觀點地産網2021年伊始,有關公募REITs業務的配套細則、結算配套規則等文件接連發布,國內公募REITs向前跨出了巨大的一步。
有人說,公募REITs跑到今天,已經剩下最後一公裏了。但這一公裏何時才能走完,依舊是諸多地産從業人員翹首以盼的問題。
在國內公募REITs加速推進的同時,不少房地産企業已經將目光瞄准了海外的REITs市場,如綠地集團。
近日,知情人士透露,綠地集團即將在新加坡交易所發行酒店REITs,目前在認購階段,已與境內大型金融集團、境外大型地産集團、東南亞主權基金以及海外多策略基金等確定合作意向。
事實上,自2016年首次提出要將旗下19家酒店物業打包以REITs形式上市至今,綠地集團在新加坡市場已經輾轉了五年時間,而此次酒店REITs成功獲批,無疑意味著綠地集團“減重”的又一次積極嘗試。
但酒店REITs不同于股票、債券,其收益主要來源于物業的運營收入和不動産的升值,在全球疫情尚無結束預期的當下,酒店運營無疑將受到重大影響,因此該筆REITs的上漲空間同樣成爲資本市場關注的核心命題。
輾轉五年的新加坡征程
“去年國內推出了基礎設施的REITs,我們說這是真正的REITs,但是從基礎設施擴展到商業地産,還需要三年的時間。”
此前,綠地金融控股集團首席戰略官李想在觀點資本圓桌透露,爲了應對國內REITs的發展曆程,實現商業資金的回流,綠地金融選擇了“出海”。
試水的首選地是新加坡。
據悉,綠地集團即將在新加坡交易所發行酒店REITs,底層資産爲綠地旗下的相關酒店資産,同時本次發行REITs並非一次性脫售自持酒店,而是計劃長期向REITs注入資産,打造全亞洲最大的酒店REITs平台。
目前,綠地新加坡酒店REITs認購火熱,已與境內大型金融集團、境外大型地産集團、東南亞主權基金以及海外多策略基金等確定合作意向。
對綠地來說,這筆酒店REITs的發行可謂幾經波折。
最早在2016年,綠地控股的全資子公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議,設立酒店業房地産投資信托,並計劃從綠地手裏收購19家總價值約210億元的中國境內酒店物業,于新加坡證交所主板上市。
其中,首批收購的資産爲綠地旗下上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店、濟南綠地美利亞酒店、西安綠地假日酒店、鄭州鄭東新區雅樂軒酒店、揚州綠地福朋喜來登酒店等六家酒店(包括物業和部分酒店運營資産),總收購價款暫定爲62億元。
有分析人士提到,當時,新加坡REITs的運作條例已經比較成熟,資本市場對綠地這筆酒店REITs也持樂觀的態度。
盡管外界的叫好聲不斷,但在上述交易過後,有關該筆REITs的動態少之又少,談論聲音戛然而止,綠地新加坡酒店REITs亦慢慢淡出人們的視野。
直到2020年末,綠地拿下新加坡數字銀行牌照,2021年初,媒體消息稱,綠地集團在新加坡發行的酒店REIT已經獲批,預計于今年5、6月間在新交所上市,綠地輾轉五年的REITs征程終于有了新的動向。
最新消息顯示,綠地集團即將在新加坡交易所發行酒店REITs,目前認購火熱。
但熟悉綠地金融的相關人士告訴觀點地産新媒體,上述産品的底層資産仍然爲酒店,但與2016年相比,內容還是有所改變的。
雖然關于該筆信托産品的底層資産、交易價格等並未對外透露,但分析人士表示,境內酒店業務疫後恢複情況還不錯的,上述底層資産大概率還是以境內的自持酒店物業爲主。
綠地試水REITs
“爭取2019年實現酒店業務資産證券化,2021年實現旅遊業務資産證券化。”
早在2018年,張玉良曾說過,綠地將用三年時間,打造200億元以上年收入、以酒店爲核心業務、以旅遊及會展爲兩翼引擎、具有全球競爭力的酒店旅遊集團。
但計劃總是趕不上變化,如今三年期限已至,張玉良的小目標接連落空。
據悉,綠地集團自2005年就涉足酒店旅遊業,截至目前,該公司自持及投資管理的酒店項目已超過200家,但可以發現,綠地酒店更多還是以重資産爲主,面臨較大的經營壓力。
數據顯示,截至2020年中期,該公司擁有營運酒店44家,客房總數11670間,其中自營酒店29家,海外酒店2家。輕資産輸出方面,該公司投資和管理的酒店項目已遍布國內及亞洲、澳洲、美洲、歐洲、非洲等全球多國約100座城市。
除此之外,2020年該公司首個微旅遊度假目的地在上海三甲港正式開園,會展方面,則擁有10個咨詢服務項目。
業績方面,2015年,綠地集團酒店業務實現營收15.58億元,經過數年時間的發展,到2019年也不過23.49億元,增速較爲緩慢,而2020年中期,該公司包含商貿産業、金融産業、酒店旅遊産業、健康産業的營業收入未及百億,與200億元目標相距甚遠。
在業績爬坡緩慢的當下,綠地控股的負債水平卻迅速上揚,根據2020年度業績快報,綠地目前總資産13491.25億元,同比增長17.75%;歸屬于上市公司股東的所有者權益833.97億元,同比增長5.7%;歸屬于上市公司股東的每股淨資産6.85元,同比增長5.71%;資産負債率88.28%。
200億目標未竟、負債攀升,對綠地而言,此次酒店REITs獲批或許是這場試煉爲數不多的安慰。
一方面,隨著房地産行業進入存量時代,此類有效盤活存量資産、降低企業杠杆的金融工具逐漸成爲香饽饽,此次試水成功,意味著綠地將獲得一個新的融資渠道。
另一方面,將自持酒店裝入信托並實現上市,能夠使得此類自持物業實現股權資本變現回收,從而將投入大、周期長的酒店物業輕資産運營,提高整體資金的流動性。
分析人士提到:“雖然目前國內公募REITs要求的底層資産爲基礎設施,但海外REITs已經拓展至酒店、産業園區、商業等業務,不排除綠地會將旗下文旅、商業等物業繼續裝入信托當中。”
或許,此次在新加坡發行酒店REITs僅僅是一個開始,綠地在澳大利亞、英國、美國有不少海外項目,後續亦可以配合其國際項目去熟悉不同的資産市場。
但不可忽視的是,酒店REITs的收益來源主要依賴于運營收入和房産升值,目前酒店運營短板尚存,上述分析人士對這一觀點表示認同,他提到,“境內酒店的業主回報率大多遠不如辦公樓和商場,屬于相對次級的標的資産”。
與此同時,2020年疫情來襲,給酒店、旅遊等業務帶來了重創,這些因素最終是否會傳導至此次新加坡酒店REITs上,尚不可知。
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