豔姐說
這兩天，旭輝集團CEO林峰發布的《2020地産之變》引發行業的廣泛關注，在林老板看來，庫存可謂是房企的癌症，今年注定是個去庫存年。庫存，特別是現房庫存和滯重庫存，就是消耗資金成本的癌症，會占用寶貴資金，吃掉僅有的利潤。相信很多房企朋友深有同感
2020年地産將經曆那些波折，我們該如何應對，來看林峰的觀點：
調控的“灰犀牛”塵埃未落，疫情的“黑天鵝”又橫空出現。地産2020，注定是坎坷波折的一年。戰疫過後，宏觀環境、市場、行業將加速變化，企業也必然隨之而變。
由于抗疫之戰仍未結束，如果基于常態樂觀的判斷，二月底各地結束戰鬥，三月份大部分進入正常狀態，湖北往後推遲一個月，武漢再推遲一個月。這樣各地影響一個半月，湖北影響三個月左右。如果悲觀一點，都到四五月份的話，那可能百分之七十的中小企業都要倒閉了，估計哪怕疫情不結束，政府也不會要求全部封閉，而是邊生活邊戰鬥，像新加坡一樣，否則病毒沒死，經濟先死了。
經濟環境之變
疫情對宏觀經濟的沖擊可以從GDP、CPI、 股市、彙率四個方面去看：
GDP總量影響較大：第一産業沒什麽影響，但占比GDP總量只有7%；第二産業估計複工和出口的情況，會影響一個月左右，占比39%；第三産業影響最大，占比54%，也最大。而且本來春節是旺季，估計最少影響兩個月以上，同時也很難補回。按2019年99萬億計算，預估今年影響可能高達10萬億。
通脹也正在路上，央行已經釋放流動性近17000億，未來可能更多，流動性寬松已成定局，對CPI壓力巨大。19年CPI爲2.9%，剔除豬肉影響比18年接近持平，20年可能要考慮上升至少1-2個百分點。
股市還能撐多久？3號開市後一路上調，政策是爲短期維穩無可厚非，但經濟和企業畢竟還是受很大影響，時間一長總歸還是會將波動體現出來。今年原本很多人預測的牛市不會來得太快，至少完全消化掉疫情的影響，一季度不太會漲，可能是建倉的機會。
彙率承重壓：貿易戰硝煙未定，美國依舊虎視眈眈。疫情控制的時間一拖長，生産和出口不暢，信心不足，人民幣彙率將會面臨較大的貶值壓力，如果疫情2月底得控，才有可能重回7以內。
政策環境之變
政策永遠是用來與市場風險對沖的，而不會是疊加，要相信精英決策者們的智慧。今年整體看，政策環境會對房地産行業友好一些。
整體而言，財政政策與貨幣政策今年一定會比較寬松，也有可能會進一步減免些稅收，但估計幅度不大。去年減稅完之後，各地的財政都相當吃緊，而且地方政府的債務杠杆還沒降下去。年初還有天津、青海等省的國資平台將海外發的債直接違約掉了，面子都不去維護了，側面看出地方財政的壓力還是很大。但寬松的現金不會被允許流到房地産行業。
地産調控政策整體會略爲寬松，但不可能根本轉變，中央不表態，各地根據各自情況守底線的前提下放松。有可能會對地産限售、限購、限簽、限貸放松一些，但是一定不要寄希望限價和限制融資放開。有些城市可能會放松一些限價的，但很可能放松的這些城市，市場也買不到限價的水平了。
另一個有機會的是各地政府爲了賣地補貼家用，可能放開高端市場價格及限購條件。北京去年已經有了試點，讓高端的靠市場，中端的配政策，低端的給保障。這更符合市場規律，既不會影響社會住房保障，又能把高收入人群的改善消費拉動起來，爲今年的GDP做些貢獻。剔除高端住宅，用中位數去看房價，比用均價去看更合理。
市場之變
覆巢之下，焉有完卵。經濟總量的回落，必然影響到各行各業，房地産也不會例外。有人說，2003年非典時，地産銷售也不跌反漲，是不是今年也有這個可能。我覺得可能性很小，2003年與2020年，就如同少年摔跟鬥與中年出車禍的區別，完全不可同日而語。（此處不展開分析了，有興趣可以打開《丁祖昱評樓市：看懂2003，才有資格談2020！》一文）
