2020.2.3 中指訊博 2.3日中指院分享會實錄
趙麗一：大家好，歡迎大家參與中指每月一次的市場形勢分享電話會，這也是中指2020年新年後的第一次高端分享，一直以來中指每月邀請150位以上的高管，金融進士專業人士，投資人、券商房地産首席分析師等，共同探討市場形勢，解碼政策熱點和最新的宏觀信號，已經成爲業內共識的高端交流會。2019年2千多位業內人士受邀參與了會議，並進行了深度交流。2020年的第一次會議，受新冠疫情的影響和市場的變化，申請參會人數爆增。中指控股爲了彙集行業內更多的人士，開放了會議名額，短短幾天，已經有2千多人報名，爲保證電話會議質量和惠及更多的企業，每個報名企業一人接入電話會，其他參與人在中指雲、土地雲平台進行收聽和觀看。截止剛才我看了一下電話系統顯示，參會企業共714家，加上土地雲平台受邀參與會議的有2千多人，感謝大家的參與與支持，希望今天的會議給大家收獲，給大家信心。
在今天會議之前，我們廣泛征集了各家房企和品牌金融機構，大家最關心的問題，大家反饋的問題主要集中在資金與銷售，市場走向和政策預判，風險和機會。所以，今天我們把本次會議主題確定爲疫情2.0危機，參與嘉賓中指研究院市場研究總監曹晶晶女士，爲我們分享從SARS經驗看本次疫情對樓市的影響。中指研究企業研發中心總經理白彥軍爲我們分享本次疫情對房企的影響及應對建議。中指研究院土地雲事業部，研究總監蔣雲峰爲我們分享近期土地市場中的危機。同時我們還邀請到了中指控股的CEO黃瑜院長。招商證券、中信券商等四家券商地産首席分析師們，他們將對企業提出的問題做解答、總結和預判，所以我們今天的會議內容都是解渴的幹貨。
本次會議預計全程一小時，主題分享環節25分鍾，每位主講嘉賓的分享時間在10分鍾以內，交流研討環節35分鍾，爲了提高效率和控制時間，我們提前彙總了企業的問題，將由主持人向受邀券商首席分析師提出問題，由分析師進行解答，本次會議同時在土地雲平台進行獨家直播，大家可以下載登錄土地雲進行直播觀看，我先把時間交給市場研究總監曹晶晶，我們一起來看一下從SARS經驗看本次疫情對樓市的影響，曹總。
曹晶晶：各位客戶朋友、業界同仁，大家下午好，我是曹晶晶，大家非常關心在本次疫情下，房地産市場會受到多大的影響，影響會持續多久，什麽時候市場會恢複，今天針對這幾個問題，我從市場影響的角度給大家做一個分享，近期我們也發布了沉著應對從SARS經驗看對樓市影響的專題，很多的券商和機構發了報告，綜合來看，2003年的SARS，包括對經濟和全國的樓市和疫情比較重的區域的影響，無論是調整的深度還是調整的時間都不是很長，主要還是集中在疫情爆發了三月和四月，整體的影響是比較有限。
但是今天我們想分享的是現階段的宏觀的環境和現場的特點，和2003年有了很大的不同，這個需要我們企業關注和重視。首先分爲兩點不同，第一點主要是宏觀的基本面，存在了比較大的差異。當年2003年的時候，我們國家經濟就處于一個快速發展的階段，GDP的增速保持在9%以上，那在當前，我們的經濟也面臨了很大的一個下行的壓力。2019年全年GDP的增速也是下滑到了6.1%，那四季度的單季是6%，同時，疫情的爆發像對于餐飲、旅遊、交通這樣的行業也産生了比較大的直接的沖擊。也進一步地加大了經濟下行的壓力，這是經濟的層面。
第二點，我們樓市所處的階段和政策的調整的力度有很大的不同。從2003年SARS爆發的時候，我們國家的房地産市場處于一個市場化發展的起步階段，市場的規模比較小，增長得比較快，我們看到數據的情況，從1999年到2009年商品房的銷售面積複合增速達到了20%以上，發展到今天，2019年是17.2億平米，達到了2003年的5.1倍，銷售金額也是2003年的當時的20倍以上。市場規模再繼續大幅增長的動力已經明顯地減弱了。
