女經紀靠直播賣房,三天內就以98萬元高價賣出稀有的六房兀蘭霸級組屋,不僅刷新兀蘭區組屋轉售紀錄,更比25年前創下的政府改建霸級組屋轉售價紀錄高出近10萬元!
往往提到哪裏有較便宜的組屋,其中一個被提及的就是兀蘭,該區多次出現在每一季度的四房式和五房式轉售價中位數最低的前三。不過,這不意味著兀蘭沒有高價組屋。
數據顯示,10月份非成熟區最高轉售價單位並非在平時常出現的後港和榜鵝,而是鮮少上榜的兀蘭,而且轉售價爲98萬元。這不僅是自2018年2月以來非成熟區的最高價,也是兀蘭區的曆史新高,更是霸級組屋(政府改建類)的新紀錄。
此類別早前的最高紀錄是1996年6月的義順霸級組屋單位,當時以88.3萬元超高價賣出,紀錄直到今年9月以90萬元超越。
這次連創多個紀錄的單位位于兀蘭81街,就在兀蘭地鐵站和長堤坊附近的第805座組屋,面積189平方米,六房四衛,剩余屋契約71年。
代表賣家的ERA房地産經紀諾娜(Nona Kirana)告訴本報,屋主通過Instagram傳信息給她看房子照片,問她是否有辦法以百萬賣出。由于裝潢非常好,諾娜認爲有機會,而這一句話就讓她拿下代理。
“屋主找了很多經紀問相同問題,但其他人都說她瘋了,兀蘭不可能賣近一百萬,超過90萬就很好了。不過,屋主的目標是六位數現金溢價(COV)。”
有超過兩萬粉絲追蹤的諾娜,擅長在面簿直播帶買家看房,而這間在直播時引起熱烈反響,觀看次數超過11萬留言數破千,遠超她的其他直播。
“買下這個單位的,正是在看直播時通過他的經紀聯系我的。”
諾娜透露,直播後有超過20組詢問而她不斷強調現金溢價至少10萬元後,最後剩兩組潛在買家,一組開95萬元,一組開98萬元,最終價高者得,從直播到確認買家整個過程三天內完成。
賣出98萬元的兀蘭霸級組屋,裝潢部分屋主就花了18萬元。(受訪者提供)
霸級組屋背景
我國早年組屋款式多,甚至還有把兩間組屋並成一間的超大型組屋,而這類單位分爲兩種,一種是政府自行改建合並兩單位,成爲所謂的“霸級組屋”(Jumbo Flat)。另一種則是屋主自己透過公開市場買下旁邊的單位,變成相連組屋單位(Adjoined Flat)。
1989年時,國人對三房式需求較低,因此建屋局就進行改裝,將一個三房式單位與另一個三房或四房式單位合在一起。全島只有約2900個霸級組屋單位,分布在兀蘭、義順、淡濱尼、裕廊東和勿洛這五區,其中八成的單位在兀蘭。
霸級組屋的面積介于147至199平方米,跟現在建造的五房式單位的110平方米相比,可謂“小屋見大屋”。
賣出98萬元的兀蘭霸級組屋,裝潢屬家居設計雜志等級。(受訪者提供)
3原因賣出高價
兀蘭霸級組屋賣出前所未有的高價,本報請負責這筆交易並在疫情期間賣出4間霸級組屋單位的諾娜,以及在兀蘭區有24年經驗、擅長霸級組屋銷售的Asset Property高級助理總監柯添順,根據客群、單位條件和未來趨勢進行分析。
①客群
20多年來深耕兀蘭霸級組屋市場的柯添順說,兀蘭霸級組屋的主要買家是賣掉四房式或五房式政府組屋賺了一筆後,決定提升到更大空間的家庭,而疫情前後皆爲這個群體。選擇霸級組屋者通常不會達五年最低居住期限就搬,是爲家庭空間需求而買。
“所以在賣的,也很多是到了一個年紀,可能孩子搬出去了,屋主想換小一點的房子。”
根據柯添順的觀察,疫情前霸級組屋的COV在5萬元到8萬元之間,近來則可到10萬元,他最近就完成一筆11萬元COV的單位。
諾娜的98萬元單位買家也正是從組屋提升的群體,而她也留意到另一客群是那些住私宅甚至有地住宅的家庭,但又不希望空間離原本的太遠,而霸級組屋正好滿足需求。
“基本上這兩類人的共同點是,有能力支付現金溢價。”
②單位條件
結合柯添順和諾娜的觀察,兀蘭霸級組屋要賣出90萬元以上高價取決于四個條件。
第一就是物以稀爲貴,這類大型單位政府早已不再興建,這類組屋大部分又在兀蘭。
第二是面積。兀蘭霸級組屋面積大致分三種,163平方米、177平方米和192平方米左右的。不僅是越大越貴,也因爲在整體轉售市場更稀有。
第三是地點。先在9月破紀錄賣出90萬元的就是柯添順,該組屋在兀蘭81街第808座,192平方米大的高樓單位。諾娜賣的單位則在附近的第805座。兩個接連破紀錄單位在同區,離兀蘭地鐵站和長堤坊僅幾分鍾的步行,跟其他兀蘭同類組屋相比,便利性更高。
最後關鍵就是裝潢。柯添順的90萬元單位裝潢一般,而諾娜的98萬單位裝潢屬家居設計雜志等級,屋主更是花了18萬元完成。
柯添順說:“霸級組屋面積大,尤其現在疫情下裝修不便宜,裝潢至少要花六位數。如果單位裝潢很好可省下麻煩,的確可賣出好價錢。”
諾娜透露,買家肯花98萬元就跟裝潢有很大關系,因爲想直接搬進去,不想花時間再裝修。
③未來趨勢
兀蘭霸級組屋價格其中一個頂點就是2013年的85萬元,隨後出現此價位的一只手數得完。不過,今年7月到10月,單單四個月就賣出9間85萬元以上的單位。
另外,記者也計算兀蘭區公寓式組屋過去五年每年的轉售價中位數,2017年到今年首10個月,從46.5萬元逐步提高到現在的66.5萬元。
柯添順解釋,這是因爲整體轉售房市火熱的帶動下,各個房型的轉售價都上漲,賣屋者有更高的利潤,而只要一小部分不介意高COV的賣屋者轉向稀有霸級組屋單位,就足以起到不少變化。實際上,兀蘭霸級組屋的需求並未出現暴增現象。
柯添順認爲這股轉售房市熱還會持續一段時間,只要單位擁有很好的條件,在天時地利人和下,兀蘭下來隨時可産出百萬組屋。
諾娜則說,市建局前年的發展總藍圖對兀蘭區域中心的規劃逐步成型,再加上新柔地鐵也開始動工,這一年她明顯感受到兀蘭房市的改變,整體詢問度變高,過往“便宜組屋在兀蘭”的印象下來將慢慢被打破。