2020年庚子年
注定不是一個太平年……
澳洲大火，東非蝗災，美伊摩擦，新冠肺炎，美股熔斷，我們每一天都在見證曆史。如今當下，人心惶惶，隨處可見關于股市暴跌和新冠波及全球的消息。最近，經常有一些客戶問我，新加坡開發商是不是要破産了？
這場景好像回到了2003年的SARS：
早在SARS爆發之前，新加坡經濟就已經受到互聯網泡沫，美國經濟衰退以及伊拉克戰爭的影響（是不是和現在很像）。那時的SARS在新加坡有238例確診，33例死亡，致死率13.9%。
當年，新加坡的經濟在第一季度衰退7%，但全年上漲1.1%。
2003年SARS危機後，經濟一片陰霾，政府批准了兩個設有賭場的綜合度假勝地項目，並門戶大開，引進大量的外來人口，非居民人口在2007年突破100萬人，年增15%，並在2008年再增加19%，國內生産總值在2010年高達14.8%
危 機2020年的關鍵詞
中文裏，危機=危險+機會。危險大家都感受到了，那麽有沒有機會？有的話在哪裏？
曆史不會重演，但總會驚人的相似
History doesn’t repeat itself, but it often rhymes
以史爲鏡，我們可以參考一下當年SARS期間，新加坡房市的表現。
SARS時期，大多數開發商選擇延期開盤，當年只有5個樓盤敢于頂風作案，它們分別是
1. The [email protected] 城市發展
2. Garden Vista 遠東集團
3. East Shine 飛龍集團
4. Stevens Loft 新加坡置地
5. The Icon 遠東集團
開發商逆頂風開盤，主要爲了回流現金保證正常商業周轉，這時候的價格通常比較優惠，舉個例子：位于新加坡河的[email protected]這個項目，在2003年5月份開盤，當年開盤價在900+新幣每平尺，如今轉售價格2000+新幣每平尺。再比如一個月後開盤的The Icon，位于丹戎巴葛（Tanjong Pagar）商業中心，當年售價700+新幣每平尺，如今轉售價格1700+新幣每平尺。
這兩個樓盤有一個共同點：入場價格好，地點優越，有強大的租賃和二級市場。
當大多數人還在唱衰市場的時候，上個月，位于武吉士（Bugis）商業中心的The M開盤那個周末就賣出了70%，這些人是瘋了嗎？
來看一組數據，The M的地價1458新幣每平尺，回本價2150新幣每平尺，開盤賣的幾乎是成本價，或溢價很低，後面入場的就已經沒機會了。
保守按照比周邊樓盤單價便宜300新幣每平尺來計算，如果購入面積1000平尺，那就是浮盈1000*300=30萬新幣
如果把The M比作當年的Icon，KOPAR紐頓銅源 就好比當年的[email protected]。
如果你已經錯過了The M那你不應再錯過 KOPAR 銅源
KOPAR 紐頓銅源
KOPAR位于新加坡一環最核心的第九郵區，距離紐頓（Newton）地鐵站僅370米，大型樓盤，占地面積11,643.3平米，2棟樓23層高，高達70%土地面積將用來打造公寓設施，共有378套住宅單位。戶型從1房到5房可供選擇，滿足從單身白領，新婚夫婦到多代同堂等各種居住需求。
地理位置
從KOPAR步行4分鍾可達紐頓地鐵站。紐頓地鐵站是南北線（紅線）和市區線（藍線）的轉換站，處于中心樞紐位置，交通四通八達。
往西兩站到新加坡非遺植物園Botanic Garden，往北一站到諾維納Novena醫療中心，往南一站到烏節路Orchard購物天堂。無需駕車也可高效出行。
地價優勢
地價低是KOPAR的極大優勢，也解釋了爲什麽發展商有信心頂風開盤。KOPAR的這塊地皮是政府售地（GLS），發展商拿地成本僅僅1194新幣每平尺，回本價格1850新幣每平尺。
沒有對比就沒有傷害，我們來比較一下同等級樓盤的土地成本：
如上圖，KOPAR的地價，比相同甚至差一級的地段，都要便宜400新幣每平尺，和馬裏士它的Verticus差不多價格，優勢非常的明顯。
如果進一步細分，把同在紐頓地鐵站旁的Pullman Residence 鉑爾曼閣 和 KOPAR 銅源比較，那結果更明顯。
Pullman地價高達1914新幣每平尺，那麽Pullman和Kopar的直接地價差了1914-1192=722新幣每平尺。當然Pullman是永久地契，那麽算上永久地契20%的溢價，調整後地皮差價是1914/1.2-1192 =403新幣每平尺，KOPAR銅源，單價即便在做了地契類型補正之後，還是便宜了400新幣每平尺。