其次，我們看市場的政策的環境，也存在著明顯的差異。首先，我們說2003年的時候，整個房地産政策的環境是較爲寬松的，但是從最近這幾年我們看，在全國房子不炒的基調的影響下，整體的政策面是比較嚴格，需求的釋放的節奏也是更加得理性了。2019年我們看全國的商品房的銷售面積也是出現了一個調整的勢頭。另外，作爲一個最重要的市場參與主體，我們的開發企業的體量也與當年發生了一個比較大的變化，2003年的時候，整體的房企的規模比較小的，發展到了今天，我們看2019年，百億的房企超過了152家，千億的房企達到了36家。大型企業在市場的一個規模的體量是比較突出，並且，很多的企業采取了一個高周轉的策略。
在這種的情況下，企業面臨著一些資金回籠的壓力，現金流吃緊的情況，對于企業帶來的影響也是比較大的，同時也對我們的行業帶來了一定的運行的風險。
以上，我們可以看到，現階段市場的環境和2003年已經有了很大的一個變化和不同，在這些差異之下，樓市到底會怎麽走呢？那在疫情發生之後，我們也是在線上發布了疫情對購房需求影響的一個調查問卷，截止到今天中午，我們收到了線上網友約3千份的意見，49%的網友表示，在春節以及接下來的幾個月有購房的影響，整體的需求都在，然而因爲這個疫情的影響，推遲購房的比例是達到了70%，我們看到接下來整體的購房的需求會延遲入市。參與調研的網友有43%的人，通過線上的網上的售樓處去看房。我們認爲，這也是在我們企業在短期內，營銷端重點發力的一個領域。
最後結合目前的市場的形勢，對樓市作出了判斷。第一點，對于全國市場的層面，我們認爲短期的市場調整是不可避免的，那購房的需求，無論從主動還是被動的，我們認爲都是會受到一定的影響，包括返鄉這波，包括三到四月的小陽春會受到影響，交易也會回弱，我們的樓市是一個調整的過程當中，疫情我們認爲，相對于非典的時期，這次的疫情對市場的影響會大一些。
那第二點，市場會調整多久才會恢複呢？我們認爲還是要和整體的疫情發展的情況綜合考慮和判斷。從目前的表現來看，綜合各方相關的專家的說法，我們認爲如果二月疫情如果能夠得到控制，與此同時，我們要考慮到線下的售樓處可能還需要一段時間才能開放，綜合來看，整個的影響我們認爲會延續到一季度，市場也會在二季度有一個逐步的恢複的過程，這個是從調整的持續的時間上來看。
第三點，從房價的表現來看，我們中指院會對全國100個城市的商品的住宅市場進行調研，數據顯示，我們1月份的房子均價上漲0.27%，同比上漲3.39%，市場的表現是總體平穩，我們要看到受到這個調查的時間節點的影響，可能沒有反應出春節這幾天市場的變化的情況，總得來看，我們認爲隨著需求的短期的回弱，多數的房企會在線上營銷，推出一定的促銷的活動，會導致房價下調的壓力，在整體的穩房價的政策的導向上，我們認爲大幅下降的空間有限的，更多的是呈現一個平穩運行的狀態。
最後，第四點，我們認爲對于不同的區域來說，尤其是三四線，錯過了這個返鄉之後，三四線是壓力比較大，對于一二線和強城市群，我們認爲更旺盛，市場強一些，恢複得也比較快，這塊的影響，是需求的延遲，我們認爲後面把這個需求補回來，對于不同的城市的恢複的時間，要根據不同的疫情的程度來定。受影響大的城市，可能恢複得比較晚一點，以上是我們對市場情況的一個預判，趙總。
趙麗一：好的，謝謝曹總的分享的影響。我們剛剛接到直播的數據的通報，有六萬人在參會，很多人在會議室參會，近期的中指數據庫的訪問量也在增升，企業對一線的市場的關注度，是最高，最敏感的。下面我們有請企業研究中心，白彥軍總，給我們做影響，本次疫情對房企的經營影響及應對。白總，時間交給您。
