新加坡作爲東南亞唯一的發達國家、世界第四大金融中心，吸引了衆多海外高淨值人士來此投資買房，也是理所當然的事。
在新加坡，土地使用權和房屋所有權是一體的，共同構成房屋産權。因此，在新加坡買房，買的不僅僅是房子本身，也包含了房屋所屬的土地。因此，房契的選擇就變成了重要的考量因素。
常見的新加坡私宅産權，按年限可分爲以下幾種：99 年地契（Leasehold）、999 年地契和永久地契 （Freehold）。999 年地契由于期限極長，幾乎等同于永久地契。方便起見，本文將 999 年地契和永久地契統稱爲“永久地契”。
很多人在新加坡買房投資時，對于地契年限的選擇，都有很多疑問和糾結，究竟是永久地契好，還是 99 年地契好？如何進行選擇？需要考量哪些因素？
今天，作爲一名新加坡本地資深房産從業人員，我就從購房目的、賣房周期、投資回報率、升值潛力與保值能力等各個方面，來對新加坡地契年限的選擇進行剖析。
新加坡永久地契房産
顧名思義，永久地契房産就是指業主可以無限期持有産權的房産。持有永久地契的房産，業主對其土地上的一切不動産，包括土地、房屋建築、樹木及地下資源（地下某個深度爲限制）持有永久性所有權，並能世代傳承。
新加坡常被華人戲稱爲“坡縣”，主要是因爲其國土面積十分狹小。在人多地少的新加坡，擁有永久地契的房産自然十分稀缺而珍貴。
這些擁有永久地契的房産，都是從建國之初就流傳下來的，因爲新加坡政府已于 2007 年宣布，不再推出永久地契供地産開發商招標。因此，如果您現在看到市面上有新建的永久地契房産出售，那麽毫無例外，都是從舊的永久地契房産私人業主那裏買下來重新開發的。
我們先來看看永久地契房地産的優勢和特點：
新加坡永久地契房産的優勢
1. 永久地契房産保值。
永久地契房地産的産權完全屬于業主，政府不得隨意幹涉，可以傳承給家族後代，“一鋪養三代，一屋住三代”，成爲家族財富。
值得注意的是，雖然法律保護業主在地契期限內的絕對産權，但是根據《土地征用法案》，凡是爲公共目的所需要的土地，如建設道路、地鐵系統、學校、醫院、公園及政府組屋等，政府均可以強制征用。
這一點，無論是永久地契還是 99 年地契，都適用。當然，政府征用拆遷會有相應的補償，通常不低于市價，所以不必太擔心。
2. 永久地契房産增值。
由于新加坡政府已經停止出售永久地契土地，因此持有永久地契的房地産總量不再增長，永久地契土地成爲不再增長的稀缺資源。
物以稀爲貴。新加坡的經濟越發達，國家越強盛，這些稀缺資源的價值當然也就越高，因此富豪都喜歡到新加坡來購買永久地契的房産。
3. 永久地契房産有一夜暴富的機會。
作爲像中彩票一般的暴富機遇，您也許聽過新加坡的 En Bloc 集體出售。
En Bloc 在法語中是“整體”的意思，新加坡房産市場將兩個或多個房地産單位打包出售給同一個購買者的情況叫做 En Bloc ，集體出售。
集體出售有點類似于中國的集體拆遷，但又不太一樣。在新加坡，某處房産提出集體出售計劃後，會對所有業主征求意見，只要超過 80% 的業主同意出售，該地産就會進入拍賣流程，價高者得。購買者通常是房地産開發商。
由于集體出售的價格往往可以高出市場價 50% 甚至 100% 以上，因此對于業主來說，遇上集體出售，幾乎等同于買彩票中獎，可以一夜暴富。尤其是對那些擁有永久地契但房屋已經比較老舊的房産。
99 年地契的房産和永久地契的房産都有可能集體出售。不過要注意，開發商買下持有永久地契的土地後，可以在其上開發 99 年地契的新樓盤。因此，也要特別注意那些在永久土地之上新建、卻只有 99 年地契的房産。
新加坡永久地契房産的特點
1. 永久地契房産價格更高。
同地段、同配置、同面積的情況下，永久地契房産的價格會比 99 年地契房産的價格高出 15%-20%。
2. 永久地契房産産權轉讓的限制較少。
