房價預測在2020年5月和2021年初曾今預測過兩次，收獲了許多點贊，也有不少磚頭，今天大年初九，夏某鬥膽預測一下虎年趨勢，老調再彈一下，看看除了點贊或者磚頭，能否收到一兩個紅包呢。
新加坡房市在鼠年打了一個並不深的老鼠洞先下跌後上漲全年起2.2%後，于牛年走出個十年一見的大牛市，組屋和公寓分別上漲12.7%和10.6%，期房交易量也第一次過萬，達到13027間，比往年高30%。
俗話說：興已動，料也歇不得。股票上有句老話，橫有多長，豎有多高。正當大家看好新年房價，以爲房市在虎年會繼續虎虎生威時，政府在12月16日給市場澆了一盆冷水，理由是房價漲勢不要超過經濟走勢，地球人都知道之前放水多資金泛濫通脹嚴重現在美聯儲要踩刹車，對房市影響比較複雜，寥寥數語不好回答而且有點假，大數據時代，還是靠數據說話。
正當有些買家希望房市在covid中崩盤，找各種理由說服自己不要買房時，私宅全年在疫情中仍上漲13.8%。
目前現金和負債之間的差距也最大了，說明許多人錢在銀行，不知道怎麽花，第二套房那麽高的稅有些人下不了手。
于是有些土豪只好做信托，掐指一算，去年我買家中做了6個trust，我有律師朋友對trust費收比較低。
而且不只是國人，大家都在買房
本文首先從供求分析，結合市場情況，土地問題，降溫措施，供需關系等預測接下來幾年的地産趨勢。
接著根據國際形勢，放水情況，疫苗及買家心裏變化來分析可能的走向。如果您有不同看法，歡迎拍磚，成爲磚家後我也在家有點事做搬磚頭來建一棟房子。
1. 供給方面
私宅供給方面主要是政府賣地和開發商集體回購。目前來看，政府土地供應是遠遠不夠，這幾年平均每年供應8600個單位。
而集體回購因爲ABSD調高到35%後不太可能，開發商暫時是想把目前樓盤賣掉，只敢拿小塊的地，因此政府供應需要多拿5000個單位出來。
目前集體出售供應緩慢，按照每5年一個circle，可能2022年會有不少房子enbloc。
最近集體出售才扣出了100來個單位，還不夠大家塞牙縫呢，叫中介去喝西北風呀。
爲了避免房子越建越小，許多區域要求開發的平均戶型面積要超過100m2，使得今年供應量銳減，而且因爲總面積大了，未來的購買總價將上升。
已經開盤的樓盤也賣掉很多，許多都快賣光了
目前庫存才14333多間，曆史新低
特別是EC，只剩下71間了
2022年新推出的單位只有6658間，包括EC，也是比往年要低不少。
根據曆史經驗，庫存低時房價就會起
接下來會開盤的項目，建議關注這幾個
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2. 需求方面
人口雖然因爲疫情停止增長，但因爲本地老齡化和少子化，移民逐漸增多，政府近年來有所放松移民政策，疫情下選民傾向于支持政府繼續放松移民政策。
根據2013年的人口白皮書，2030年將有650-690萬人口，目前政府已經做了更多的基建來承接這麽多人口，自然需要更多住房。
而人口結構的小家庭化和少子化，使得房子需要越來越多，小戶型也更受歡迎。
目前私宅價位只比13年高一些，而居民收入卻增加了不少，因爲許多HDB upgrader有能力負擔公寓，因爲人只活一次，要享受生活。
家裏有娃的也希望多些設施給小孩子玩，比如我兩娃之前很喜歡跑去同學家公寓蹭遊泳池，因爲疫情公寓保安管很嚴，對我們進出有時刁難一下，一氣之下我也把組屋賣了換成公寓，享受一下人生。
2021年經濟增長不錯，GDP起了7.2%，22年可能會3-5%, 因此大家收入會不錯，有錢就可以買房了
失業率也低，才2.4%
對沖基金也建議買房對抗通脹
3. 房屋市場和降溫措施
我在2020年5月的文章也提出，目前的房市跟09年不同，經過9輪的降溫措施，房市泡沫很小，房子價格基本就是房子價值，比較安全。去年初也預測了牛年可能牛氣沖天，雖然才說起7-8%沒問題但有點低估。
以下圖可以看出，拜seller stamp duty所致，只有約1%的賣家會在交房前賣出，所以投機盤少。
但是許多之前買的投機者也賺錢了，看看Riverfront Residence, Stirling Residence, Jadescape等樓盤，許多買家年化回報5-6%，比銀行利率高多了。
牛市起太多了，房市有點上火，國內降溫是喝王老吉，這邊也有涼茶。
在2021年12月15日晚上11:50分突然發的大招，主要是增加額外印花稅。
我覺得政府的措施可以理解，其實影響也不大，雖然降溫以來我新盤還沒開胡，但我看到市場成交量依舊有以前的80%，只能怪我自己運氣問題，碰到的買家受了影響。
4. 房價上漲因素
4.1 首先就是國際範圍內大放水