白彥軍：各位好，我是中指企業的白彥軍，在這樣的一個特殊的時刻，來給大家做一個關于房地産市場和我們整個疫情的一個情況應對的交流，確實有非常不一樣的意義，我們回顧2003年的時候，我們全國銷售額最高的企業，全年的銷售額是62億，2019年我們可以看到，是我們當時的一個銷售金額的將近100多倍。也就是說我們企業在今天和當時，所面對的管理的資産，面對的客戶，面對我們整個合作夥伴的數量是一個不一樣的量級。
我們全國這樣的一個疫情的情況，我們怎麽應對非常關鍵。首先在疫情之中，我們還是提示，確實我們房企在疫情中的表現非常突出，無論是捐款、捐物、免租金，還是我們整個物業體系的全方位的服務，對我們整個行業帶來了滿滿的正能量，這個非常值得表揚，同時在接下來的時間裏面，我們還是首先希望建議對我們大部分的房企，還是要做好對疫情的防護，無論是對自身的員工，還是對上下遊的産業鏈的開工的工地還是接下來要開工的複工的工地，所有的合作夥伴的防護是第一位的。
第二個，在疫情的當下，資本市場的反饋也比較劇烈，無論是股市還是其他方面的表現，因爲疫情給我們的企業帶來了一些挑戰，我們認爲這個時候，對我們資本市場的交流和維護有很多的關鍵。特別是我們著很大的挑戰，因爲疫情，我們交付的項目，因爲開工的節奏和時間的問題，可能會延後，可能有客戶的投訴也好，反饋也好，這個對我們資本市場應對平穩的舉措，帶來很多的挑戰，提前做一個預案。這個是我在開始之前對疫情做的一個反饋。
當然了，我們的一個普遍的一個建議就是說，盡管有比較大的困難，但是我們還是有信心。我覺得我們企業在整個基金方面要保持兩個主要的思路，第一個要保持定力，我們要制定的策略和戰略還要堅定地執行下去。第二個要有序應對，因爲疫情是一個突發情況，我們要做到有秩序地去應對。這裏面其實之前，包括我們調研了很多的企業，大家反饋比較集中的，大概在以下三個問題的方面，第一個就是關于營銷，到底怎麽做，實際上通過我們同事反饋的情況大家看到了，肯定會受到影響，是比較樂趣的情況。
從原來來看，一二月份就是一個淡季，影響不會特別得顯著。但是實際上我們在可預見的三月份，整個的這個情況的變化，也會比較微妙，所以我們認爲好的情況，我們一季度的影響比較大，不好的情況，或者說我們疫情的防控，比想象得差一點的話，可能會給全局帶來比較大的影響，因爲我們看疫情，不能看我們售樓處關沒關，如果疫情一直蔓延，會對我們上半年的經濟帶來削弱，包括第三産業，包括旅遊業和餐飲業，各種産業受到比較大的影響的話，我們整個消費者對于未來的支出，特別是購房支出的謹慎性會越來越高，會給我們全年的銷售帶來影響，這個概率不是很高，但是我們要做好預案。
我們銷售面臨的是比較大的，怎麽做呢？實際上目前的很多的企業大家看到的，能做的方式，就是我們目前對于營銷的模式做一個轉換，從線上轉到線上，線上是通過第三方的平台，或者是私有的平台進行第三方的私有的展示。第二塊，很多的企業在做一些基于我們內部的客戶，內部的員工的推薦，通過這種口碑的營銷，通過我們疫情的影響也會有一些方式。這裏面很重要的一個問題，就是我們線上所獲得的客群怎麽轉換爲線下，這是非常大的一個痛點，我們通過線上的營銷通過很多的方式，我們轉換到線下，一定要有我們企業的配合。
這個目前我們看到的有幾點，第一點，我覺得卻始終過程中你一定要給予價格上的考慮，就是我們要通過線上綁定了客戶，線下的優惠，要有一個支持，這樣才能有更好的指標。第二點，線上的轉換的過程中，你會面臨不同的競爭對手，如何給他們時間上的關懷，維持好關系，疫情之後，第一時間促進交付。這個價格和關懷的措施是當前最關鍵的兩個措施。