在新加坡，房産地契的剩余時間如果小于 60 年，貸款和公積金的使用會有所限制；如果剩余時間小于 40 年，則房産出售會存在一定的難度（參考中國的老破小），除非該房産存在集體出售的潛質。
從這個方面來說，永久地契的房産幾乎不必擔心地契剩余時間的問題。即使是十幾年沒人居住的荒屋，如果擁有永久地契，也能賣出較高的價格。因爲買家看中的是永久地契，通常會直接將舊屋推倒重建。
3. 永久地契房産位于核心片區，一般不靠近地鐵。
永久地契的房産主要集中在烏節路、武吉知馬、東海岸和諾維納這些核心片區，政府新開發的區域基本沒有永久地契，因此永久地契房産幾乎都不靠近地鐵，主要用來興建豪宅（好地段的私人公寓）、聯排別墅（排屋）和獨立洋房或半獨立洋房，大盤相對較少。
新加坡 99 年地契房産
99 年地契房産屬于租賃房産（Leasehold），意即該房産的地契期限是有時間限制的。大部分房屋會在 99 年期滿後，歸還給建屋發展局，土地使用權則歸還給政府，類似于中國國內的 70 年産權。
那麽地契期滿後，房屋真的會被收回嗎？答案是肯定的。去年的 12 月 31 日，早報新聞報道了新加坡建國以來第一起私宅地契到期的實例。位于芽籠 3 巷的 191 個老排屋單位地契到期，所有住戶搬離，土地正式歸還政府，而且業主也不會獲得賠償。
當然，我們購房並非一定要持有 99 年那麽久，99 年地契的房産也有它的優勢和特點，下面我們進一步分析：
新加坡 99 年地契房産的優勢
1. 99 年地契房産價格相對便宜，投資性價比高。
同地段、同配置、同面積的情況下，99 年地契房産的價格會比永久地契房産的價格低 15%-20%。
對于投資者而言，總價低、首付低、貸款壓力小。而租金收益與永久地契的房産沒有什麽區別（租客不會在乎是永久地契還是 99 年地契），20 年以內的房産升值幅度也與永久地契房産相當，因此投資性價比會比較高，尤其適合短期投資。
2. 99 年地契房産交通更加方便，可選項更多。
由于新加坡政府自建國之後就不再推出永久地契項目，因此市面上 80% 以上的房産項目都是 99 年地契房産。
這也意味著 99 年地契的樓盤占絕大多數，買家的可選範圍很廣。而且，這些樓盤通常都擁有更加便利的交通，靠近地鐵站和學校，配套也更加完善。
3. 99 年地契房産可選好地段更多。
買房子最重要的是什麽？地段地段地段！地段，永遠是投資購房要考量的首要因素。
永久地契的房産當然好。但是，一個好地段的 99 年地契公寓，比地段一般的永久地契房産，價格漲勢會更好。
對比上圖藍線位于 11 區諾維娜（二環）的 99 年地契公寓和橙線位于 27 區三巴旺（四環）的永久地契公寓，明顯可以看出，在地段較中心的諾維娜 99 年地契公寓價格漲幅更大。
由于新加坡房地産市場上 80% 以上的房産都是 99 年地契，因此，好地段大部分也是被 99 年地契公寓所占領了。所以，如果要在較好地段的 99 年地契公寓與一般地段的永久地契公寓之間做選擇，自然是前者更勝一籌。
新加坡 99 年地契房産的特點
99 年地契房産面積更大，配套更好。
99 年地契的房産大盤比較多，面積也更大，作爲對私密性和地契年限的補償，通常配套也會更好，生活更加便利。無論是孩子上學還是大人工作、或者老人養老，都會更加方便。
2. 99 年地契房産交易頻次更高，更好出手。
相較于永久地契房産，99 年地契房産的受衆更廣，換手率更高，潛在買家更多。無論是投資還是自住，賣家都可以更快地將房産出手變現，資産形式更靈活。
3. 99 年地契房産地處熱門住宅新區。
如果您看中了榜鵝、盛港等熱門住宅新區，那麽只能選擇 99 年地契的房産，因爲這些新區基本沒有永久地契項目。
永久地契和 99 年地契各有其優勢與特點，那麽作爲買家，我們應該如何權衡呢？讓我們接著分析：
