新加坡2022樓市最新的房産政策，公寓樓盤的買賣流程，以及各個階段的注意事項，供大家買賣房産時參考。開始介紹公寓買賣流程之前，首先概括介紹一下新加坡的公寓市場(Condo)。
新加坡的公寓市場(Condo)分爲新公寓和轉售公寓兩大類別。
新公寓(New Project)指的是由發展商全新開盤，還沒蓋好的期房。
但是最近幾年，尤其是高端公寓市場，出現了不少發展商先把房子建好再開盤的情況。這種情況比較特殊，但是因爲銷售方是發展商，通常還是劃分爲新公寓的範疇。
轉售公寓(Resale)，也就是大家常說的二手房，買家賣家都是私人個體。
期房買賣流程
期房買賣流程，是直觀的。
新加坡有一個發展商條例 (Housing Developers Rules)，對期房的買賣以及付款流程有詳細限制。所有的本地發展商都必須遵守。
發展商條例具有法律約束效力，嚴格規範了新加坡的房産市場。
直觀的例子，按照2009年版本的發展商條例，每個興建的樓盤，都會開設一個建房戶頭(Project Bank Account)。
收到的房款直接打進建房戶頭，不能隨意提出。只有一個階段工程完工，發展商才能拿到這個階段的錢。
所以很多在其他國家出現過的複雜問題，在新加坡簡單化了。
賣了期房，發展商卷款跑路？
——錢根本不在他手上。
蓋到一半，房子爛尾？
——爛尾就拿不到尾款。
買期房的流程都是固定的，跟著流程走就是了。
第一階段，簽訂選購權合同（OTP – Option to Purchase）。
這個選購權合同是統一模板，每人拿到的都一樣。簽訂OTP合同，相當于下定，買家需要先支付給發展商5%的定金，以支票或轉賬方式支付，支付對象就是前面說的建房戶頭（Project Bank Account）。
支付定金後就可以拿到OTP合同。
選購權合同對發展商有絕對約束力。簽訂以後，發展商必須按照協議的價錢賣房給買家,不得反悔。
對于買家來說，選購權合同有14天的有效期。14天之內買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房産，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期。
如果買家選擇不執行OTP，發展商會收取5%定金的四分之一，也就是1.25%。其余3.75%定金買家可以拿回。
第二階段，簽購買合同(S&P)，支付剩余首付，搞定貸款。
簽訂OTP的兩周之內，發展商會發出購買合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。
收到S&P的三周之內，買家需要簽字確認購買。
S&P是正式購房合同，簽字務必慎重。
如果買家簽訂了S&P合同以後反悔，發展商有權向買家追討房價的20%。
首付額度
根據2018年7月的最新房産措施，個人買家購買公寓房産，如果名下沒有其他房貸，最多向銀行貸款75%。
買家需要支付25%的首付款。
其中至少5%必須以支票或轉賬支付，其余的20%首付可以公積金支付。
如果買家名下已經有一套房貸，那麽二套房最多向銀行貸款45%。
從上圖可以看到，對于首套房的買家來說，貸款額度明顯寬松。
銀行貸款一般不會超過30年。並且不鼓勵買家貸款超過65歲這個退休年齡。
新加坡的貸款利率比較低，目前市面上的房貸利率在1.5%-2%之間浮動，貸款買房比較劃算。大家在辦理銀行貸款的時候，可以妥善利用75%這個額度上限。
支付了5%定金，簽訂了OTP選購權合同，接下來的八周之內，買家需要支付剩余的20%首付。
簽訂S&P購買合同的兩周之內，買家需要支付買家印花稅/額外買家印花稅。
印花稅率
買家印花稅(BSD)，是新加坡所有房産買賣都需要支付的一個稅種。額外買家印花稅(ABSD)，是針對住宅類房産征收的特殊稅種。印花稅費可以選擇存款或者公積金支付。
2021版最新印花稅率如下：
本地公民和永久居民，購買首套房産，享受優惠額外買家印花稅額度。
貸款