講到這裏面，就面對我們整個營銷策略的變化，就是說我們如果在目前的情況下來看，我們近期交流很多的企業，對于一季度包括二季度來講，大家的降價的促銷的預期還是比較明顯的，降價，一二線城市價格幅度是比較可控的。三四線是比較明確的，或者是明顯的價格戰。對于我們很多的房企來講，我認爲有兩個措施來開始考慮，第一個走動，時間非常重要，時間的變化，營銷的結果來看，調整的獲得的主動權比較大。
第二個，力度來講，分一線、二線、強二線、弱二線，不同的城市要有不同的指導。我們當下這個價格戰是我們複工以後要做的調整。還有一個就是規避疫情很重要的方式，就是我們的大中銷售，我們過去來講，其實商貸大中比較多一些，現在面臨著疫情，分散的客戶，你談判的成本，包括整個過程的控制會非常得艱難，如果通過一些大中的交易來講的話，鎖定一些客戶，會獲得很好的效果。當然也要做好安排。
當然了，從今年整個來講，到年底的話，我們房企的營銷的格局，業績格局會帶來一些不同，這個不同主要表現在幾個方面，第一個可能有一些高周轉的企業，受到疫情的影響，其他的項目可能有一個好的表現，這個年終有體現。
第三個，關于資金的方面，目前我們看到了，去年我們下半年的融資的收緊，給我們整個企業帶來了影響，整個2020年全年，我們債券的總和是7598億，1-6月份有3千多億，和2019年比是持平的，但是我們去年下半年的利潤持續的收緊，對我們整個今年的上半年，特別是受到了疫情的影響，很多的企業民營性的企業短期的現金流的影響是比較明顯的，這個是事實，我們從我們現在的債務的成本，包括我們現在的負債率來看，還是屬于可控的狀態。
但是這種變化，隨著我們一個月、兩個月、三個月的累計的話，這個數據也會出現比較明顯的變化，這個值得我們大家的關注。第二個，資本市場的影響也比較大，如果說我們當下的股市的波動，包括接下來交付完，導致我們今年上半年，和全年竣工和交付的面積下降的話，對我們整個的業務的介入也會帶來表現，這個對我們的股價的表示帶來影響，有很多的股權質押的企業也會帶來挑戰。
還有一些企業，在疫情的企業，還有一些高周轉的企業，都會面臨比較大的資金的問題，這個過程中，大家還是希望面對我們政府出台的政策，積極地響應政策，做好預案。包括我們現在的新的對于疫情影響的企業的一些寬松的政策會提前進行一些跟進和把握。
第二點，從我們昨天看整個的資金鏈來講，也放出了1萬多億的融資的寬松，雖然我們是普遍性的，但是房企在這個當中，有明確的機會，大家要把握住這個機會，提前進行資本的交流和融資。
第四點，就是關于我們整個的投資的問題，大家都很關注投資還能不能投，實際上我們覺得很關鍵，實際上從土地的性價比來講，肯定是合適的，但是這裏面分不同的企業和模式，因爲有些比如說我們看到一些大的國有企業，資金比較寬裕的企業，實際上它的創業周期的能力是比較強的，我們建議這些企業在當下，對于二線，重點的二線，包括是收益性影響的城市，未來的機會也是沒有問題的，我們建議是可以適當地積極一點。
另外，對于一些短期資金有壓力的企業來講，我們建議首先短期，因爲近年來看的話，影響區域比較大的城市，今年的銷售回款的這種流動性會比較弱一點，我們希望在今年避開這些區域，也避開一些三四線的城市，更多的是我們變現能力比較大的一二線的城市進行一些捕獲，很重要的，這些疫情的影響，大家對于公共健康衛生的關注度來講，對于一線、二線，包括強三線的建設的基礎和條件會越來越好，未來的購房之意，也會向地方區傾斜，所以對從中長期來看，像這些城市，我們從投資的目的性來講，進一步強化也是沒有問題的，這個是從我們投資來看的幾個變化。