如何選擇：永久地契與 99 年地契房産對比
我們買房，首先要考慮的是買房的目的。您想在新加坡購置房産，是出于什麽目的呢？是爲了投資，還是爲了給小孩上學？是爲了在新加坡安家落戶，還是單純想分散資産、降低風險？
不同的購房目的，需要考量的因素也會不同。我們下面就從購房目的出發，對比分析一下不同地契的房産：
短期投資
目的：手裏有閑錢，看中新加坡的房地産機遇，想在新加坡進行短期房産投資，購房後將房産用于出租，收取租金，同時坐等房産升值，過個五年十年再轉手賣掉。
分析：如果您是出于短期投資的考量在新加坡購置房産，那麽交通便利、總價低、首付低、貸款壓力又小的 99 年地契公寓比永久地契公寓更適合您。
在租金方面，由于租客並不在乎地契年限，所以 99 年地契的公寓租金並不比永久地契公寓的租金低。如果您選擇了地鐵邊、學校旁或者熱門新區內的 99 年地契公寓，租金甚至會比地段一般、交通不便的永久地契公寓更高。
在房産增值方面，如果您計劃在 5 – 10 年內將房産賣掉，那麽 99 年地契公寓的房價漲幅幾乎與永久地契房産的漲幅相當。考慮到 99 年地契房産的價格要比永久地契房産的價格低 15% – 20%，在十年期限內，顯然，99 年地契房産的投資回報率會更高。
供孩子上學使用
目的：方便孩子在新加坡念書，讀華僑中學或者念大學，孩子畢業之後就賣掉。
分析：新加坡的教育水平舉世聞名，因此，有很多家長會專門送孩子來新加坡接受教育，順便買一套公寓供孩子念書時居住。等孩子畢業，再轉手賣掉，既方便孩子念書，又有投資價值，一箭雙雕。
如果您是爲了孩子的教育選擇在新加坡購置房産，那麽學校周圍的 99 年地契公寓是最適合您的。爲了孩子上學而購買的房産，首先需要滿足孩子的日常需要，最好是在學校旁邊，小區配套也比較完善，出行也要方便。
99 年地契的公寓完全可以滿足上述需求，可以選擇的範圍也很廣，反倒是永久地契的房産不太適合這種情況。
家庭住房（全家移民）
目的：爲了讓孩子接受更好的教育，自己的事業有更好的發展，老人得到更好的照顧，現在有越來越多的家庭選擇全家移民新加坡。在新加坡購置房産供一家人居住，同時滿足孩子上學、大人上班、老人養老的需求。
分析：如果是作爲家庭住房，那麽 99 年地契的房産和永久地契房産都可以選擇，主要還是看預算。
如果您已經移民新加坡或者准備全家移民新加坡，預算又十分充足，那麽完全可以考慮購買永久地契的房産。
如果您的預算比較有限，更看重短期投入，那麽靠近地鐵和學校的 99 年地契公寓也是非常不錯的選擇。
工作駐地
目的：因工作原因，需要在新加坡常駐。
分析：作爲全球最國際化的國家之一，新加坡有 38% 的居民是永久居民（PR）、持有工作簽證的國際移工以及持有學生簽證的學生。很多人會因爲工作在新加坡暫住幾年，結束工作後可能會離開新加坡，返回自己的國家。
因此，也有很多在新加坡工作的人選擇購置房産，一方面是方便自己居住，另一方面也是一種投資。
對于這部分人群來說，跟短期投資一樣，99 年地契的公寓是最適合的，理由同上。
家族傳承
目的：家族財富的傳承，降低投資風險，保值爲主。
分析：新加坡因爲沒有遺産稅，吸引了大量的富豪移民。廣爲人知的是海底撈的董事長張勇，在海底撈上市後就火速移民新加坡。
除了沒有遺産稅，新加坡的永久地契房産也吸引著世界各地的富豪。畢竟在這個動蕩的現代社會，大家都很重視資産的保值與安全。對于這部分人群來說，新加坡永久地契的房産當然就是最好的保值資産。
結語
總之，買房投資這件事，永遠沒有標准答案。甲之蜜糖，乙之砒霜。但可以肯定的是，房産的産權年限絕不是購房投資時唯一的考量因素。除了産權年限，您還應該將預算、購房目的、持有年限、家人和生活需求等等因素納入考慮。經過全方位的考察、對比與考量之後，才能以精准的投資眼光選擇最適合自己的方案。