這個階段也是辦貸款的時候。原則是誰買房，誰貸款。
父母貸款買給兒女名下這想法挺好，但是新加坡明令禁止了。
如果買家想貸款，他需要在OTP的有效期之內選擇銀行和貸款配套，提供收入證明，向銀行申請貸款。
月供限制
在金融管理局的TDSR框架下，買家每個月借貸的總額不能超過月收入的60%。
比如說老張月入一萬。那麽他現在每個月在還的房貸，車貸，信用卡的分期付款等等，再加上他想買的新房子的貸款，加起來不能超過6千新幣。
如果老張的收入不是工資，而是銷售這種底薪+提成的非固定收入，要在收入的基礎上打折計算，通常是打七折。
年總收入12萬，平均月入一萬，打個七折，按照月入7千計算月供。每個月全部貸款加起來最多 4千2新幣。
如果近期打算辦理房貸的話，可以考慮把車貸提前還清，或者把信用卡分期付款的項目停了。
比如說每個月的健身費用啊，護膚配套啊，家具分期付款啊，通常總數不大，卻可以極大地提高月供額度。
無本地收入買家
對于沒有本地收入的中國買家，需要中國國有大型銀行的人民幣存款證明，類似下面這樣。
如果在新加坡要買100萬新幣的房産，就需要向本地銀行提供500萬人民幣左右的存款證明，最多可以貸到70%。
注意，只需要存款證明，不需要流水。
總結一下這個階段需要的首付數目。
假設房子總價100萬新幣。買家年齡+貸款年限不超過65歲。
賣家印花稅
簽訂了S&P合同，買家就已經是屋主了。
新加坡有一個賣家印花稅(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根據2017年調整後的政策，如果買房三年之內賣掉房子，稅務局會向賣家征收SSD。
稅務局計算三年的日期，就是從買家簽訂S&P的日子算起的。
持房三年以上，就不用再交SSD。
第三階段，按照工程進度付款。
25%的首付款支付完成後，剩下的房款部分按照工程進度陸續付款。如果有銀行貸款，銀行也會按照工程進度放款。
工程進度到10%，買家就開始按照貸款總額的10%開始月供。工程進度到了20%，買家就按照貸款總額的20%月供。未放款的部分無需月供，也沒有利息。
舉個例子，100萬新幣的公寓，貸款75萬，貸30年，按照現有利率，月供會從兩三百新幣開始。
整個付款的過程按照不同的工程進度，可以長達3到4年。
按照普遍進度來說，6-9個月之後，項目地基打好，發展商就會通知買家，繳付10%的房款。
再過6-9個月，建築架構完成，買家繳付下一個10%的房款。
過3-6個月，牆體完成，買家繳付5%的房款。
過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。
再過3-6個月，停車場/小區道路等設施完成，買家繳付5%的房款。
再過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。
再過3-6個月，門窗電線管道完成，買家繳付5%的房款。
再過3-6個月，全部建成，頒發臨時入夥證（TOP）,買家拿鑰匙，繳付除尾款外的剩余房款。
最後，在入住一年之後(這一年是發展商的保修期），買家驗收完成，繳付尾款（通常是15%）。
注意，發展商在賣房合同裏會清楚的寫明樓盤最遲交付日期（TOP ）。
TOP的時間是發展商自己定的，比較寬松，大多數樓盤都會提前完成，出現延期完工的情況並不多見。
萬一真的延期了怎麽辦。
這種情況在新加坡比較少見，但不是沒有。最近的疫情導致建築工地停工了幾個月，預計會有一批即將建成的公寓項目受影響。
按照過去發生過的案例經驗，發展商會按照買家已經開始月供的貸款額度，支付利息。
具體過程會有律師和發展商方面協商調度，屋主無需擔心。
對于收入穩定的家庭來說，按工程進度付款是個很好的支付方式。
長達3-4年的時間，從10%的貸款開始逐步月供，可以更加從容地管理手頭的現金流。
已建成新公寓的付款方式
最近幾年，市面上出現了一些已經建成才開盤的新公寓。還是由發展商直接負責銷售，但是因爲樓盤主體已經建成了，銷售流程不再受發展商條例的監控。