最後，從長期來講，戰略的變化，疫情對大家的影響，每個人的心情都有很大的觸動和不一樣。未來針對房企來講，一個是健康化的産品，第二個對于信息化的産品是非常關鍵的。無論是我們的産品對醫療的關注和對信息的反饋的及時的關注，這些産品肯定會受到很好的客戶的青睐。但是我們更想強調第三點，未來社區醫療在房地産産品裏面的作用會越來越強，大家也經過這次防疫的感覺，大家也會發現，整體來講的話，無論我們過去強調穴位和其他的資源也好，真正和健康相關的，醫療特別是社區醫療很關鍵的，如果有更好的配套服務，肯定有更好的關注。我們希望在産品和長期的轉移的方面做一些關注。最後我們想說的是信心比黃金都重要，但是我們怎麽樣去有信心呢？在當下的環境下，對我們企業來講，最好的是做好我們所有的完全的准備，無論是營銷、投資其他的方面，但是核心中的核心還是資金，我們當下保持現金流的充裕是第一位的要求，我們也希望企業通過我們現有的舉措，結合我們政府的號召，最後順利地度過疫情的挑戰。
我的分享就到這裏，主持人。
趙麗一：謝謝白總的分享，疫情對企業的影響非常大，對企業的研究，我們也研發了一個動態評估的平台，海量的大數據和最優的模型的支撐，線上可以直接給出測評的結果和報告，觀看直播的朋友，可以進行網絡直播平台的適用賬號的申請。第三位是土地分析研究總監蔣雲峰總，我們一起來聽聽近期土地市場的危機。
蔣雲峰：各位地産界的朋友們，大家下午好，當前疫情的擴散給土地市場帶來了一定的危機，但是長遠來看，我們開發商最關注的仍然是土地市場，對于我們開發商來說，錯誤的土地投資，特別是拿到過高低價的“地王”才是我們最大的風險，因此我們利用中指土地雲的工具，把住宅用地總價超20億元和10億元，溢價率超過100%作爲地方的標准進行篩選，全過程地複盤地王的項目，監測後期開工的情況。
我們發現，盡管近一年來，全國高價地項目進地較快，但是入市的比例較低。據不完全統計，2016年至今，全國22個全國重點的城市成交的1千多個高價地，2019年末只有307個項目開盤，占比不到30%，七成以上的地王項目沉澱在開發商手中，尤其是疫情之後，對開發商的資金鏈形成了更大的壓力，對于大部分有實操經驗的開發商來說，他們具備對宏觀和中觀環境的判斷的能力，但是爲什麽不拿地王呢？一個是對于進入城市和地塊周邊的市場，以及地塊本身缺乏了解。
第二個是在招牌挂過程當中，由于現場覺得時間短，決策人無法從多方面進行權衡，進行判斷又擔心錯過土地，造成了誤判。因此一年誤拿地王，需要一個能深刻研究市場又能作出判斷的工具。在拿地過程中，我們可以使用一些SAAS平台作爲工具，我們可以看到，中指土地雲平台，土地雲平台是集合土地買賣雙方的SAAS平台，這個平台的特點就是信息全、研究深、決策快，爲買地的開發商提供了中指地主投資決策SAAS工具，並利用決策工具快速評價地塊價值，一鍵生成各種的調研報告，提高工作的效率。
預計此輪疫情結束後，部分地方政府將加快推進力度，爲開發商形成新的拿地機會，我們建議開發商可以充分地利用土地雲等SAAS的工具深度地研究，在新的形勢下，仍然要聚焦于一線和二線有潛力的大中城市，並結合産品的能力和特點，選擇適合自己的産品的地塊，相信在此次疫情後，市場會産生大的機遇。
而那些善于利用新工具，及時抓住這輪機遇的開發商，必將彎道超車，成爲這輪市場最大的贏家，以上是我的分享謝謝大家的聆聽。
趙麗一：謝謝蔣總，江總回答的都是大家關心的問題，土地市場的現狀和土地市場哪裏還有機會，希望我們的研究對大家的下一次的拿地的策略有幫助，我們下面進行交流的環節，這幾天我們彙總了報名參加企業的近百個問題，我們將問題進行了彙總，彙總起來是集中在市場、企業、商辦、政策四個方面。爲了提高效率，由我向房地産的分析師進行提問，中指的嘉賓進行補充，因爲受監管的要求，所以部分券商不能公布名稱和分析師的名字，他們的稱呼我們用受邀分析師來暫代。我們首先邀請第一位受邀分析師回答市場的問題。
