■齊 心 榮盛發展研究院研究員
■尹中立國家金融與發展實驗室高級研究員、榮盛發展首席經濟學家
與2003年SARS疫情相比，此輪新冠肺炎疫情傳播速度更快，波及範圍更廣，各級政府采取的防控措施更嚴厲，對房地産業各環節影響將更顯著。在疫情影響下，房地産行業的外部環境有望寬松，但由于所處的宏觀經濟環境及房地産業發展階段與2003年均有較大差異，即使宏觀調控加大逆周期調節力度，當前的貨幣信貸也難以快速擴張，政策刺激作用有限。
2003年的疫情始發于廣州，暴發于北京、香港等城市。北京、廣州等重點疫區城市的房地産市場受到短暫沖擊，房地産開發投資增速短暫回落。但從全國總體來說，疫情並沒有産生負面影響。相反，在疫情的不確定因素影響下，當時我國采取了寬松的貨幣信貸政策。信貸的快速擴張對本已經處在快速發展階段的房地産市場起到了“烈火烹油”的作用。在2003年6月疫情得到控制後，貨幣政策才回歸到正常的軌道。本文通過比較此次新冠肺炎疫情和2003年SARS疫情時期宏觀經濟環境和房地産業發展階段等的差異，預判新冠肺炎疫情給2020年房地産市場帶來的影響。
鑒于疫情對宏觀經濟的沖擊，我們認爲，宏觀政策會作出相應的調整，但由于宏觀經濟及房地産市場所處的環境與2003年有較大差異，當前的房地産市場對政策調整的預期不能過高。
一 2020年與2003年的宏觀經濟環境比較
2003年，我國經濟正處于一輪上升周期的起點。此時中國剛剛加入WTO，外資正在大規模進入中國，中國正在成爲世界工廠，中國的進出口正在以30%的速度高速增長，全球化的紅利正在顯現。而2020年則是面臨貿易摩擦問題，進出口承壓，全球化紅利收緊。
2003年一季度固定資産投資增速高達31.6%，金融機構各項貸款余額同比增長20%。爲了應對非典疫情對經濟的影響，2003年二季度信貸政策快速擴張，致使固定資産投資增速和金融機構各項貸款余額同比增速較一季度分別提高1.2和3.2個百分點。
2003年的中國無論是房地産投資還是制造業投資均面臨投資過熱局面，因此，在疫情得到控制之後貨幣政策開始收緊。2003年6月13日，央行發布121號文件《關于進一步加強房地産信貸業務管理的通知》；8月央行上調存款准備金率1個百分點，2004年再度提高存款准備金率。對一些行業的投資項目進行全面清理，調高鋼鐵、電解鋁、水泥和房地産4個行業的固定資産投資項目資本金比例。
2020年，“三期疊加”影響持續深化，我國經濟下行壓力加大。本輪肺炎疫情的爆發，進一步加大了經濟運行壓力。雖然宏觀調控將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，但貨幣信貸難以快速擴張，對總需求的刺激效果有限。
2020年，我國正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期，結構性、體制性、周期性問題相互交織，“三期疊加”影響持續深化，經濟下行壓力加大。
從2003年疫情影響來看，消費受到的影響大于投資。但經過十幾年的發展，我國經濟結構已經發生較大變化，2019年第三産業對經濟增長的貢獻率達到六成，2003年僅爲四成；2019年最終消費對經濟增長的貢獻率達到57.8%，2003年僅爲35.4%，新冠疫情對經濟增速的影響程度將超過2003年，對宏觀經濟的影響不可小觑。
二 2020年與2003年房地産業所處的發展階段不同
2003年，我國住房制度改革剛剛完成，積累多年的住房需求才剛剛爆發，加上中國融入全球化，此時的房地産市場剛剛起步。房地産開發建設和銷售規模均相對較小，增速較快。2003年房地産開發投資增速高達29.7%；新建商品房銷售面積僅有3.2萬平方米，同比增長29%；新建商品房銷售額7670億元，同比增長34%；房地産業增加值占GDP比重爲4.26%。
因此，盡管SARS疫情控制之後貨幣政策回歸正常，央行發布121號文件，從開發貸款和購房按揭兩頭堵住房地産企業的融資渠道，房地産開發建設和銷售一度受到影響，但沒有改變總體向上的趨勢。2003年房地産開發投資突破萬億元，占全社會投資比重升至近三成。
2020年，我國住房已經告別了總體短缺時代。2019年，我國房地産開發投資超過13萬億元，占全社會固定資産投資的比重接近24%；新建商品房銷售面積達到17億平方米。2018年城鎮人均住宅建設面積達到39平方米，較2003年提高15.3平方米。城鎮家庭的戶均居住面積接近120平米，戶均1套住房已經實現。