這些已建成新公寓的購買流程，相對比較靈活。除了普通付款方式以外，還可以由發展商向有關部門申請批准延遲付款。
在之前的蘿蔔點評系列文章裏，我曾經詳細介紹過延遲付款計劃這種靈活的付款方式。
目前的市場情況來看，支持延遲付款的基本都是高端樓盤，首付從5%-30%都有。延遲付款的期限基本是12個月或者24個月。
首付之後可以直接拿房，期限內不需要支付月供。
延遲付款期限結束之後正常開始月供。
部分樓盤可以在24個月的期限過後，才支付額外買家印花稅。大家可以根據不同的實際情況，選擇對自己有利的付款方式。
說完了新公寓的購買流程，我們再說說轉售公寓的交易流程。
轉售公寓的買賣雙方都是個人，在法律上叫做Private Treaty，只要雙方都同意合同條件，買賣就成立。
二手公寓遇到的情況會比較複雜，新加坡懂法律的人很多，合同條款需要睜大眼睛看。
二手公寓買賣流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
第一階段，簽訂選購權合同（OTP – Option to Purchase）。
二手公寓的OTP合同沒有統一的格式，通常買方中介會提供市場接受的標准模式OTP。好像下圖這樣的。
定金數額
簽訂OTP合同時，買家需要支付1%定金給賣家。可以是支票，轉賬或者本票(Cashier Order)。
注意，這個1%定金是約定俗成的市場做法，需要明確的寫進OTP裏。
如果賣家拿到了支票，但遲遲沒有過帳，這個時候OTP還沒有生效。必須是賣家確實收下了1%的現金，OTP才生效。
一旦OTP生效，賣家必須按照協議的價錢賣給買家，不可以反悔。
有效期
對于買家來說，選購權合同通常有14天的有效期。
注意，這個14天同樣是市場約定俗成的日期，必須明確出現在OTP上面。
爲什麽市場約定俗成14天，而不是3天，4天。
因爲買家聯系銀行辦貸款，需要拿著選購權合同貸款去申請。3、4天的時間，根本就不夠貸款辦下來。
有效期之內，買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房産，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期，代價是損失1%的定金。
買家選擇不執行OTP有很多原因。比如說，在14天內發現了更好的房子，甯願損失定金，也不想要定下的這間了。或者說聯系了銀行，發現貸款額度不夠，貸款辦不下來，也是個普遍的原因。
租約
交易的房産是空置狀態還是帶著租約，需要明確的寫進合同裏。
新加坡的租約具有法律效力，一旦簽訂，輕易不能違約，否則需要支付巨額違約金。
租約期間，就算房子換了主人，租客還是可以按照租約合同住到期滿，只不過租金支付的對象換成了新屋主而已。如果是急于自住的買家，就不要買帶租約的房子了。
買家如果看中賣家的家具，比如說協商買房送家具，也要在這個階段談，列下詳細的家具清單，附在OTP裏面。
第二階段，執行選購權合同（Exercise OTP）
如果買家下定決心買了，他就可以簽字執行選購權合同，並且支付4%的房款。
執行選購權合同的兩個禮拜之內，買家需要支付買家印花稅和額外買家印花稅。
最新的印花稅率再看一遍：
還記得賣家印花稅(SSD)嗎？三年有效時間，從執行選購權的日期算起。
第三階段，支付剩余房款。
根據最新的房産政策，銀行發放最多75%的貸款。
買家已經支付了5%，剩下的20%首付部分，可以用存款或者公積金支付。
這個階段，買賣雙方的律師會協助完成全部的法律文件。
第四階段，完成交易。
完成交易通常需要8-12周。
實際交易時，經常會有一方提出提前或者延後交易。
很常見的一個情況是，賣家還沒有找好新房子，搬不了家，需要延期一兩個月完成交易。這段時間內，賣家按月支付買家租金，具體數額雙方協商決定。
還有個很常見的情況，是賣家早早清空了屋子，而買家急著搬進去。
只要雙方同意並寫進合同裏，這些附加條款都是可以商量的。