看看美聯儲的資産負債表從4萬億一下子跳到2020年7萬億了，還在無限量繼續中。想一下上次09年從1萬億跳到2萬億的量化寬松就讓市場怎樣。這次放水由于資金流通，其實相當于12萬億進入市場。
貨幣貶值也厲害
現在其實已經到了8.86萬億，雖然這幾個月一直說通脹太厲害了，我們要加息，但是還是繼續放水，只是閘門開小點，水流慢點。就像一個人吃了鴉片，身體吃不消，也覺得要停下來，但是嘴巴還是控制不住要繼續吸幾口。
放水首先是讓股票上升，因爲最容易進入和殺出，然後就是稀釋中産階級的財富。造成馬太效應，有錢人更有錢，因爲資産多，窮人更窮，因爲工資沒漲還可能在跌，別的啥都在漲。
主要是通脹厲害，美國通脹7%了，新加坡通脹也有3.8%，所以房價不漲才怪了。
相信你們都知道我的名言，要打敗通脹最好的辦法就是成爲通脹本身。
看新加坡過去幾年的數據，房價增幅一般是通脹的2-5倍，雖然跟天朝不能比，還一般般，還過得去。
4.2 利率依然低位，雖然今年肯定要加息
目前許多銀行的利率達到曆來最低水平，使得買家借銀行的錢還貸很劃算，有許多朋友趁這個機會選擇好的利率配套來做refinancing。
可見利率從2.6%到1.3%，每個月可以省$600，而低利率估計接下來會結束，今年大家可以盡快轉成固定利率配套，現在還有2年1.3%的固定配套。
我可以查到各個銀行的利率配套，在各個銀行都有熟悉的幾個banker朋友，熟悉各個銀行的條規，有收費hdb $1500和private $1700的律師推薦，如果朋友要refinancing，也可以聯系我。
4.3 建造成本上漲
這是老王曾經說的：大家需要爲covid-19的新規付出更高成本，注意這裏用的英文是Must
現在許多樓盤都延期了，我的ASR也延期了3-4個月，工期延期傳導到所有租房都起了。
4.4 香港神助攻
隨著中國和英美在香港等問題上的對立，美國終止香港的特殊地位，撤銷香港優惠待遇，同時呼籲一系列盟友企業推出香港。加上大陸加大對香港的管控，以前許多資本心虛，怕一朝也被共同富裕了，香港沒那麽吃香，許多人向外移民。
我覺得在香港強推國安法也是天朝兩害相比取其輕，長痛不如短痛，香港一直鬧，持續發炎，不如刮骨療傷，實踐證明這一招的確高明。
所以我覺得中美還會繼續發功，香港台灣是棋子而受害，坡縣可能成亞太唯一的自由金融中心而受益，影響是長遠的。
很明顯，富人在老二那邊放錢的可能會轉到老三，富人又不care 啥ABSD的，舉例看叫B88的豪宅，新加坡人才占26%呢，4個3千多萬的penthouse都是外國人買的，而且那個房子還不讓人reissue。我本來問主管，這些人怎麽把錢弄過來的，得到的智慧答案是：有錢就不是問題，問題是怎樣有錢。
不過這個是外部因素，我們當然希望香港能繁榮穩定，這樣股票也能少跌些，我年初還號召大家做多恒生科技指數，賭大國國運，現在還沒賺錢呢，幸虧沒買美股，否則都被活埋了。
4.5 疫苗與經濟
現在連學生都打疫苗了，有些國家已經放開所有限制，大家一下子信心高漲，所以大家預期2022年經濟會繼續強勁反彈。
經濟複蘇情況下，2022年住宅價格有望上漲，一般都是這樣的，經濟複蘇，大家錢包變鼓和信心增強。
還記得DBS在2018年的神報告麽，說2030年平均尺價回到$2900，說實話我之前也不相信，但是你看這個曲線，還真有可能。
未來房子會更小，尺價更高，咱們騎驢看唱本，走著瞧。
5.總結
唠叨這麽多，其實不說你也知道，中介大部分都是看漲的，這有些是職業因素，但這也是大勢所趨，最大影響是供需因素和通脹因素。
房價平穩上漲，除了沒買房的人受損，其他所有人包括開發商、銀行、購房者、建築材料商、裝修公司、政府等等都是獲益的。換言之，沒房的人是站在一個社會的整體對立面與房價抗爭，只有他一個人希望房價下跌，而一個人的力量多麽弱小，最好是順勢而爲。
但是也是要選擇好的樓盤和單位，不是所有的新盤都合理定價，也不是所有的二手盤都值得投資，需要耐心和細致的分析，有時需要等待和好的談判策略。
說了這麽多，還是要具體情況具體分析，有些新盤會繼續打折，有些二手盤也會有急售，雖然上漲，但是還是有些value deal的，你需要一個有經驗和有同理心的地産顧問來幫忙，現在就拿起電話，撥打96951591，開啓愉快的購房之旅，想要賣房或出租的朋友也歡迎
總體來說以上各方面因素推動了價格上漲，今年組屋上漲7-8%，公寓上漲4-5%，房市來一輪虎虎生威，應該是可期的。
3%是我司分析師的預測，他去年也是預測了3%(公家人不敢太高調怕政府打壓)，但我覺得會超過這個，我的公衆號隨便說都行，政府不會來看和管，我的地盤聽我叫。
如果你覺得太貴可以等半年，到下半年就會發現越來越火等不及了。降溫措施後6個月是好的進入時間點，因爲開發商和賣家會誠意賣好談價，如果風向一變，那又像去年，完全變成了賣房市場，到時談價又要看運氣。