如果沒有較強的政策支撐，2020年商品房銷售總量很可能回落。2019年銷售總量爲15.9萬億，其中一二月份占比合計8%，3月份9%。現在樓市全部速凍，線上銷售都是空話，沒有線下體驗，不會下單，但即使開放售樓處，客戶也不敢來。
按照樂觀估計影響全年銷售4-5個百分點，如果再延到3月份，可能就要影響到10個點左右。如果那樣，20年的銷售總額很可能回落到18年15萬億左右的水平，也就意味著，19年有可能成爲地産行業銷售的曆史峰值年。
從供給角度看，能供的貨大概會比19年略少5%。雖然各地開工都會延遲一個多月，但各地有可能預售條件不會卡那麽嚴。去年新增的投資量，會對沖今年一季度少供地，或供了但來不及年底開出來的部分。
從需求角度看，經濟沖擊會影響一部分購買力，但政策會放松一些，釋放一些居民杠杆，估計也可對沖一些。此外，由于通脹預期，可能核心城市的投資需求會有一些擡頭，但還是要看各地限購放松的情況。
從價格角度看，有回落壓力。雖然不會嚴格限價，但部分企業爲了應對到期債務，將不得不降價銷售回籠現金。不同區域會有差異，城市治理水平好的，特別是醫療資源好的城市，價格可能獲得比較有力的支撐。
從客戶角度看，存在需求的結構性變化。非典之後，客戶轉型需求暴增，偏向低密度的板樓，非密集區域，同時投資抄底也大幅增加。本輪來看，健康社區、家庭共享空間産品、投資需求，會有變化，同時需求會向優秀城市傾斜。
行業之變
外在環境和市場的變化，會導致行業底層邏輯的相應變化，增長規模、發展模式、內在邏輯等都會發生根本的改變。
規模增長之變：行業的規模有可能到達頂點，頂點有可能意味著拐點，今後可能都很難超越這個總量，至少在成交面積上，可以剔除通脹的影響來看。頭部企業的規模增長也相應放緩，甚至持平，部分中型企業有較高增速的可能性，會縮小與頭部企業的差距，小型企業規模高速增長的機會已經極小了。
發展模式之變：高杠杆的土儲驅動模式將被顛覆。土儲變成雙刃劍，沒有地就沒有位，但在金融去杠杆疊加限價的情況下，過量土儲已經不是彎道超車的發動機，而是套在脖子上的枷鎖。行業進入穩速發展，大家都要確保油箱裏的油能支撐到下一個加油站，而不是猛踩油門。行業發展將進入到高手對弈半目勝的階段、進入到制造業的階段、進入到精細化管理的階段，以經營的內生型增長爲主，存量整合的並購重組爲輔，而且是企業級別的整合。
回歸內在邏輯：一是免疫力很重要，也就是提高自身經營質量的能力。抗疫也讓我們明白，自身免疫系統才是健康根本，個子大不一定代表免疫力強。現在的各個百強排行榜其實是百大，未來房企百強不僅要規模，還要質量（利潤），且要效率（ROE），更要有安全邊界——負債率的控制（塔勒布提出應對黑天鵝的五條原則之一）；二是存量資産經營能力，增量會減少，但存量不斷在增，想長遠發展，活得久一些，就繞不開存量的經營管理。強存量經營能力，能夠吸引資本的加持和獲取低息的資金，會是一條深的護城河；三是應對未來的創新能力：比如裝配式生産、綠色健康社區、數據化、智能化和科技化應用等等。
企業之變
多難興邦，亦興企。外界生存環境和遊戲規則的變化，逼得企業也要不斷進化。如何向精細化管理，向價值鏈上的每個環節要效益，是能否活下去的根本。要當家，就要解決開門七件事——柴米油鹽醬醋茶。開發企業經營的開門七件事是：投儲供銷存回利（投資、土儲、供貨、銷售、庫存、回款、利潤），2020年也會發生變化。
投資的周期會滯後，總量會下降：以往一季度會是一個投資的小高峰，爲的是補充當年度的供貨，趕在年內開盤。今年受疫情影響，政府推地會延遲，開發商也由于銷售現金流斷流，一季度會減少拿地。由于總銷售額年度可能回調，加上金融機構去杠杆，預估拿地資金全年會比19年略爲下降。
