“下一套房子該買公寓還是組屋 ” 這是客戶最常問我的問題。他們往往是一批有能力在公寓和組屋之間做選擇，但又沒到閉著眼二話不說就能砸個大公寓豪宅回家的小夥伴們。還有一批人是想買公寓但又舍不得賣掉組屋 ，如果要保留組屋買公寓的話無奈又沒辦法承受高額的ABSD。經常就會在公寓和組屋之間患得患失，畢竟看著身邊朋友們一個個往公寓挪，有的已經開始做起了包租婆，會時不時糾結自己該不該入公寓 。
買公寓還是組屋取決于每個人的具體需求，不是一兩句就可以幫他們下決定的，需要具體情況具體分析。但在這之前，我想如果大家能徹底搞清楚組屋和公寓的區別，或許是每個小夥伴以後做出買房方向選擇的重要基礎，能夠避免很多糾結。
這裏 我就不介紹組屋和公寓長什麽樣之類的基礎知識了 ，如果哪位 小夥伴不清楚的話，可以私聊我或者 谷歌 一下就知道了。今天我著重介紹的是買組屋和買公寓的本質差別。
1.房屋所有權不同
組屋 ：
在組屋的房契上，赫然寫著”Lessor”是HDB, 而你的身份是 “Lessee”。英文理解的話，真正的屋主Lessor是建屋局，而買房的你作爲 Lessee僅是租客而已，租了您家裏的使用空間99年 ，並沒有真正的産權。
李顯龍總理在2018年強調說組屋是新加坡人的全民資産，並不能稱之爲長期租約。那是因爲政府規定超過 7年租約的租客就會注冊進房産證內 ，在租期內成爲排他性主權人，行使屋主一樣的權利。所以總理說的是這個理，組屋相當于99年租期，買家是有房契的，怎麽算都是屋主。
所以組屋買家稱爲屋主和租客兩種說法都是對的 ，個人肯定是屋主，只能拿到空間使用權，而土地和 房屋産權都在政府🤕️，真正的業主是政府。
公寓：
公寓是政府把整塊地出售給了發展商，發展商再賣給業主，所以小區內所有的業主一起擁有了這塊地，房屋的所有權當然也是業主的。不僅如此，小區內的所有設施比如電梯，遊泳池，停車場等等 ，業主們都有份。
總結：即使都是99年地契，組屋所有權屬于政府，公寓所有權屬于屋主自己。
2. 未來 Enbloc拆遷和獲益不同
基于房屋所有權的不同，組屋的拆遷個人沒法決定也沒法預測，從1995年有記錄以來遇到拆遷的組屋只有5%！說直白一點就是政府收回自己的地重建，“買賣”雙方都是政府，他愛拆不拆，跟商業收購沒有絲毫關系，跟房屋年齡也沒有直接關系。即使你在等組屋拆遷，運氣成分非常大，規則也不一樣。 有人說，政府會給一筆錢，還會再建個新組屋按照BTO價格賣給拆遷屋主呀 ！沒錯，拆遷單位之前的租約還沒完，屋主是不是有責任給換個房啊。
而公寓土地是業主們共同擁有的，當房齡 30-40年左右，房子雖因折舊貶值 ，但 土地 升值很多。如果業主同意（80%-90%）集體出售的話 ，就能找到買家（開發商），純粹商業行爲，業主們拿到一大筆錢，開發商拿到土地，皆大歡喜。
3. 是否可以套現（Cash Out Refinance/Equity Loan）
如果擁有一套組屋，隨著每月的陸續還貸，積壓在房子上的總金額就會變多，這筆投入進去的錢是沒有辦法隨時套現的，除非把房子賣掉。不管是自住還是出租，壓在房子裏的本金越來越多，而産出（租金或者自住成本）幾乎沒有變化，從投資理財角度看來，是越來越不劃算。而如果買公寓的話，是可以在房價上漲的時候或者剩余貸款越來越少的時候，重新讓銀行評估房産價值，套現出來用于創業、投資或者應對緊急情況。 能申請出來的現金部分是70%-80%的房屋現有市場價值 —剩余貸款—用掉的 CPF. 比如2000年80萬買的房子，現在估價160萬，70%-80% x 160萬 -剩余貸款 -cpf就是可以申請的現金貸款額度。
4.是否可以去名 （Decoupling）
組屋購買的時候一般是以家庭爲單位購買，不管是owner還是occupier身份，整家人 都會被綁定5年內不可以賣掉，也不可以買下一套，也不可以整套出租。夫妻兩個人都是屋主的，也沒有辦法去掉其中一個人的名字用來做其他房産投資。也就是意味著不管世界怎麽變化 ，5年內全家人的房産規劃和投資是完全被切斷的。眼看私宅項目價格越來越貴，很多屋主都幹著急。但如果是買了公寓的話，隨時都可以買賣，不受限制。兩個屋主也可以隨時做去名操作 ，騰出一個人名用第一套房的買家稅購買二套房産，而且馬上可以當上收租婆/收租公。
總結：本篇不是來對比 組屋公寓誰好誰壞，應該買誰，而是要幫助大家徹底搞懂兩個産品的根本區別，讓糾結買房的朋友們更容易判斷哪個適合自己。總的來講，組屋更偏向于”房住不炒”，而公寓的優越在于其保值增值的金融屬性。
