燕郊樓市坐上了“過山車” 真牛市還是“假把戲”？
此前，燕郊一直被視作北京房價的“晴雨表”。受北京副中心以及房價猛漲的影響，燕郊房價一路飙升到令人咋舌的地步，後因限購，極其敏感的燕郊房價急轉直下，而今房價又仿佛“入春”。坐上了“過山車”的燕郊樓市真的迎來了真牛市嗎？
文｜《小康》·中国小康网记者 郭煦 河北三河報道1月19日，北京市級行政中心正式挂牌遷入北京城市副中心，與北京市新行政中心相距十公裏的潮白河對岸的燕郊突然沸騰起來。
一月份，從三河市政府公布的最新一期商品房預售項目及價格來看，燕郊港中旅海泉灣項目二期單價在2.4萬元左右，其東側東郡創業中心項目，單價更是逼近3萬元，成爲近期燕郊樓市價格高點。
而更有代表性的二手房的市場趨勢更能夠代表區域的房價。鏈家APP顯示，近三個月，燕郊成交房源653套。
成交量增長，二手房價格上揚，貝殼研究院數據庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價僅爲16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價已經漲爲18416元/平方米，2019年1月達到18805元/平方米。三個月內平均漲幅每平米2000元。
據安居客數據顯示，截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房挂牌均價爲19590元/平方米，比去年11月份上漲了1193元/平方米。
此輪帶動燕郊樓市“入春”的原因，一個是直接受北京市政府東遷影響，第二就是前期的暴跌，讓燕郊樓市泡沫擠出殆盡，房價回到高峰期的一半水平，基本接近真實的價格水平。
從冰封到回暖一個事實是，春節後看房、買房的人多了，開發商及二手房售賣者的底氣也有所增加。燕郊一樓盤銷售日，某銷售人員對前來看房的意向者表示，“其余兩棟未開盤樓棟會留著不賣，後期肯定會漲價。”
看房人群的增多也使得燕郊二手房賣方業主預期增強，在看房過程中，一位二手房中介銷售人員接到客戶提高挂牌價的電話，“一個100多平方米的兩居，總價要上調5萬元。”
盡管各方數據及市場現象都在顯示燕郊樓市在回暖，但還是有人認爲，燕郊這波上漲是“虛晃一槍”，因爲類似的情況在2018年初也曾發生過。
就此，中原地産分析師張大偉表示，燕郊樓市本身的市場利好的確出現了，包括最近通州與北三縣協同發展以及地鐵建設的預期等。由于利好不斷，所以的確給了購房者信心。
但從市場發展看，隨著“金九銀十”逐漸褪色，春節期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。加之當地房價目前的確是在下跌不少的基礎上，再加上很多人對政策放松開始出現預期，害怕錯過上漲。這種情況下，炒作有可能會影響市場。
同時，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認爲，燕郊樓市回暖確實具有一定的合理性。第一，此前燕郊房價跌幅很大，有上升空間；第二，最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相關政府機關單位遷入通州，地鐵設施增加以及北三縣與通州的統一規劃等。這些政策利好會讓人們覺得燕郊的升值潛力是比較大的，也有人預計今後的政策會松動；第三，在上一輪房價大幅上漲時，燕郊就吸引了全國各地投資客。如今燕郊的房價相對之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的區位優勢，燕郊的確又開始吸引著一些外地的投資者。
但楊紅旭也認爲，燕郊樓市炒作成分肯定存在。“因爲燕郊的市場行情就是大起大落，這和目前某些自媒體、中介的誇大其詞、助長市場的行爲緊密相關。具體來說，炒作從兩方面影響市場：一個是心理預期，一個是實際操作。心理預期方面，就是小部分人，尤其是中介和房地産交易的利益相關者，通過自媒體、朋友圈來誇大其詞進行傳播，渲染這種房子賣得快、房價漲得快之類的市場信息；實際操作方面，他們會幫助這些買房人、投資者尋找房源，但有些中介也可能在市場中‘興風作浪’，即中介可能會慫恿某些房東去提高賣價，從而使自己獲得更高的傭金。另外，有些大中介可能會壟斷銷售權、代理權，盡量地把房價提高，甚至通過信息不對稱的優勢來制造緊張氛圍或者欺騙消費者，讓這些買房人急于買房、高價買房。”
過去10年間，燕郊房價從每平方米4000元漲到2017年初的3萬多元，2019年春節前又回到1.8萬元左右。幾年的時間裏，燕郊的房價猶如過山車，一部分在價格頂峰入場的投資客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。
一位燕郊本地房地産開發商銷售負責人說：“限購是導致燕郊樓市遇冷的主要原因，某種程度上說，甚至是唯一的原因。”這項對燕郊樓市“殺傷力”頗大的限購政策出台于兩年多之前。2017年3月22日，緊跟北京“317”樓市新政，廊坊市發布針對市區及五縣的限購政策，2017年6月2日《廊坊市人民政府辦公室關于進一步促進全市房地産市場平穩健康發展的實施意見》對外發布，三河市被納入調控範圍。
