房地産在香港GDP占比高達10%。但如果計算房地産上下遊的各類二三産業，在2016年香港廣義房地産的GDP比重達到了27%。總量上的高占比帶來的就是地産與香港經濟“榮辱與共”。地産與金融是深度綁定的，據統計，香港金融機構有關地産業的商業信貸和居民的住房貸款在1998年後就超過了百分之五十。
從股票市場來看，近三十多年來，香港的地産業和金融業占股市總市值不斷上升，根據海通證券的統計，近年來恒生指數中占比前二名的行業即爲金融行業和房地産行業，分別占比約47%和15%，兩者共計占了港股總市值的六成。
港交所
地産與金融，在欣欣向榮之時，可謂榮辱與共，但當風暴來襲時，則就成了蛇鼠一窩。
1997年的危機，香港市場預期一片黯淡，港股暴跌，引發了香港市場利率上升、居民失業等等一系列問題。加之前期地産市場的泡沫過大，基本風險來臨時，香港樓市急劇下跌60%，成交量也萎縮55%。
此後五年，香港的名義GDP進入了負增長階段，1998年、1999年、2001年、2002年和2003年香港名義GDP分別爲-4.7%、-1.7%、-1.2%、-1.8%和-3.1%%。
地産裹挾經濟，之所以可以讓二者可以深度綁定，除了商業模式上關聯外，更重要的是這二者共同制造了香港的既得利益階層，去爲地産發聲。
早夭的“八萬五”計劃
董建華特首在上任之初，面對高企的房價，提出了“八萬五”大計：每年興建的公營和私營房屋單位不少于八萬五千個；在十年內，全港七成的家庭可以自置居所。並同時轉型發展香港商貿，旅遊，工業，房屋，教育，科技，文化藝術等産業。
八萬五政策的初衷是讓香港安居樂業，但這一舉措顯然觸動了地産利益集團的蛋糕，加之當時香港民衆熱衷于炒樓花，剛買房一個月就暴漲15%是常見的事，搶到房子後轉手幾十萬的差價等于幾年的工資。
賺慣了快錢的民衆就像是火藥桶，只需財閥的煽風點火，加上97金融海嘯襲來，造成了當年五十萬民衆走上街頭，媒體也一邊倒的抨擊“八萬五”計劃。無奈之下，2000年董建華宣布了終止“八萬五”計劃。
填不動的海
2018年10月，劉德華在宣傳短片《讓下一代看見》中，倡議在香港東大峪填海造地，解決下一代的住房問題。明眼人都可以看出，華仔是爲了林鄭月娥特首的填海新政投石問路，此觀點一出，受到了大量環保人士的猛烈抨擊，甚至一度叫囂讓華仔滾出香港。
紀錄片：《讓下一代看見》
之後林鄭月娥推出了填海造島的“明日大嶼”計劃，這一計劃可以解決香港1/8人口的居住問題，建設期間，最多可以給港人提供34萬個工作崗位。遭到了衆多議員以環保爲借口的反對。
環保清君側是假，王公貴族爲保爵位防止房價下跌是真，大量公屋入市，直接後果就是現有房價的跌落。香港的住房改革和産業升級，正是在利益集團的裹挾和既得利益民衆的反對下，把地産這一枚雪球越滾越大，風險越來越高。
推雪球的遊戲是既得利益者們的狂歡，但倘若一日發生雪崩，則沒有一片雪花是無辜的。
恒産者賺恒利，無産者變迷惘
2015年，一頭白發的董建華說：香港現在已經開始輸過新加坡了
在地産裹挾經濟甚至政治的大背景下，曾經的兩大亞洲四小龍，今日的局面逐漸開始不同起來……
52%在香港居住的人只是租客，不具有房屋的産權，抛去在港就業的內地及外籍人士，這一比例仍然與新加坡90%在組屋居住的居民擁有産權的數據相差甚遠，這些人就是香港的“無産者”。
當既得利益集團和民衆一次次捍衛自己的資産不縮水時，卻親手將這些“無産者”逐漸推下了深淵。既得利益階層如願以償，2001-2014年的香港房價上漲了300%，但薪酬卻只上升了50%。香港2018年房價負擔系數突破了20，根據國際通識，超過4.1已經屬于嚴重無法負擔。對比新加坡2019年最貴的五居室組屋，只有不到120萬新幣，且家庭收入中位數達11萬新幣，可謂天壤之別。
香港房價瘋漲
在香港，買房上車人士笑看資産增值，無房的無産階級日漸抓狂。
香港目前是世界上房價最高，貧富差距最大的城市之一：2017年5.32的基尼系數，無限逼近于聯合國的警戒線，香港最富有的十個人占到全港財富的35%。
可以說，這些年的香港，是既得利益者對無産者的無情壓榨。
蝸牛般的居住環境
2018年，香港的月收入中位數爲15000港幣，也就是大多數港人的收入處在這個區間內，而相應的房價確實22萬港幣/平方米。面對高額的房價，無産者只能選擇做一名租客。