土儲是把雙刃劍，沒有不行，太多了也不行：由于行業進入長周期，很多地方房價的增長不一定跑得贏金融機構的高息，土儲就會成爲包袱。合理的土儲應該是兩年到兩年半之間，既滿足發展的需求，有時間彈性補倉，又不至于消耗太多的財務成本。高土儲的公司今年會少拿地，加快盤活土儲周轉，降低土儲存量。
供貨包括産品結構和運營節奏兩個方面：供什麽樣類型的産品、供多少、什麽時間供，是要深入對于客戶判斷、市場洞察和自身目標情況的綜合分析。做得好，則如庖丁解牛一般，環環相扣、節奏流暢、一氣呵成，不僅是個技術活，還可以是一個藝術活。今年的産品會往綠色健康方面有較快的創新，供貨的整體節奏會延後。同時在市場壓力下，很多項目要以銷定産，以減輕工程款的壓力，特別是三四線。
銷售永遠是臨門一腳，又常常是關鍵的一腳。銷售年年的壓力都很大，今年會特別大。政策限購、疫情關門、中介截殺等，讓很多銷售人員開始懷疑人生。今年的銷售要在後面三個季度追趕年度總目標，會更難更累，但銷售創新的手段目前看並不多，也沒有有效的方案對抗中介的壟斷，哪怕今年政策對限購會放松一些，迫于資金和年度目標的壓力，有可能出現區域踩踏性的白刃戰。在今年銷售總量下滑的同時，行業的營銷費率會比19年更高。
庫存是房企的癌症，今年是個去庫存年。日子好的時候，庫存放著沒問題，越往後越漲，長周期來臨，不漲反跌，特別是有産品不斷升級的情況下，比如非典來時，塔樓的庫存到後來都降價賣。庫存，特別是現房庫存和滯重庫存，就是消耗資金成本的癌症，會占用寶貴資金，吃掉僅有的利潤。今年的疫情，導致房企既缺資金，又缺利潤，庫存必須要嚴控。可售庫存總量上限最好不要超過四個月的銷售額，但怎麽樣不減價去庫存，則又是一個挑戰。
回款是企業的造血功能，是生命線。在去杠杆的金融環境下，今年的回款尤爲重要，是安全性的根本，是內生型增長的發動機。沒有回款的銷售就是耍流氓，專業的投資機構在評價一家房企時，不僅僅是看銷售規模，更看重的是回款規模和銷售回款率，更真實准確。整個一季度，回款規模估計會同比下降40%左右。希望今年的限貸和按揭額度能有所寬松，否則有很多短債到期的企業將會很難過。
利潤是裏子，是根本；規模是面子，是方式手段。開工的延遲，對竣工結轉有影響，房企的結轉利潤也會影響較大，哪怕已經鎖定的銷售，沒有交付，就無法體現利潤。特別是上半年，能補回的時間短，半年報可能影響比全年要更大。新常態下，房企會更關注質量，核心淨利潤就能最好地體現一個企業爲客戶創造價值的質量，是客戶用鈔票投票的結果，最真實。今年行業一定會關注利潤排行榜，多過于規模排行榜。
尊重常識 敬畏規律
人類曆史上戰爭、災害、疾病總是不可避免，因此不管“黑天鵝”與“灰犀牛”，都是必然規律。自然界中也沒有永續的指數增長，周期之所以叫周期，就是周而複始會再來的，所以經濟發展變化周期，企業發展受到沖擊，看是偶然，實爲必然。
“黑天鵝”不可預測，“灰犀牛”不可避免。知道規律如此，你也改變不了。改變不了世界，你就改變自己，不斷努力地進化叠代，去更好地適應這個世界。不論是奮鬥、學習、提升還是創新，都是進化的方式，但無論何種進化，都要快速付諸行動，能多一線生存的機會。
但是，有危必有機也是規律，如果現在只看到危，而沒有看到機，那就請記住，大家日子都很困難時就是機。
（以上純屬個人觀點，推測也會隨疫情控制情況而變化）
林峰 寫于2020年2月11日
主編：張豔責編：阿萌
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