話說在新加坡，關于永久産權VS 99年租賃産權的爭論永無止境！據小Li飛刀觀察，大部分國內來的朋友都對新加坡的永久産權有著天然好感，可能出于對國內70年産權的不安？當然新加坡本地人特別老一輩也更是對永久産權（freehold）的房産情有獨鍾。
所以無所事事的我這次就來818細節分析下吧。
我們都知道，關于房産的重要功能就是保值和升值，所以就從這個角度來對比永久産權Freehold VS 99年租賃産權Leasehold。
對比1：究竟99年産權升值快還是永久産權升值快？
直接上圖近十年（2009-2019）全新加坡公寓交易平均尺價數據：黃色的永久産權，藍色的99年産權，對比如下：
哇~是不是挺驚奇？
新加坡99年産權的公寓近十年尺價升值超過永久産權呢（86.7% VS 60.8%）。
結論1：在過去的十年中，99年産權公寓的總體升值速度更快
雖然我們都知道，對比同等位置和屋齡的99年公寓，新加坡永久産權的公寓通常有著10％至15％的溢價，難道這是他們升值速度不如99年産權的重要原因？
而我思考的角度是：整個“永久VS 99”爭論的本身就是個很抽象的概念？
從投資的角度是不是更應該關注公寓的地點、設施、質量、維護管理、租金收益等更重要的因素呢？
下面我們來看對比2：新加坡的“Enbloc狂潮”是否有助于永久産權物業升值？
從理論上講，永久産權公寓在集體出售（Enbloc）交易中應該顯現其價值，也就是或者更高的價格，因爲其租約沒有耗盡，而且業主們不會有被迫出售的情況。
我看到過去十年，特別是2017/2018年是個新加坡Enbloc集體出售市場的高峰，尤其當不少中資背景開發商2017年湧入市場之後，相當火爆。
此後政府于2018年7月5日采取降溫措施，集體出售放慢了腳步，當時政府對房地産開發商征收了25%+5%的額外買家印花稅（ABSD）。
爲了了解集體出售市場上永久産權公寓是否真正顯現優勢，我們來觀察下這個時期永久産權VS 99年的價格差距。
我們可以看到，在2017年，永久産權公寓與99年租賃産權公寓之間的差距有所縮小，2017年期間僅比99年産權溢價約12.2%。這一差距在前一年爲13.6%，在後一年稍擴大爲15.4%。
結論2：在Enbloc集體出售激增的時期，永久業權公寓升值似乎不如許多投資者所期望的那樣多。
那麽回顧過去幾年的Enbloc市場，對比3：究竟是永久産權還是99年公寓更受開發商歡迎呢？
小Li飛刀用了手上的數據做了個表格
貌似永久産權FH在集體出售的數量上完勝？沒錯！
一方面因爲新加坡政府出售地皮GLS沒有永久地契的，另一方面要考慮到土地大小、地點、單位數、總收購金額等條件，這麽直接比較數量不一定公平。
如果我們仔細比較地價、售價、後續産品受歡迎程度等，會有不同結論嘛？
這次就先不展開講這些，有興趣可以私聊: rammztein
結論3：開發商似乎更喜歡Enbloc（集體收購）永久産權的公寓
編者按：此結論只限于2018年10月18日之前，因爲URA之後修改了公寓重建條例
有興趣的衍生閱讀前文分析：還在等Enbloc？先洗洗睡吧
對比4：下面我們再選幾個特定地點來進行比較
如上所述，公寓地點、設施、便利程度等因素可能比地契更重要。因此，爲了更公平地比較，讓我們看一下新加坡烏節路D9地區的永久地契和99年公寓的尺價表現
之所以使用這個位置，是因爲烏節路是一個相對較小的區域，並且大多數公寓（永久地契或者99）共享相同的便利設施（比如烏節路的中心位置和生活便利）。而且該地區的許多公寓建造標准都較高。
這是過去十年的尺價表現對比，黃色的是99年，藍色的是永久産權：
我們驚奇的發現，在烏節路D9地區99年産權比永久産權公寓升值略多。
99年産權的價格每平方英尺上漲了近80％，而永久産權的單位僅上漲了約66.2％。
聰明的讀者可能會指出：豪華公寓與大衆市場公寓完全不同嘛。所我們再來選擇非核心區域的永久産權和99年産權公寓進行了比較。
我們這次挑選了東海岸D15，一方面該地區的公寓特別多，另一方面第15區內的公寓在整個區域共享附近的海灘和美食天堂。
結果與我們剛剛在D9區看到的情況類似：在東海岸D15，與永久産權相比，99年産權物業的平均尺價升值更高！這次十年間兩者差距約爲15%。
結論4：不管是核心、非核心區域，99年産權公寓升值都可能超過永久産權
怎麽樣？是不是顛覆你的想像呢？
所以最後結論是什麽？也許不應該讓地契/産權對您的投資決定産生太大影響？
即使對于對價格升值“不感興趣”的買家（還真有這種買家-_-|||），我也認爲不該“無腦”選擇永久地契。從成本考慮，要爲永久産權支付額外10％到15％的溢價是不是值得？
此外，你還需要考慮這間公寓值不值得持有一輩子？
不少經驗表明：在99年公寓的的剩余地契成爲“問題”之前，許多屋主早就出手賣出了。。。比如要搬去其他區域生活、孩子們成家搬走後想換個較小的房子等等。在這些情況下，你是不是無緣無故爲永久産權公寓支付了更高的價格呢？
綜上所述：
1. 在過去的十年中，新加坡99年地契公寓的總體升值速度更快
2. 在新加坡的Enbloc周期中，永久産權物業升值並沒有明顯體現
3. 開發商倒是更喜歡集體收購永久産權公寓（2018年10月之前）
4. 不管是核心、非核心區域，99地契公寓升值都可能超過永久産權
5. 你真的考慮好要多付15%溢價買永久産權公寓嘛？
