2022年冬季奧運會將于2月4日在中國首都北京登場，是中國繼2008年舉辦夏季奧運會後再次主辦奧運賽事。
冬奧能否爲北京房地産市場帶來“紅利”？活躍于當地的本地企業和投資者近期的房地産業務取得哪些進展？
本期《樓市乾坤》探討北京房地産在冬奧前後的機遇。
盡管冠病疫情的陰霾在過去兩年揮之不去，但這期間我國機構投資者仍然活躍于北京的房地産市場。
此外，在北京有業務的本地企業，有的在過去一年業務改善，有的則將在今年進一步擴大業務。
根據房地産資本分析公司（Real Capital Analytics，簡稱RCA），去年和前年，包括新加坡政府投資公司（GIC）在內的新加坡投資者，在北京房地産市場的總投資額分別爲17億美元（22億8600萬新元）和22億4000萬美元。
除了投資，本地企業也通過脫售物業取得收益。去年6月，凱德集團宣布脫售包括北京來福士中心在內的六個中國的來福士項目部分權益給中國平安保險公司，售價是467億人民幣（96億新元）。
2020年10月，新加坡政府投資公司連同AEW投資和颢騰投資（SDP Investment），以40億元人民幣收購北京悅秀城。同年4月，GIC以80億元人民幣收購雙子座大廈。
除了收購活動，本地企業在北京的業務發展也令人鼓舞。
雅詩閣中國董事總經理陳志商接受《聯合早報》訪問時說，在2021年，公司在北京的物業平均取得超過80％的入住率，高于同期52％的市場均值，營收同比也上揚。
雅詩閣旗下服務公寓是在10多年前進駐北京，目前在北京的六個物業經營超過1100個單位。公司旗下北京lyf首鋼園共享公寓預計在2024年開業。
公司建立了強大的長住企業客戶群。例如北京雅詩閣來福士中心服務公寓去年的入住率保持韌性，長住客戶占公寓總客戶量的八成。
另外，豐樹産業集團（Mapletree Investments）子公司奧克伍德旗下的北京大興奧克伍德雅居酒店及酒店公寓，將在今年第二季開業。
距離北京一小時高鐵車程的崇禮奧克伍德優閣酒店公寓，也將在今年第四季開業。該酒店公寓位于北京冬奧張家口賽區。
北京冬奧會將在北京和張家口兩個城市舉行。不過，兩地市場相比，張家口的住宅和滑雪勝地的表現似乎占了上風。
萊坊（Knight Frank）上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨受訪時說，迄今爲止，張家口的住宅領域受益最大。
她指出，北京重新利用2008年夏季奧運會的部分場館，以節省基礎設施建設成本。北京奧林匹克公園唯一新建的場館是國家速滑館。
“北京相關基礎設施投資有限，對提振北京房地産市場影響不大。相比之下，繼北京2015年贏得2022冬奧主辦權，張家口的房價開始飙升，尤其將舉行大部分滑雪賽事的崇禮。”
張家口的滑雪勝地在冬奧會的熱烈氛圍下，預料也將成爲房地産市場的贏家。
不過，冬奧會帶動的産業發展，也推動北京各類房地産的發展。例如，北京西部的首鋼園就從百年工業遺存，華麗轉身獲得新生命。
仲量聯行（JLL）中國區研究部辦公樓市場負責人米揚受訪時說，首鋼園設有冬季運動場和世界首個位于市區的永久性滑雪跳台。
該園區也擁有大型商業綜合項目，包括辦公、零售、酒店和服務式公寓。
冬季運動産業 推動北京商業空間需求
過去一年，北京的辦公樓和商業房地産表現顯著改善。根據萊坊數據，去年第四季，北京辦公樓市場租金三年來首次上漲，空置率下降1.6個百分點至14.6％。
