2020新春伊始，一場新冠肺炎疫情給國內企業經營發展帶來了許多不確定性。當前，房地産業正在轉型，那麽這場突如其來的疫情是否會改變這一趨勢？央行開啓的新一輪降息周期和政策寬松期，對房地産供給端和需求端分別産生哪些影響？
記者對話了寒桐投資顧問公司總經理韓世同，以下是問答：
記者：沒有這場疫情之前，您覺得當前的房地産行業的轉型是一種什麽樣子的狀態？
韓世同：我認爲這要分爲兩個層面來談，一個是企業的轉型，一個是行業和國家希望房地産怎麽轉。
從國家層面看，從去年中央經濟工作會議，國家再次明確“房住不炒”，但也強調要“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地産市場平穩健康發展”。這意味著，不將房地産作爲短期刺激經濟手段，希望能夠建立長期調控機制。
但是要看到，經過這麽多年的發展，房價已經達到一個相對較高的水平，穩地價的目的在于穩房價，穩房價的目的在于穩定預期。所以在疫情發生之前，國家層面應該對高企的房價實行“軟著陸”，否則處于高位的房價始終是懸在頭上的堰塞湖，存在下跌的勢能，一旦下跌，帶來系統性風險對實體經濟、金融體系的沖擊相當大。
從企業層面看，房地産企業原有依靠快速周轉、依靠規模擴張的生存模式不靈了，企業出現拿地困難、拿不到地、地價太貴的情況。與此同時，城市化進程的增長速度逐漸放緩，三四五線城市又沒有明顯的需求支持，房地産企業再度重返一二線城市和超級城市圈，進行新一輪“圈地運動”，必然導致企業間的競爭激烈，分化嚴重，大魚吃小魚的事情時有發生，大魚吃中魚甚至大魚吃大魚也開始慢慢湧現。
房地産企業的變化可以從幾個方面來說。
一是快速周轉的模式已經行不通了。快速周轉靠規模取勝的方式，盡管還有很多企業還在追求這種模式，但是由于現在拿地比較困難，也比較貴、比較少，現在四五線城市很多地，但是住房市場的需求不支持，那麽就導致了房企重返一二線城市的現象，現在四五線城市遭到了房企的摒棄，開發商大都撤出了這些城市，只有少數的開發商還是采取全國性戰略，比如恒大和碧桂園，而大多數的大房企，尤其是央企和國企，基本上都是圍繞幾大都市圈和城市群來布局進行開發。那麽，這種快速周轉的發展模式恐怕需要轉型。
二是房地産業分化的情況比較嚴重，強的越強，弱的越弱。大魚吃小魚，小魚吃蝦，甚至也有出現大魚吃大魚這樣的情形。其實，這種兼並也是一個必然現象，因爲我們的政策，尤其是金融政策，其實是偏向于扶強除弱的，這就使得越強的企業其並購開發能力就越強，越弱的企業就只有被兼並的份。
三是房企多元化發展的問題。現在有一些房企轉型是從專業化向多元化轉型。其實，之前有很多房企都嘗試過多元化發展。在過去的10-20年當中，很多的房企作過多元化的嘗試。
總體來看，房地産的專業化是勝過多元化的。房地産業多元化做的很好，規模又大，又多元的企業幾乎沒有。追求多元可能就會喪失規模，當然，也不能說多元化的都做得不好，多元化的老板很賺錢也不一定，但是他可能放棄了房地産方面的發展，而在高速公路、礦山、發電這些其他的領域發展得很好也不一定，我沒有全面地研究所以不是太清楚。
多元化是很多企業在他們的發展曆程當中都會去嘗試的路徑和模式，但是一專多能還是比較理想的狀態。目前爲止，還沒有誰能做得好的，目前就我看到的還都不是太好，沒有誰有這個本事，做每一個行業、每一個業務都能做的非常的好。