周邊設施
美食-紐頓熟食中心
有看過“亞洲瘋狂富豪（Crazy Asian Rich）“影片的朋友應該對紐頓熟食中心（Newton Circus）不陌生，片中的聚會就餐片段就取景于此，足見其代表性。紐頓熟食中心有新加坡乃至東南亞最地道的美食，品類豐富，價格親民。從KOPAR銅源出發，過個紅綠燈就能到，非常方便。
商場環繞
往北一站的NOVENA片區就有至少三個商場，[email protected]，Square2和United Square。往南一站的烏節路，就更不用說了，有ION，Wisma，TAKASHIMAYA, Paragon，Lucky Plaza等等。
三所名校學區房
KOPAR銅源的學校資源豐富，一公裏內有三所名校，兩公裏內有名校新加坡女子小學，以及其它鄰裏小學
一公裏內：
英華學校.經禧（Anglo-Chinese School Junior）
英華學校.小學（Anglo-Chinese Primary School）
聖約翰小學（St. Joseph Institution）
兩公裏內：
新加坡女子小學
花拉公園小學
史丹福小學
聖瑪格麗小學
租金和可租性
租客租房主要考量因素是地點和周邊配套。市中心，近地鐵，近學區，公寓設施完善，周邊配套齊全的項目，非常容易出租。
KOPAR租客來源豐富，一是市中心上班白領，二是諾維納醫療城工作人員，三是周邊學校學生和家長，可租性高。
租金方面，根據周邊樓盤2月份的租約來看，1房的租金大約在3000上下，2房在5000上下，3房在7500上下（參考下圖URA數據）租售比約3個點。
入場時機
投資講究逆向思維和反情緒投資，當大家都恐慌的時候你要開始尋找投資機會，當大家一擁而上的時候你要考慮出場。
別人恐懼時你貪婪，別人貪婪時你恐懼
巴菲特現在手握1280億美元現金，就是在尋找好的投資機會。房産投資是長期投資，是價值投資，核心地段的房子就是藍籌股，當價格低于價值的時候應果斷買入，長期持有，等到合適的價格再轉手，用利潤再升級資産，不斷滾雪球。
現在市場上充斥著很多噪音，疫情波及全球，美股曆史性熔斷，大家都很恐慌，那麽房價是否會和股市一樣，大幅下跌，創造抄底機會？個人覺得，成交量會大幅下降，尤其是二級市場，但是價格只會微調，原因有三：
1
總償債比例（TDSR）和貸款比例（LTV）的限制：自13年政府推出TDSR和LTV之後，房價連續下跌了11個季度，提前釋放了泡沫。TDSR規定買家總負債比例不能超過收入的60%，LTV把貸款比例進一步降低到75%，這兩個措施大大降低了過度舉債的風險，減少了抛售的可能
2
低利率：新加坡利率低，下行周期貸款利率預計將在1%-1.5%區間，這使得屋主的持有能力極強，賣不出就持有或者出租，等到時機轉好再賣，抛售的概率低
3
基本面強：新加坡房市基本面健康。從三方面扼要分析
金融：作爲獨立國家，愈多高淨值人士把資金放在新加坡，而非其他地區。同時，新幣堅挺，持有新幣資産保值。
土地：土地資源有限，拿地成本逐年增高
人口：2030年達到650-690萬人口，其中一半是外來人口。外來人口不能買公屋，只能租或者買私宅
戶型展示
1房，2房
（更多戶型圖敬請掃碼詢問）
3房，4房，5 房
（更多戶型圖敬請掃碼詢問）
頂樓大平層（橫屏觀看）
賣 點 總 結
地價比周邊便宜400每平尺：政府售地，地價便宜，1192的地價比周邊同等級項目便宜400新幣每平尺每容積率
底部價格，絕好入場時機：低迷時期，是買家市場，入場時機好，頂風開盤，開發商給的價格肯定優惠
核心一環第九區：市中心核心一環，距離紐頓地鐵站僅370米，步行4分鍾可達。紐頓是南北線和市區線的轉換站，到Novena醫療城一站，到購物天堂烏節Orchard一站
三學區房：ACS Primary，ACS Junior和SJI在一公裏範圍內
高租金收益：出租容易，租金可觀
低息環境：下行周期，1.5%甚至更低的利率，買房月供非常低
預約看房
因爲疫情的影響，KOPAR銅源看樣板房只能提前預約，以限制同一時間看房的人數。截至目前，3月25號-3月31號，4月4號-4月5號的看房預約已經全部預定，位子非常有限，有興趣請掃文末二維碼，盡快鎖定看房機會。