燕郊樓市再次挑動人們的神經進入2019年，燕郊樓市出現了明顯轉機。記者近日對燕郊樓市進行了實地調研，在燕郊鎮燕靈路口附近的“售樓處一條街”，就被車站附近拿著宣傳單頁的一位大媽堵住，“來看房子的吧，燕郊、大廠的都有，讓銷售給你好好講講。”
走訪燕郊幾家中介門店發現，每家門店擺著的沙盤模型不同，但所售項目大致相同。“沙盤項目早已售罄。看好哪個盤？燕郊目前在售的商住房新樓盤就兩三個。二手房交易成本太高不劃算，建議買新盤。”中介門店工作人員稱。
記者發現，進店看商住房的多數是從北京趕過來的，進店前沒想好買一手房還是二手房，不少人被銷售人員引導到了一手房樓盤實地。全鎮房屋中介上百家，代理的基本都是燕達、彙福、福成等本地開發商項目。
“燕郊房地産市場變化快，二手房待售業主的情緒不太穩定。不少業主看到近期樓市回暖，就想調高之前的挂牌價。春節過後，有些業主把挂牌價調高了10%。”在燕郊多年從事房産經紀人的邵女士對本刊記者說，“二手房最近看的人多，能否成交還得看具體房源。”
“在北三縣買房投資的居多。購買用于自住，在北京國貿工作的上班族比較常見。以後通了地鐵就更方便了。”多位銷售人員對記者說。
官方消息顯示，1月13日晚，北京市規劃和自然資源委員會副主任周楠森在接受北京市人大代表和政協委員咨詢時，介紹城市副中心軌道交通規劃，明確平谷線規劃已經調整到位，將在燕郊分爲兩支：一支進入副中心，接入副中心站，並接駁其它線路；另一支直通東壩地區。
上述消息，成爲提振燕郊樓市的“強心劑”。
在燕郊當地置業顧問的朋友圈，類似“緊鄰地鐵”、“觸底反彈”、“整合規劃推動+強勢政策扶持：北三縣有望變身北京最強第三區”的宣傳語甚囂塵上。 如今的燕郊樓市，俨然又回到了2017年3月份限購之前的熱勁。
“全鎮已形成以電子信息、新能源、新材料、生物制藥、裝備制造、綠色食品爲主的高新技術産業區；以休閑旅遊、健康醫療、現代物流、文化創意爲主的現代服務業。擁有高新技術和先進制造企業182家，規模以上民營企業17家。”這是河北省三河市政府官網對其轄區燕郊鎮的介紹。
雖然政府官網的介紹中並未提及房地産業，但稍加留意便會發現，數不清的房地産廣告，隨處可見的售樓處、地産中介門店，是燕郊的鮮明特色。
上述房企銷售負責人認爲，“早在本地企業開始大規模開發的時候，目標客戶群體就在北京。要知道燕郊原住民就幾萬人，如果客戶目標是他們，怎麽可能去建幾十萬套房子？限購政策出台後，我們的目標客戶不具備購房資格，相當于企業最初設計的發展方向與現實制度脫節，房子當然賣不動。”
2月20日，住房大數據聯合實驗室發布數據稱，根據住房大數據聯合實驗室最新大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，廊坊燕郊房價環比上漲5.23%，這是燕郊房價連續兩個月快速上漲。2018年12月，燕郊房價環比上漲3.67%，這一漲速是2017年4月當地房價階段性見頂以來的最高單月漲幅，但很快被2019年1月的數據刷新。
此前，燕郊一直被視作北京房價的“晴雨表”。2015年下半年以來，受北京市政府東遷消息及2016年北京房價大漲的疊加影響，燕郊房價一路飙高，其標杆樓盤首爾甜城的二手房最高喊出單價4萬的高價。不過，2017年在嚴厲的樓市限購措施下，燕郊樓市顯現出三四線樓市缺少“剛需”支撐的脆弱性，5月之後房價急轉直下。大數據房價指數顯示，與2017年4月相比，2018年11月燕郊房價跌幅達到46%，甚至超過了購房首付的比例。
不過，今年1月北京市政府正式遷址副中心無疑是“北三縣”燕郊、香河、大廠期盼已久的大好消息，通州與北三縣整合規劃也在逐漸推進之中。2月11日，首都之窗網站公布信息，2018年北京市規劃和自然資源委員會同河北省住房和城鄉建設廳，組織編制《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》，立足京津冀協同發展，處理好副中心與通州區、廊坊北三縣地區的關系，打破“一畝三分地”思維定式，積極穩妥做好交界地區規劃建設管理，推動北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區統一規劃、統一政策、統一標准、統一管控。配合國家京津冀協同發展領導小組辦公室，成立工作專班，由兩省市抽調人員組成工作專班，在原整合規劃成果基礎上，按照總體規劃深度，加快推進《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣協同發展規劃（討論稿）》。
現實當中的利好則是地鐵線路的優化。近期有消息透露，由平谷到燕郊的地鐵22號平谷線更改線路，原規劃線路平谷有五站，三河僅有三站。新線路調整後，三河變成了四站，平谷減少爲三站。線路貫穿整個燕郊鎮，並進入城市副中心。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，此次燕郊樓市的上漲，既是房價深跌的反彈，也是對地鐵線路優化、北京市政府東遷等利好消息的反應，是否可持續尚待觀察。
責任編輯：鮑一凡