仲量聯行數據顯示，國內企業推動了北京甲級辦公樓出租市場的需求，去年全年空置率下滑至11.7％，季度可出租淨吸收量和年度淨吸收量，也創下自2011年以來的最高水平。
盡管如此，米揚提醒，去年的強勁需求是否會在今年持續下去，仍然存在不確定性。
楊悅晨則持樂觀看法。她表示，近五年來，有大量的冬季運動相關企業成立。去年，新設冬季運動相關企業1000多家，同比增長32.4％。
“毫無疑問，冬季運動産業的快速發展將推動北京對商業空間的需求。我們預計，在2022年，北京辦公樓市場將出現更大的上升勢頭。”
高力國際（Colliers）的一份報告指出，中國的冰雪産業市場規模在截至2020年底的八年間增長六倍至6000億元人民幣。該産業市場預計在2025年步入成熟期，規模將達到1萬億元人民幣。
第一太平戴維斯（Savills）中國區市場研究部主管簡可（James Macdonald）受訪時說，冬奧會對北京投射了聚光燈，但持續支持北京增長的卻是更爲基本的産業政策。
頂尖大學周圍的科技中心雲集、新設立的北京證券交易所促使金融市場擴大、麗澤金融商務區的發展，以及大興機場和其他基礎設施和連接的發展和改善，都爲北京辦公樓和商業房地産領域創造了需求。
至于酒店方面，雖然中國政府實施冠病“清零”政策大大限制了國際旅客入境，抵達北京的國際遊客在去年第三季同比下挫34.6％至16萬4245人次，但國內旅遊卻成爲酒店業的主要收入來源。
去年第三季，北京五星級酒店平均入住率大幅提升23.9個百分點至46.5％；平均每日房價同比下跌7.6％至747.7元人民幣。
中國近年融資緊縮 給本地投資者進場機會
分析師指出，中國近年收緊融資政策，給新加坡投資者在北京房地産市場中找到進場機會。
楊悅晨說，近年來，由于中國當地發展商、保險公司和其他國有企業的融資規則收緊，他們正在考慮出售部分房産以遏制流動性危機。
“這爲新加坡買家進場和交易創造了獨特的機會。在北京，對現金流穩定、回報穩定、監管政策較少的辦公樓資産的需求依然旺盛，並吸引新加坡買家投資。”
RCA亞太地區分析主管趙捷明也同意這個看法。他指出，北京商業房地産市場向來主要是由國有企業進行投資並牢牢持有。
不過，自2019年以來，國內投資者開始縮減資産負債表和削減房地産資産，成交量一直處于更高水平，這爲包括新加坡投資者在內的海外投資者提供了收購北京優質房地産的良機。
中國放寬銀根釋放正面信號 分析師：有助穩定經濟增長
恒大集團等中國大型房地産企業陷入債務危機沖擊了住宅市場，但分析師認爲，政府近期放寬貨幣政策釋放了正面信號，有助穩定經濟增長。
中國人民銀行周四把市場一年期貸款市場報價利率（LPR）下調10個基點至3.7%，五年期利率也下調5個基點至4.6%。上個月LPR才剛從3.85%下調至3.8%。
中國央行周一也將中期借貸便利利率下調10個基點，這是近兩年來首次下調。
楊悅晨認爲，中國人民銀行上個月下調存款准備金率（RRR），將爲銀行釋放1.2萬億元人民幣，這有利于緩解經濟下行壓力。
她指出，政府鼓勵銀行向保障性住房發展項目提供貸款。保障性住房建設可以在一定程度上對沖房地産投資的下行壓力。
據估計，2021年中國保障性租賃住房投資總額已超過1000億元人民幣。
簡可說：“政府正在走鋼索，希望推進改革，解決住宅市場的系統性問題，同時希望保持市場穩定。”
他認爲，盡管中期的大方向仍然是要解決市場的一些基本失衡問題，但政府可能會根據市場反應繼續調整政策。
中國住宅市場主要由國內發展商和需求驅動，國際投資者對住宅市場的參與相對有限。