房地産業告別快速發展，進入內涵式、高質量發展時期。著力推動高質量發展，推動城市開發建設由增量建設爲主轉向存量提質改造和增量結構調整並重，成爲當前及今後房地産工作的主要內容。數量的快速擴張已經不是當前市場的主旋律。
三 此輪肺炎疫情對房地産業的影響
此輪肺炎疫情由于傳播性更強、波及範圍更廣，采取的防控措施更爲嚴格，對房地産開發建設、銷售等各方面影響都更大。這主要體現在以下幾個方面：
關閉售樓處、停工等直接影響明顯。1月26日晚，中國房地産業協會發出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過後再自行恢複。多地出台政策，要求關閉售樓處，這都將直接影響商品房銷售活動，相比之下SARS期間只有北京的部分售樓處自願關閉。此外，建築工地開複工時間嚴格控制。北京、上海、重慶、河南、河北、浙江、江蘇等地區政府明確規定房屋建築和市政基礎設施工程，應不早于2月9日24時複工。一季度房地産開發投資和商品房銷售面積都將受到影響，二季度能否逐步恢複要根據疫情發展情況判斷。
區域隔離、限制人口流動、假期延長等政策都會在一定程度上阻礙經濟活動，影響各類需求。考慮到經濟本就承壓，貨幣機制傳導不暢，即使加大逆周期調節力度，貨幣信貸難以快速擴張，對需求的刺激有限，生産生活的恢複有待時日。特別是1月30日晚，世衛組織宣布，正在發生的新型冠狀病毒肺炎疫情已經構成了“PHEIC”（“國際關注的突發公共衛生事件”），有效期暫定三個月。受此影響國際經濟往來將受限，經濟下行壓力近一步加大。
資金鏈已經十分緊張的、高杠杆的中小房企，有可能被加速整合。2019年房地産市場持續調整，融資環境持續惡化，償債壓力不斷加大，債務違約風險不斷暴露，行業加速兼並重組。肺炎疫情的出現，對商品房市場銷售産生較大影響，短期內銷售回款將顯著減少，加大企業資金鏈壓力，部分中小房企“斷臂求生”現象將加劇。
四 政策預判：房地産運行的外部環境有望寬松
爲加強宏觀調控的逆周期調節，央行可能會進一步放松銀根，財政政策也會定向發力。2月1日，人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外彙局等五部門聯合印發《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》；央行副行長潘功勝解釋稱，2月3日金融市場開市後，人民銀行將提供充足的流動性，加大逆周期調節強度。日前，中國銀保監會印發《關于加強銀行業保險業金融服務配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，《通知》指出，對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延後還款期限。結合2020年1月，中國人民銀行工作會議提出的，要加快建立房地産金融長效管理機制。在市場銷售受到顯著影響的背景下，預期監管部門對房企合規的融資行爲會給予適度放松。
在堅持“房住不炒”前提下，因城施策，地方政府雙向調控會增多。這一點延續了2019年四季度以來的地方政府調控思路舉措。房地産市場要穩，既不能大起也經不起大落。更多城市將加大土地供應，適度放松“五限”政策。經濟下行期，疫情進一步加大了地方政府財政壓力，地方政府對土地出讓收入的期望更高，疫情穩定後，多地將加大土地供應。地方政府在棚改貨幣化政策逐步退出後，部分三四線城市、中西部的二線城市都將面臨去庫存壓力，部分一線城市由于供給産品結構與需求錯位導致庫存高企，都需要通過適度放松房地産政策調控，以保市場穩定。
（原文發表于“每日經濟新聞”，標題爲《尹中立：加大土地供應 確保樓市穩定運行》，本文在此基礎上略有改動）
中國社會科學院國家金融與發展實驗室設立于2005年，原名“中國社會科學院金融實驗室”。這是中國第一個兼跨社會科學和自然科學的國家級金融智庫。2015年6月，在吸收社科院若幹其他新型智庫型研究機構的基礎上，更名爲“國家金融與發展實驗室”。2015年11月，被中國政府批准爲首批25家國家高端智庫之一。
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