記者：如果是和房地産主業不相關的多元化的話可能會有影響，但是像萬科這種實際上是圍繞著房地産的主線在上下遊，比如說物業，或者是教育等，這是從房地産的需求延伸出來的多元化，或者是現在有的一些比如說像商業地産或者康養小鎮，向這種方向發展，您覺得這種的多元化有沒有可能是一個比較好的方式呢？
韓世同：這個也要看企業的適應性和他們資金的實力，因爲房地産除了住宅可以快速周轉，其他的業務都是要長線投資的，就是投資可能十分巨大，但是回收卻是一個非常漫長的周期和過程，這和房地産的快速周轉的模式是有沖突的。如果用房地産的快速周轉模式去發展産業地産，産業地産其實是包括了文旅地産，都是不能夠持久的，包括做物流，包括做文旅和産業。
我覺得就算是有關上下遊的産業，也不是說所有的行業都可以做的。早期的房企有很多的民企是搞托拉斯的模式，比如說主業是蓋樓，但把磚瓦砂石、設計、廣告宣傳等這一條龍的業務都是他的，這種托拉斯的模式其實是帶有壟斷性質的，本來按道理國家是應該要有反壟斷法來規範和抵制這種做法的。
記者：現在這個疫情對未來的影響，您是怎麽評估的？
韓世同：這方面我看到恒大經濟學家任澤平他近期是有做過一個疫情對經濟影響的分析，他認爲影響是肯定有的，但要看影響是小、中、大，還是特大了。如果要是特大到影響到引發系統性風險的話，我覺得首要還是要防範系統性風險。
如果會引發系統性風險的話，我覺得這個問題就非常非常大了。所以我覺得疫情帶來中小的影響或者是短期和中期的影響都問題不是太大，就怕構成長期的巨大的影響。如果時間太長，規模太大，那麽真的是會造成很大的影響的。
在這方面目前大家參照的案例主要都是非典的影響。其實，非典對于北京、上海和對廣州、香港的影響都不一樣。對廣州的影響其實當年非常的嚴重，因爲廣州當時經濟和樓市是處在一個探底的過程當中，非典其實是加重了經濟和樓市下行的壓力，但是也幫助廣州的經濟和樓市形成了一個築底的過程。
非典對香港當時也是沖擊影響非常大的，陶大花園那棟非典肆虐的樓再便宜也沒人敢買，當時香港的房價有一個階段幾乎和廣州的房價差不多了。現在才又好起來而且還多了好幾倍，所以不能說疫情對房地産不會帶來太大的影響。
那麽，作爲企業，這個時候“活下去”真的還是必須要提出來的一個訴求了。企業這個發展戰略肯定是要做出一個收縮的戰略，任何的非必要的擴張都是應該盡量減少的。現金流和現金爲王，在這個時候是必須的。然後，銷售最好是循序漸進的采取以價換量的促銷模式。尤其是線上銷售要通過以價換量的方式來促銷，就是現在的房價比較高，但是以價換量要循序漸進，不要大幅跳降或低開。
記者：疫情的沖擊，可能房價下降是一個必然的趨勢，那麽是不是可以借這個機會實現房價的軟著陸，同時要求政府做好托市的政策配套？
韓世同：我其實是一直都想這樣說，就是當時也應該提出來讓房價平緩回落，但那個時候不敢提。現在其實就是就驢下坡，順勢而爲，反正我們也不必把房價完全救起來，或者救得瘋漲，我們就托著房價讓其不崩盤，前提是不崩盤。但是沒有必要要求房價一定要保持平穩，最好能夠實現平緩回落。
這樣，第一可以激活很多的無效需求，因爲只有房價回落才能夠使得一些想買房但買不起房的人也能夠入市。因爲房價太高的話，其實有很多剛需是變成無效需求了，他想買房但買不起；而很多投資性的買家他雖然買得起，但是由于我們的各種的制約，加上政府不鼓勵，他也不是可以入市的角色了。
目前，這個房地産市場上的主力只有一種人可以買得起也願意買的就是換房一族，單靠這一族人群來支撐市場顯然是不足夠的。第二，房價平緩回落是有助于消除和化解潛在的風險，前面已經討論過。
