發表于2021年11月3日
本地組屋轉售市場紅火，價量齊升。今年第三季，建屋局組屋轉售價格指數超越了2013年第二季度的曆史高點，創下新高。自今年1月至9月，組屋轉售價格平均上漲了9.1%。同期，組屋轉售達2萬3077個單位，逼近了去年全年2萬4748個單位的紀錄。
令人更爲矚目的是，百萬元組屋交易的價量也同樣上漲。
今年7月，碧山私人組屋怡然閣的一個五房式單位以129萬5000元成交，創下組屋轉售價格的最高紀錄。最近，同一個項目的五房式單位以136萬元轉手，再創新高。在交易量方面，今年首10個月，共有192宗百萬元組屋成交，比去年全年的82宗翻了一倍多。
冠病疫情沖擊全球供應鏈中斷，也導致我國的建築勞工短缺，拖慢了組屋的建設工程。上個財政年度（2020年4月至2021年3月底），建屋局竣工的新組屋只有8234個單位，比前個財政年的1萬3093個單位少了37%。在工程拖延以及新組屋供不應求的情況下，不少預購組屋的申請者轉向組屋轉售市場，以更快地獲得組屋。
其次，冠病疫情改變了人們的生活與作業方式，居家辦公以及居家學習成爲了既定的模式，舊的組屋在面積上，比新的預購組屋來得大，而且有不少是在成熟組屋區。買房者對面積較大的組屋需求上升，刺激了組屋轉售市場。
以碧山怡然閣爲例，創下百萬元新高的組屋面積達120平方米，而且是由私人發展商設計以及建造。目前，全國有13個私人組屋項目，它們都已超過五年最低居住期限，可在公開市場脫售。
另一方面，長期的低利率環境全面推高資産價格，而低房貸利率也提高了買房者的“負擔能力”，並願意在公開市場支付更高的房價。
在我國，房子不僅是拿來住的，也是資産增值的工具之一。組屋轉售的價量齊升，再加上一些房地産中介哄擡價格，推高了買房者與賣房者對價格持續上升的預期。價格上升的預期，又進一步推高組屋轉售的價量。不少買房者擔心，如果現在不進場，可能過後就需要以更高的價錢買房，而賣房者則待價而沽。
轉售組屋、新舊私宅以及預購組屋是本地住房的主要供應來源。它們的價量環環相扣，互爲影響。組屋轉售價格居高不下，發展商將以此爲標杆，投標土地以及爲新私宅定價。與此同時，地價的上漲，意味著建屋局必須爲預購組屋承擔更多的補貼，或提高預購組屋的售價，或兩者兼施。
有房地産分析師認爲，組屋轉售的價格與交易量齊升，只是暫時性的現象。當預購組屋的工程回複正常後，組屋的供需可取得更好的平衡，組屋轉售市場也將能平穩下來。
然而，隨著冠病疫情來襲，建築業處于半停擺的狀態已長達近兩年。建築公司要全面複工複産，並加速完成拖延的建屋工程，恐怕需要一段時間。由于供應鏈中斷，除了勞工成本外，建築材料價格也飙漲，推高了建築成本。
在這個情況下，組屋轉售的買賣雙方對價格持續上漲的預期，可能使它成爲自我實現的預言，從而影響整體房地産市場的生態。在熱烘烘的轉售市場上，調節買賣雙方對價格上升的預期，對房地産市場的平穩發展以及首次買房者而言，至關重要。
組屋轉售的價格上升預期，一方面反映了預購組屋的供需失衡，另一方面也顯示買房者對面積較大的組屋有強勁的需求。
國家發展部長李智陞最近表示，建屋局將按計劃在今年推出1萬7000個預購組屋單位，而明年將推出更多的單位。他也指出，大部分預購組屋申請者的平均等候期維持在四五年。政府對新組屋的供應量以及等候期的承諾，有助于調節組屋轉售價格的預期。
但買房者是否願意承擔等待預購組屋的機會成本，取決于他們對房價上升的預期。此外，預購組屋的面積若能根據居家辦公以及居家學習的要求做出調整，或許可拉近新組屋與轉售組屋的差距，從而提高預購組屋的吸引力，並鼓勵申請者更耐心等待組屋的分配。