企業的問題是，從17年前SARS的情況來看，此次疫情對房地産一二級市場的影響有多大，時間周期有多長？對武漢市場怎麽看？疫情對客戶的置業需求有什麽影響？針對市場的問題，中指的曹總您先看看對客戶提出的問題還有什麽補充嗎？我們小秘書同時在接入受邀分析師。
曹晶晶：我簡單回答一下，首先疫情對于一二級的影響，剛才我在市場分析當中也提到了，總體對于市場的影響是相對短期的，主要的影響是在一季度，對于銷售的一個影響，是一直是比較大的，後期二季度，下半年，市場也是逐步回溫的這樣的一個態勢，相應的銷售的節點，我們認爲是總體向後順延的一個過程。對于二手房的影響，由于看房代看量會受到影響和抑制，我們認爲二手房無論是量和價，都面臨著一個比較大的下調的壓力。
但是對于城市來說，如果是從量的恢複的角度來看，我們認爲尤其是對于很多的大中城市來看，購買新房主要也是通過二手房置換的一個過程，才買二手房，所以我們認爲挂牌量和市場的秩序恢複正常之後，我們認爲挂牌量和成交量也有一定的恢複。
那對于武漢市場來看的話，我們認爲其實我們過去對于城市的研究，我們每年都會撰寫全國地市以上的城市，房地産開發的一個報告，武漢是我們認爲非常有投資潛力的這樣的一個城市，武漢的整體的規模和使臣的量和價都是非常大的。我們看到2019年的數據，從全國的所有的城市對比來看，武漢的住宅的銷售的面積和金額，都是排在全國地級城市前三位的，本身是很旺盛的。
受到疫情的影響，武漢短期的市場肯定有一定的下調的壓力，而且這個時間也會相對于其他的一二線的城市略長一些，至于市場的恢複，我們也會結合疫情的延續的時間去判斷。但是中長期來看，我們依然看好武漢整體的一個市場的表現。
從具體的階段，我們也看了一下數據，截止到1月份包括去年的12月，從近期的表面來看，武漢的市場還是不錯的，包括一月份到23日爲止，單日的成交的套數也是在500套以上，也是一個很好的量。
一季度武漢的銷售的面積的占比只占到15%，這個占比不是很高，也給我們接下來對于市場的一個判斷，包括我們企業提前做好預案提供了一定的時間的空間，目前對于武漢來說，重點的還是要放在防疫工作爲主，對于我們房企來說，更多的是做好提前的一個充分的准備，這是我們對武漢市場簡單的一個看法，您剛才提到的對于大家關心的需求的一個影響，剛才我們在分析的當中，也提到了，我們認爲包括從我們調研的這個網友的回複來看，整體的需求，我們認爲是有一個延遲入市的一個工作，我們認爲房企也要做好充分的准備，而且我們剛才提到了一個數字就是在我們調研的網友當中，有43%的人，會考慮在網上售樓處去看房、買房，我們也希望企業積極地營銷，引導這部分的客戶進行務實，形成成交，對我們産生支撐。
第三點，從産品本身延伸一點，剛才白總也提到了，對我們的配套的服務和物業的服務，關注度是一個高的高度，在這次物業服務的小區，給業主一個好的體驗。我認爲未來的物業服務也是我們本身産品力的一個體現。另外剛才白總也提到了，綠色環保、智能、智慧科技以及醫療小區也會得到我們更多的置業者的關注。
最後，從更高的維度看，剛才白總也提到了，我們認爲未來影響我們城市需求的人口的角度，我們認爲其實未來人口流動包括對城市的選擇，可能醫療包括其他資源的配套的設施，可能我們認爲更受到大家的關注和選擇的權重會提高，趙總這是我簡單的一個回複。
趙麗一：好的，謝謝陳總給我們帶來的分享。我們下一個是進入企業的問題，針對企業的問題，在這次我們收集的近百個問題裏面，對企業的問題也是比較集中的，大概大家問的問題是此次疫情對房地産企業的影響，地産高周轉公司能撐多久，以後的大公司是否會主動的降杠杆，長期來看，對地産企業的高軸轉的打法有沒有影響？房企的應對措施怎麽樣有銷售的問題。
