參加大灣彙地産群今年的金股推薦寫了篇短文，順便PＯ下到這裏來好了，這算吹票不？誰敢說是我就刪掉….！並且申明，我不擅長炒股，我更不會擇時，金茂股價漲起來很墨迹的，覺得公司好想買的話請自行找合適購買時間點…… $中國金茂(00817)$
1、成長性：最優土地儲備+金茂品牌高去化率，支撐行業top3的銷售高增速
1）銷售增速行業前三。根據citi對覆蓋的主流房企預估，金茂2020年的銷售增幅排在內房第三，僅次于旭輝和中駿（對國企一般會尊重公司意志直接引用銷售目標，但實際金茂超額完成2020年銷售目標2000億可以說是毫無懸念），個人預估可完成2127.8億，同比增長32%；2021年公司沒有給目標，個人預估2726.8億，同比增長28%；權益比例估53%，並非提不上去，而是公司內部要求主動尋求項目合作，盡可能地收操盤費，城市運營項目拿地價格低于市場25-30%，也會溢價出讓一半股權，提高資金的利用效率。
2）土地儲備內房中最優。擁有房企中最強的優質土地儲備支撐，儲備量大、潛在儲備確定性高又不沉澱資金。根據公司19年中期口徑入表土地儲備6998.2萬方，可售貨值10000億，其中一級土地開發部分2092.4萬方，另根據citi估算，金茂含潛在貨值（城市運營分期入表）的總貨值超過16000億，權益比例拍腦袋在65%，均位于一二線和強三線城市。已落地20個城市運營項目，除了嶽陽和麗江外，均是核心城市項目，包括4個一級（梅溪湖二期已談妥、青龍山、甯南和嘉善）和16個一二級聯動項目，每個項目總建面在80萬方-1000萬方不等，大部分在400萬方上下，將根據公司節奏分批受讓及付土地款。
3）産品出色去化率高。金茂的去化率和建發並列內房第一，無論是招拍挂拿地項目，如杭州的濱江金茂府、蘇州科技城金茂府等，還是城市運營類項目如瑞安生態科技城、甯波生命科學城等均是開盤必售罄。金茂品牌整體定位改善至高端，以綠色科技舒適爲特點，在限價嚴格的情況下依然有溢價能力，如在南沙靈山島尖的金茂灣較旁邊樓盤高3000元/平米。布局的城市能級高庫存低，人口和産業前景好，足夠的資金實力保障其在縱向實現深度拓展，而不必大量下沉。2019年銷售過百億的公司包括北京、杭州、蘇州、溫州、甯波、南京，青島也有近百億，長三角和華北兩大區域布局已鋪開，滾動開發，穩健增長；中西部重點城市項目數量還有很大加強空間，如西安、武漢、鄭州、成都等；大灣區的市場容量更有待發掘。不要問我天花板在哪裏，我看不到謝謝。
2、安全性：管理層持股央企，攻守兼備資産優質，機構個人都喜歡配置
1）融資成本僅4-5%且無表外融資，央企中化集團控股（脫表後依然控股，不影響評級和融資），淨負債率中期67%，是所有銀行的白名單優先放款客戶無疑，沒有明股實債（金融機構均爲真股權投資，支付管理費、操盤費和超額收益給金茂資本），幾乎不用拿地前融，對外的信用擔保都卡得非常嚴格。
2）管理層持股承諾40%分紅，除了自行增持外，還有股權激勵，目前已發放第一批約3%；承諾分紅一直按核心利潤的40%；承諾兌現表現出色。沒有配股動力、動機和計劃。
3）核心管理團隊穩定且進取，主席爲集團主席甯高甯，但企業運營由CEO李從瑞和CFO江南全權負責，李自2009年便由中化其他板塊調任金茂，拿下廣渠路地塊，此後引領公司從0做到1608億，進取心強，戰略有遠見，江則06年從集團到公司任職，踏實穩健，把好資金和財務關。曆史上金茂未曾空降過CEO，混改脫表後更加能脫離中化對人事潛在的影響，現管理層有望升主席，不會出黑天鵝事件。
3、確定性：城市運營勾地強，一二級聯動+商辦大宗+運營收入多樣化抗周期
1）已售未結算資源積累多，具體多少等年報吧，我估計近2000億，這部分整體利潤率預計10%，釋放了雖然慢，但好歹肉還在鍋裏；全國布局擴張階段最後一塊地王項目河西也已開盤，接下來賣的都是淨利率12%乃至15%以上利潤豐厚的城市運營，淨利率8-10%的招拍挂項目，和淨利率可能超過20%的一級土地開發項目。
2）多模式鎖定25%+/年核心利潤增幅，包括當年即可結算的一級土地開發，二級項目溢價轉讓，辦公樓整棟銷售等；持有物業包括核心地段的酒店、少量寫字樓和商業（永續？），2022年運營收入將達到50億元，並且多樣化的利潤來源能幫助公司對抗周期波動。
3）城市運營把握未來城市圈發展機遇。2015年起便開始探索把握住城市升級、人才爭奪和新一線崛起的國家戰略契機的城市運營模式，當下模式已成熟並落地20個。同時在談幾十個城市運營，在各個不同推進階段，未最終落地，確定性較強的包括武漢、長沙、貴陽、南通等；其中貴陽爲中國化工舊廠用地轉性，合作成功將開啓中國化工旗下數萬畝地塊合作空間，部分地理位置稀缺。
4、爆發性：交付周期利潤釋放慢，股價抗跌但缺乏彈性，脫表有望提高杠杆
1）業績釋放緩慢，綠色建築精裝交付周期超過兩年，再加也沒有其他房企那樣通過報表提前釋放的動力，結算核心利潤個人預計2019年報63.8億，同比增長25%，2020年報81.7億，同比增長28%；有說法是2021年報利潤會有更大釋放。
2）脫表後有望加速發展。中國化工完全並表後，金茂可實現脫表，杠杆可加大，有助進一步提高銷售增速和權益比例。
3）股價彈性相對較弱，適合心態不急的人長期持有的人，每年漲幅平均，不適合波段操作，容易賣飛，熊市避險抗跌程度不比華潤龍湖差。
最後，估值，金茂很貴嗎？對比同行，龍湖更貴，難道龍湖比金茂更安全、更有成長性、資産更好？對比更扯的行業，金茂市值還不如碧服，現價給你私有化你會如何二選一？
彩彩彩彩虹哥撰文