文/拾遺君
2019年中國排名前五的開發企業在1~2月銷售額占全年比重爲12%，房地産需求在疫情的影響下只會延後，並不會消失。
回顧非典疫情，SARS（非典型肺炎，嚴重急性呼吸綜合征）最早發生于2002年11月的廣東，2003年2月伴隨春運在全國範圍內擴散，2003年3月初開始進入集中爆發期，至5月初新增病例數量開始明顯下降，6月疫情開始走向結束，前後共經曆了半年左右的時間。
2003年非典時期影響最嚴重的省市是北京、香港、廣東省，感染人數超過千人。
受SARS疫情影響，2003年二季度中國GDP增速出現明顯放緩，但僅影響一個季度後，就出現了快速修複，期間主要沖擊了消費類行業，但對于房地産投資及量價的影響相對較小。
其中，房地産投資和銷售面積在2003年3~4月出現了一定幅度增速高位放緩，但5月就實現了修複，2003年二季度全國房地産銷售面積同比增速依然達到了33%。
2003年全年，中國房地産投資和銷售面積增速分別高達30%、29%。
非典疫情影響最嚴重的北京和廣東，其中北京在2003年3月的房地産銷售面積絕對量和增速仍然非常高，4月放緩但5月重新回升，2003年二季度整體增速爲50%。
廣東在2003年1~2月房地産銷售面積保持了快速增長，3~4月出現短暫負增長，但5月之後持續修複，2003年一季度、二季度的整體增速分別爲29%、26%。
值得注意的是，2003年中國房地産市場正處于行業高速發展初期，並且2003年上半年執行了寬松的貨幣政策，下半年進一步將房地産確立爲國民經濟的支柱産業，這是2003年在非典疫情影響下房地産基本面保持穩定的關鍵。
與2003年非典疫情相比，這一輪新型冠狀病毒肺炎對房地産市場的影響，將有何不同？
2003年非典疫情的影響對分析此輪新型冠狀病毒肺炎後樓市的演變趨勢有著重要的參考意義，但也要關注這兩輪疫情爆發時房地産市場在發展階段、政策環境、技術條件等方面存在的差異。
考慮到目前房地産處于總量需求已接近頂部位置，行業持續成爲政策嚴控對象，目前房地産行業整體環境遠不如2003年，因而從短期基本面上，預計2020年新冠肺炎疫情對房地産市場的負面影響可能要大于2003年。
同時，2020年中國經濟增速處于曆史低位階段，並且房地産被定調爲不能作爲短期刺激經濟的手段，此時經濟結構主要以消費爲主，新冠肺炎疫情短期內已劇烈沖擊了消費領域，進而對經濟的負面影響更大。
原本目前中國經濟和財政壓力加大，這一輪疫情將會進一步加劇經濟下行壓力，打破政府兼顧控地産與穩經濟的弱平衡，或促發逆周期調控彈性加大。
從這兩輪疫情影響程度及發展情況來看，新冠肺炎傳染性較SARS更強，但現階段的致命性較SARS更弱。2003年SARS主要爆發時點在3月以後，曆時5個月才被公衆所重視並開始大規模采取防護隔離措施，總體疫情持續時間較長。
每年的3~4月份正值中國樓市傳統“小陽春”，房地産銷售、開工、投資也因此在非典疫情集中爆發時顯著放緩。
這一輪新冠肺炎從2019年12月發現首例感染者，只用了一個多月時間已被公衆所廣泛認知，爆發時正處于中國樓市銷售淡季，目前全國絕大多數地區對新冠肺炎的響應速度和針對性更強，隔離措施更有效，疫情持續時間可能更短。
目前新冠肺炎疫情仍在持續發展階段，無法預計何時將會迎來改善，預計會對2020年1~2月全國商品房銷售産生影響。
但相對而言，每年的1~2月是中國樓市傳統銷售淡季，全國房地産銷售面積和開工面積占全年比重都不超過10%。
2019年中國排名前五的開發企業在1~2月銷售額占全年比重爲12%，低于3~4月和9~10月的17%、21%，目前的新冠肺炎疫情爆發階段對房地産銷售邊際影響有限。
另外，對比2003年非典疫情時期，現在房地産銷售渠道、技術條件已有不同。非典時期房地産銷售全部依托售樓處，當前開發企業、代理行、經紀公司的線上銷售、VR看房、中介一對一服務等銷售渠道和技術條件，可以在一定程度上促進房地産銷售與成交。
所以，這也意味著房地産需求在疫情的影響下只會延後，並不會消失。這一輪新冠肺炎疫情舉全國之力進行防控，未來地産需求有望隨著疫情改善而逐步釋放、回歸。
如上述所提及，與2003年SARS疫情相比，這一輪新冠肺炎疫情的宏觀經濟環境有兩點不同：一是當前經濟面臨較大下行壓力，受疫情影響更大的第三産業占比更高；二是房地産市場在“房住不炒”調控政策下整體平穩，但存在下行壓力。
中央政策之前幾次定調房地産行業要平穩健康發展，過去幾年市場韌性較強，因此對房地産的政策調控整體趨嚴，但如果這輪疫情潛在加劇經濟下行壓力，打破近年房地産行業的平穩態勢，疊加開發企業接下來潛在的償債壓力，未來將出現流動性、樓市調控、融資政策等一系列逆周期調節的空間。
maoyefu_
人民日報、今日頭條、網易新聞、看點快報