我們把下一個問題往前提。因爲這次在我們收集的近百個問題裏面，其實幾乎每個企業都問到了關于政策的預判，不管是金融機構和地産企業都非常關注政策的問題，所以，今天我們非常榮幸邀請中指控股的CEO中國指數研究院的黃瑜院長爲我們解答政策預判的問題，同時我們也邀請了中信建投券商分析師也給我們分析疫情後的金融政策的預判，大家的問題更集中在疫情影響下地産監管政策有沒有可能放松，金融財政政策是否會放松，發債最近是否會放開，房地産行業是否會得到政策支持或者是區別對待，有沒有任何的信號或者是依據。院長把這個問題交給您了。
黃瑜：非常感謝大家支持，那麽多人在線，聽我們的分析，實際上大家講的一個問題，第一是不是會放松，從房地産經營的調控裏面，一直強調的因城施策，無論是從2019年已經實施的政策，一直到2020年，在疫情之前的1月份以及我們目前所體現出來的各地不同的，包括給予房地産貸款，以及個人按揭貸款，包括最新出來的相關的東西，可以看到，也是在強調因城施策，包括特別在疫情比較嚴重的地區實施一些相應的因城施策的政策。
那麽還是在2020年，我們認爲政策的主調，那麽在這一年的整個的疫情沒有得到控制之前，應該是說，大家對于這個市場還是說，從政策層面上不會發生太大的變化，在疫情之後，一定情況下，我們認爲在不褪的地區，可能在因城施策這個方面，可能會給予不同程度的相應的靈活的政策，這個是我們對整個大的政策上面的一個大調的判斷。而這個相應的靈活性的政策，其實一定程度也是和中央，即使是給了，也是和中央因城施策大的方向是一致的。
第二個方面金融和財政政策是不是會相應地放松，從最近釋放出來的信號，特別是在金融政策，從央行整個的2月1日的發文也好，包括今天放出的也好，在一定程度上也保持經濟發展的活力，還是應該整個的大的經濟面還是給了一個相對寬松的金融政策，那麽這種寬松的金融政策，這一輪所釋放出的1.2萬億，跟去年同期比是增長了9千億，這樣的話，金融政策從量上來說，也體現出來是寬松的。
另外從財政政策幾個方面來看的話，包括對疫區的相應的一些支持，包括給民營企業的稅收支持的政策也好，包括社保的一些，包括各地出的相關的政策也好，都可以看到，從財政政策裏面，也釋放了相對寬松的信號。那麽從第三個方面，大家關心的是說，發債的問題，發債其實我們去年的上半年是一個發債的高峰，那麽從某種程度上來說的話，一般情況而言的話，即使是過去，在這一輪受到疫情的影響，發輕還舊（音）是有的，不會改變的，從央行發的文件來說，以及包括我們也看過一些經濟學院的分析，疫情有利于什麽，應該是有利于利空股市，從這個角度來說及發債也會面臨著一些機會，那這種的發債的機會，應該是從幾個方面，我覺得企業還是要把握一些相關的機會，包括現在已經從央行發文裏面來說，也是希望大家，從一定的程度，你可以通過網上提供資料，也通過線上的手段，提高審批的效率。從發債層面上來說，也可以積極地關注，並且積極地采取相應的行動，這個是第三個方面的政策。
第四個是從大的方面來看的話，會不會對房地産有沒有一些特別的怎麽怎麽樣，對于經濟來說，無論是從金融政策，以及相應的財政政策等等，出去適度地稍有放松的話，我們房地産整個的大的這種背景之下，也沒有說，對房地産不能怎麽怎麽樣，在大的背景下，我認爲我們房地産還是相對有一些機會的，因爲在整個的經濟的發展是離不開房地産的，所以我們不要把自己當做一個特殊的人群，認爲自己是一個特殊的人群去看待，其實還是要有一種積極的心態去應對特別是在政策層面上，要有積極的心態去做一些相關的應對。
從預判的角度上來說，我們也是把這個政策的技術，一定程度來說，我們在技術上面我們是有一定程度的，要相對來調高一點的這種預期，所以實際上，從我們企業端來說的話，在過去的層面上，已經是面對了比較嚴控的政策環境，實際上我覺得在未來的情況下，應該不會更差了，應該會更爲在整個面對這種大的疫情的情況之下，應該是相對偏好的狀態。所以，大家的企業還是要有信心的，這是我的回答，謝謝主持人。