香港私人房屋的租金中位數是10000港幣，全港家庭住戶月收入中位數2.5萬港元，租金占到收入的40%。如果有的家庭有幸達到收入中位數以上，住進不足五十平米的私宅，已經算十分幸福了。
全港約有超過9萬間㓥房，也就是隔斷間，住著超過20萬人，居住面積中位數僅爲10平方米。更有甚之香港有10%收入低于2690元的貧困人士選擇居住在了棺材房、甚至是牢籠房。
香港㓥房
不知道蝸居在㓥房、牢籠房、棺材房的香港青年人看到新加坡人均27.6㎡的住房面積，會作何感想。
陷入迷惘的年輕人
2014年，馬雲說：以他對香港的了解,香港的一大問題在于年輕人看不到希望。
香港月收入的中位數在15000港幣左右，但20-29歲的年輕人的收入中位數則在13000港幣每月（2017年數據），根據香港當年度21萬元的單方房屋均價，購買30平米住宅需要621萬元，不計通貨膨脹需要近40年。更不說以目前的速度，樓市的漲幅遠超收入。
高企的房價收入比
年輕人的就業形勢也不容樂觀，15-19歲的失業率爲7.7%，20-24歲的人口失業率在6.7%，遠高于整體的失業率。有專業人士指出，年輕人事業率高很大程度上由于香港經濟“一高一低”的産業結構，一高就是金融和地産，一低就是餐飲服務等體力活，由于地産在經濟中的比重過高，導致了沒有中間的傳統制造行業。
無論是在一高還是一低，一高的金融地産工作壓力巨大，准入門檻極高。而一低的服務業讓衆多無學曆的年輕人感到無所適從，導致了無論學曆高低都不開心的局面。香港城市大學做的一項《青年人開心指數研究》中，香港年輕人對11項生活素質的滿意度都低于新加坡，總分6.8，低于新加坡的7.48。
衆多上無片瓦遮身，下無立身之業的年輕人身上的戾氣，可想而知。
恒産者對無産者的壓榨和利益集團對于經濟政治的把控。造成了香港部分年輕人對于未來的困惑和失望，正是這種悲觀的情緒，時不時便會在別有用心的勢力煽動下，轉變爲一種無綱領，缺邏輯，少目標，易煽動的民粹發泄運動。
其實他們真正想要反對的，只是他們自己無力改變的現實。
環深城市 or 自我救贖
深圳即將到來的二次崛起
2019年6月18日，中共中央國務院出台意見，支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區，努力創建社會主義現代化強國的城市範例。
回到四十年前，深圳對標的，無疑是對岸的香港：
1987年11月，深圳政府托人到香港，最後輾轉至英國，得到了一個拍賣用的木槌，公開拍賣了一幅8588平方米地塊50年的使用權。
改革開放九年之後，深圳賣出了新中國的第一塊地。
深圳第一次土拍
一錘定音之後，深圳在行政法規，經濟發展甚至是金融開放的領域，一直在把香港當做師傅。
三十年後，徒弟卻趕超了師傅，2018年深圳的GDP達到了24222億元，從1979年總量不到香港GDP的6%，到一舉超過了香港，只用了39年。
即將到來的“中國特色社會主義先行示範區”勢必會帶來深圳的二次騰飛。
深圳的二次騰飛機遇
只不過這一次，從文件釋放出的信號來看，深圳對標的更多的是新加坡，而非香港。
打造民生幸福標杆。要實現幼有善育、學有優教、勞有厚得、病有良醫、老有頤養、住有宜居、弱有衆扶。
未來住房供應總量中商品房只占40%，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房要占60%，而且未來18年內供應不少于100萬套。
構建可持續發展先鋒。打造安全高效的生産空間、舒適宜居的生活空間、碧水藍天的生態空間，在美麗灣區建設中走在前列。
這些以人爲本的住房政策、環境建設、福利配套正是香港所欠缺的。
淪爲“環深城市”的尴尬
2018年，“環深城市”一詞在兩岸人民的輿論中炸開了鍋。
改革開放之初，香港作爲一個境外商貿、資本進入大陸的跳板，憑借著本身國際港的區位優勢，一度成爲了中國的金融中心、加工制造中心以及貿易中心。
但隨著改革開放四十年的發展，上海的金融發展、深圳的創新實力以及整個中國改革開放後對于香港制造業的沖擊，大陸與香港的距離正在逐步縮小。