財經記者：現在即使房價平穩回落，在2018年2019年入市的消費者還是會覺得他們很吃虧，這時候不是還會引發政府擔心的群體事件嗎？
韓世同：如果房價平緩回落的話，他們可能受到的沖擊刺激就沒有那麽大了。而且，就算是鬧起來，他們鬧的程度也沒有那麽大。其實，開發商降價的時候，對于新購房者適當地給予一定的補貼和優惠，是可以平緩一下他們的心情的。
比如說，你對之前一段時期購房的，送一些裝修或管理費，等于是安撫式的，不要不理、不顧、不管。對這些購房者做一些安撫性的工作應該是有效的，因爲開發商的確是開始割肉讓利了，那前面的買家的確是剛買不久有一些損失，針對性的給一些補貼和優惠，補貼肯定不需要按損失1：1來給的，也沒有人要求你給他1：1的補貼，開發商適當的做一點補貼是必要的。
雖然不是說必須要做的事情但你做了這樣的事，這對于平緩和消除這些不滿還是有幫助的。這樣的話，待這個大勢確定了之後，購房者和開發商就都會相對好過了。大家就在市場轉折的時候才是最難度過的。
財經記者：韓老師，未來的政策這方面您怎麽看呢？
韓世同：我想談一下，我們從近些年來看中國的救市，其實央行是掌有有“生殺”大權的，我們看到房地産的信貸緊縮和寬松都是和央行的收縮和放開有直接的關聯的。甚至說幾乎每一次房價的大漲和大跌都是銀根的緊或松造成的，只是我們都會把這些責任歸咎于開發商而已。
比如2014年房價大跌其實就是因爲調控過嚴和信貸資金收縮過緊造成，央行又率先救市；2015、2016年爲了造股市和救股市央行連續多次降准降息又大規模的放水，造成了2017、2018年全國房價的大規模輪番上漲。
我們現在的金融政策對房地産市場的影響是很大的，但卻與行政性調控的限購限貸政策之間缺乏協調和統一部署。其實央行很多的金融工具和手段是應該滯後于行政幹預調控手段解除的，應當是行政幹預的調控手段先解除，然後才需要動用到金融的工具和手段。
我們現在說“房住不炒”，又不敢隨便解除限購限貸。房地産也是實體經濟，地産也有一半是實體，一半是金融，我比較贊成任澤平先生他們團隊提出的這一觀點。房地産的確也是牽涉到很多實體經濟的，其上下遊關聯到太多的實體經濟了，房地産與經濟的關系也是一榮俱榮，一損俱損的。
經濟現狀其實也離不開房地産，房地産也不可能脫離整體經濟，而經濟能脫離的了房地産嗎？就說如果不將房地産做短期刺激經濟的手段，其實現在也沒有什麽手段刺激經濟有房地産這麽快，是不是？其實，我們在救急的時候，房地産這個“夜壺”還是少不了的。
所以，我覺得我們不要自我設限，這不高明。就是當面臨著可能會發生系統性風險的這個時候，我們還要顧忌這麽多的東西，我覺得真的是沒有必要。而且，房地産的松綁也不能像2014年那樣一下子就松完，而要有意識地主動的托市，那我們的可以動用的手段可就多了。
我們正向調控房地産的時候是不斷的加碼，反向調控的時候要一道一道的松綁，這樣可以起到一個平緩托市的作用，然後當這些手段都不行了，我們才動用金融放水的策略。金融放水的策略應該放到最後，本身限購限貸政策也涉及到信貸規模，這些政策的調整和戰略部署應該是多機構互相協調配合，而不應是什麽事情都央行老大，獨當一面。
而當金融手段和大規模的放水都沒有見效的情況下，再用限購限貸松綁的政策幾乎是無效的，因爲核武器都用了，再用常規武器還有什麽用呢？就是這個意思。
房地産本身是不會直接産生危機的，因爲沒有房地産危機一說。房地産最終出現崩盤也是直接沖擊和影響金融和經濟。所以就是說，還是在這些方面來說一說，這些事情可大可小，還是要防患于未然，小心沒大錯
。