趙麗一：我們下一個接入的是中指研究院商業及數據事業部總經理，葛總。
葛海峰：我稍微分享一下疫情對後期商辦市場的影響，可能對短期和長期來看，從短期來看，應該說商業零售短期內肯定會受到比較大的影響，這方面我們可以看到，包括租金收益的下降和控制率的上升，會給商業地産的應用的企業帶來比較大的壓力，這個會影響2020年這些企業的收益。目前，包括商業運營的企業也紛紛主動采用減免租金的形式，來支持前端的商家保護商戶來共同承擔風險。
可以預見，接下來地方政府也會采取系列的措施，在稅收和金融政策的方面，給予相應的支持，我相信在商業零售方面段的影響還是比較大的，介于線下交易的萎縮和暫緩，商業運營的模式也在逐步地發生改變。有望加速推動線上交易，包括智慧零售等一些非接觸式的交易模式。同時，還可以看到，社區商業最後一公裏的到家服務，也會面臨一些新的發展機遇。另外，在抗疫情也會促使商業企業在商業地産數據的建設和基于數據層面的運營能力，會加大這方面的投入，這樣能提升我們商業運營的效率，這是關于商業零售方面的。
寫字樓市場應該從租賃市場看，會小于商業零售，但是企業對于寫字樓的租賃的需求在短期內也會更加謹慎。特別是這種擴租和換租的需求會有所減少。那根據中指寫字樓的市場的檢測，一二線城市的寫字樓的控制的水平，控制力水平從2019年的下半年開始，一直是處于攀升狀態的。包括北京和上海的控制率達到了15%的水平，租金也出現了下降的這情況。疫情的發展無疑會加重相應的影響，此外商辦的交易，也會在短期內受到相應的影響，因爲跟住宅一樣，售樓處的關閉，包括經濟機構的暫停的營業，在短期內會對交易産生一些影響。
開發商的銷售的收益和租金的收益會有在一季度影響比較明顯，對于中小級的收益商在短期內會面臨資金壓力。但是從長期來看，我們仍然還是樂觀地去預期，隨著疫情得到控制，包括前面剛才幾位領導也提到，這次的疫情，大家都普通地認爲比SARS的時期要短的，隨著疫情的影響，我們逐步地消退，應該說商辦市場的恢複還是會比較樂觀的，因爲包括從原來的SARS的影響結束之後，其實是迎來了一波社會消費的爆發式的增長，這對于我們商業地産，包括開發企業還是運營企業也好，其實是從長期來看，也是有一個機遇的，那在當前這個現在的這種情況下，一方面要做好抗疫情的工作，另一方面，要練好內功，這樣在市場恢複的時期，可以實現相應的搶跑。
還有就是在這個時期，其實商業運營，包括商業管理，其實會出現分化的這種局面，比較好的商業的物管會使得客戶包括商家，包括消費者帶來更好的體驗感，我覺得這些商業的發展的潛力會更高，會把我們行業的商業的管理水平和物管水平提一個更高的要求，那在這次整個疫情的發展過程當中，其實中指院也在爲了支持我們企業能夠做好內功，從2月1日開始，我們也免費開放了中指數據的APP，爲我們企業提供全國各個城市的，包括房地産交易數據和土地數據的相應的查詢的服務。如果有需要的朋友，也可以聯系我們中指的客戶經理進行開通，我們也希望通過我們的一些工作，來能夠和大家一起抗疫情，我就講這麽多謝謝。
趙麗一：感謝葛總，我覺得此刻的畫面已經定性了，在這樣的緊張和特殊的時刻，我們四位券商的地産的首席，五位中指的專家，714家企業，12萬專業的人士參與線上的直播，我們10億萬的地産人、金融人，我們或坐在家裏，或坐在一線，大家通過電話和網絡聚在一起，探討地産的走向，展望全年的投資策略，通過分享和交流，我們獲得信心，加強動力。我相信大家會記住此刻，我們永遠年輕、認真、謹慎，永遠在路上，永遠熱淚盈眶，我們今天的會議結束，我們下個月一號再見，謝謝。