反觀香港，經濟避實向虛，2000年後的十年，制造業規模萎縮了五倍，貿易在GDP中的比重也逐漸降低。與之對應的是大陸扛過了世界工廠的大旗，上海、甯波、天津、廣州、大連等大型港口集體發力，香港不再是大陸市場的唯一出口。
伴隨著98年後香港房價複蘇後的猛漲，香港的創新實力卻在不斷下降，根據2015年香港學者的統計，雖然香港有著港大、香港科技大學等高校的科研實力，但産學研轉化相對不足，體現在2015年香港的産業研發開支占GDP比重不足1%。
2018年國際創新指數，香港全球排名第14，雖然絕對排名靠前，但落後了同是四小龍的新加坡（第6）與韓國（第12）。反觀新加坡，電子産品制造，生物技術等産業GDP占比常年在30%以上，金融更多的作用是服務于産業發展和國際貿易而非和香港一樣與地産深度綁定，反過來抑制實體經濟的發展。
2018世界各地區創新指數排名
當香港把數碼港計劃變成地産項目的時候，深圳孕育出了騰訊、華爲、華大基因、大疆和比亞迪。
就連香港最引以爲傲的金融和地産，在深圳的平安、萬科、招商三大金剛面前，也逐漸黯然失色。
香港就像眼睜睜地看著自己曾經的窮親戚發了迹，帶著錢跑回自己的家門口買奢侈品、買奶粉、買保險、買樓……但看著其窮親戚在慢慢超過自己，心理也在逐步失衡。
但香港更需要清醒的認識到，在“中國特色社會主義先行示範區”的格局下，深圳的定位是到2050年，成爲競爭力、創新力、影響力卓越的全球標杆城市。在一個強有力的中央的推動下，這個定位一定是擲地有聲的，而“環深城市”並不只是一句玩笑。
要想擺脫徹底淪爲環深城市的尴尬局面，香港需要在粵港澳大灣區的發展格局下，擺正心態，主動融入粵港澳大灣區的懷抱，與“9+2”城市圈中的其他城市形成緊密合作的互利態勢。
自我救贖，路在何方
事實上，香港與大陸永遠不是零和博弈的遊戲，完全可以通過産業發展的差異化定位實現互補互利。
香港在國家粵港澳大灣區的政策下，緊扣粵港澳大灣區關于香港的國際金融貿易、資産管理、創新科技和新型産業的發展定位，完全可以將自身塑造爲更具競爭力的國際大都會。
爲金融産業找到實體經濟支點：《粵港澳大灣區綱要》指出，“支持香港私募基金參與大灣區創新型科技企業融資，將香港發展成爲大灣區高新技術産業融資中心。”
“鞏固和提升香港國際金融中心地位，打造服務“一帶一路”建設的投融資平台。”
粵港澳大灣區的産業動力
這其實爲香港的金融業指明了發展方向，金融的本質是服務産業，在大比例上與地産深度綁定並非長久之計，與粵港澳城市群的産業發展以及科創的合作可以讓香港金融發展更加尊重基本規律，回歸産業的本質。依托一帶一路戰略，可以更好地發揮香港的國際金融以及開放優勢，同時多元的金融産業發展同時可以爲香港的金融産業提供更加穩健的抗風險能力。
著力改善民生，實現居者有其屋：雖然香港的公屋戶的比例已經超過了近百分之三十，但是公屋的住戶只有使用權，並無産權，而獲得産權所需繳納的土地出讓金，和商品房一樣是一個天文數字。
這也是香港公屋政策與新加坡組屋政策最大的區別，沒有産權意味著無法向“恒産者”一樣活得土地增值的福利，無法活得財富的積累，本身就是一種財富分配的不均。
對于香港自身而言，如果想要經濟獲得長足的發展以及穩定的社會環境，爲衆多無力購置房屋的勞動者提供有産權的居所。因爲由于高企的房價與房租，導致了衆多勞動者就業半徑的局限，不利于經濟活力的發展。另一方面，讓“無産者”享受到香港發展帶來的土地紅利，更是一種利益的再分配，可以有效減少社會不滿情緒的滋生。
爲經濟發展尋找新動能：《綱要》指出，香港經濟增長缺乏持續穩固支撐，這一點從泛地産行業占比達到27%可見一斑，而97年經濟危機給房價和香港經濟帶來的沖擊也很好的從側面說明了這一問題，香港經濟確實到了需要挖掘新動能的時候了。
《綱要》同時指出，支持香港在優勢領域探索“再工業化”。這其中就包括了：物流及供應鏈管理應用技術、紡織及成衣、資訊及通信技術、汽車零部件、納米及先進材料等産業。在重點項目規劃上，更提出了著力建設香港現有的五大研發中心、香港科學園以及數碼港。
香港數碼港規劃圖
香港在建設這些重點産業類項目時，希望數碼港曾經的故事不要再重演，錯過了互聯網經濟風潮，沒有理由再錯過灣區經濟和創新發展的機遇。
簡而言之，香港想要獲得長足的發展，最需要的是在發展上擁抱大灣區經濟，在立場上積極向祖國靠攏，在民生上代表更多階層的普遍利益。