博納研究新私宅銷售月報
2022 年 3 月
2022年4月18日，新加坡——隨著更多買家在 2 月農曆新年假期後重返市場，以及新加坡于本月簡化和放寬冠病疫情措施，新私宅銷量在 2022 年 3 月出現回彈。然而，大型新盤缺席市場，還是拖累了新私宅銷售。
開發商在 2022 年 3 月售出了 654 套新私宅（不包括執行共管公寓，簡稱EC），比上個月成交的 542 套增加了 20.7%。與去年同期相比，上個月的銷量較 2021 年 3 月售出的 1,296 套的高基准銷量，大幅下降了 49.5%，當時名彙庭苑（Midtown Modern）的推出幫助支撐了銷量。
其他中央區（RCR）引領了3 月份私宅銷量，占月銷量總額的 49%，即 320 個單位。刺激了RCR市場交易量的私宅項目包括鑫悅府（Normanton Park）、萬寶軒（One Pearl Bank）、南峰雅苑（Avenue South Residence）、維雅軒（Verticus）和安珀苑（Amber Park）。鑫悅府保住了熱門私宅項目的頭把交椅，3 月份有 83 個單位以S$1,887psf的中位價易手。
與此同時，中央區外（OCR）大衆市場新私宅銷量回升，3 月份售出了 181 套，比 2 月份的銷量增長了 11%。快速耗盡的待售單位量似乎持續限制著OCR的銷量，因爲潛在買家的選擇越來越有限。3 月份最暢銷的 OCR 項目是悅湖苑（The Florence Residences），以 S$1,701psf 的中位價售出了 44 個單位，以及翠甯苑（Ki Residences at Brookvale），以 S$1,976psf 的中位價賣出 28 個單位。
核心中央區（CCR）方面，開發商上個月售出了 153 套新私宅，比 2 月份的 110 套增加了 39.1%。綠墩雅苑（Leedon Green）和 The Avenir 是3月的最暢銷項目，分別以S$2,844psf 和S$3,099psf的中位價各賣出 23 個單位。 包括 3 月份的銷售額在內，開發商在 2022 年第一季賣出了 1,880 套新私宅（不包括 EC），比 2021 年同期的 3,493 套下降了 46%。銷售額的回落，是因開發商推出的待售單位數量大幅減少。3 月份，有 309 套新單位推出銷售，使 2022 年第一季的待售單位總數達到 682 套，比 2021 年第一季推出的 3,716 套下降了 81.7%。
EC市場方面，銷量從 2 月份的 32 個單位，增加到 3 月份的 48 個單位。Provence Residence 是 3 月份最暢銷的 EC 項目，有 20 個單位以S$1,240psf的中位數價格成交。 俄羅斯-烏克蘭沖突而加劇的不確定因素，進而增加了新加坡生活成本上的壓力。有鑒于此，盡管沒有新盤推出市場，但 3 月份新私宅銷售略有上升依舊令人鼓舞。
在沒有任何新盤推出的情況下，買家轉向了市場上的現有樓盤，並在 3 月份以相對堅挺的價格買房。根據買賣禁令數據，2022 年 3 月成交的非有地新私宅中，約有 56% 的價位低于S$200 萬（見圖 1），低于 2 月份的 62%。大多數低于S$200 萬的交易包括位于RCR（48.5%）的房屋，其次是 OCR (33.4%) 和 CCR（18.1%）。
同時，據博納觀察，CCR 和 RCR 之間的非有地新私宅，中位數成交價的差距已從 2 月份的 32.6% 縮小至 3 月份的 20.3%。隨著降溫措施對 CCR 施加更大的壓力，CCR 單位的價格可能會保持疲軟。RCR 項目的價值，可能會隨著待售單位數量的減少，或當新盤以基准價格上市時，出現小幅上漲。價格差距的縮小，可能會爲買家帶來更多CCR 項目的買房機遇。
據買賣禁令記錄，新加坡買家占 3 月份已售新私宅（不包括 EC）的 82%，高于上個月的約 80%。外籍買家則占 3 月份新私宅交易的 4.2%，低于 2 月份的 5.4%。
總體而言，與去年相比，2022 年第一季的新私宅銷售低迷。當中原因包括，新房地産限制、新盤數量減少、季節性淡季以及不確定因素的增加。博納預計，隨著開發商推出更多新盤項目，房屋銷售將從 2022 年第二季開始加快步伐。預計將于 4 月和 5 月份推出的一些新盤包括 North Gaia EC、[email protected] 和 Piccadilly Grand。博納預測，2022 年全年的新私宅銷量，將大約落在在 9,000 至 10,000 套左右（不包括 EC）。
