買家看重分層地契項目創收能力
近期推出集售的凱聯大廈是受分層劃分條例影響的其中一個項目。（戴玉祥産業提供）
近期推出集售的凱聯大廈是受分層劃分條例影響的其中一個項目。（戴玉祥産業提供）
分層地契發展項目的單位由不同業主獨立擁有和管理，這個模式特別受中小企業歡迎，因爲它們買下單位後不必承受租金壓力，或是看大業主的臉色。
不過，擁有權分散帶來一些問題，業主各有各的想法，使得管理水平較難一致。
爲了維護和提高發展項目的素質，政府從今年3月中旬起，限制中央區黃金地段的商業項目重新發展時分層劃分。
市場對分層地契項目還有需求嗎？本期《樓市乾坤》分析這個領域近年的趨勢，以及接下來的走向。
3月中起，本地中央區重要地區的商業發展項目，在重新發展時不再允許分層劃分成個別單位。這意味著受影響地區的商業項目，重新發展後將由單一業主持有，同一個項目的單位不能由不同業主獨立擁有及管理。
分析師不認爲新規定會給市場帶來顯著沖擊，發展項目以分層劃分（strata subdivide）在市場上出售，並不一定更能推動買氣，項目本身的創收能力其實更重要。
仲量聯行（JLL）新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻接受《聯合早報》訪問時指出，過去10年，在新限制條例生效前，受條例影響地段的集售成交額爲260億元。其中，唯有位于萊佛士坊30號的項目屬于分層劃分。這意味著分層劃分與否可能只是其次。
鄭惠勻說：“其余在限制區內成交的項目都沒有在轉售時分層劃分，證明買家更看重資産的創收能力，而不是以分層劃分出售的盈利潛能。”
新限制包含混合用途發展項目的商業房地産部分，主要適用于烏節路至東陵路一帶的商場，珊頓道和羅敏申路一帶的辦公樓，以及國會大廈等國家重要地標附近的商業項目。
新限制也適用于中央商業區（CBD）獎勵計劃和策略發展獎勵計劃（SDI）下的重建項目。
據市場人士統計，位于受影響地區的項目至少15個，包括了中央商業區的凱聯大廈（International Plaza）、春葉大廈（Springleaf Tower）、雅吉拱廊（The Arcade），以及烏節路一帶的遠東商業中心（Far East Plaza）、幸運商業中心（Lucky Plaza），以及豪傑大廈（Orchard Towers）。
零售新手要進駐一般商場相當困難，他們因此會轉向分層地契商場。
圖爲遠東商業中心，這裏吸引不少年輕人入駐創業。（檔案照片）
戴玉祥産業研究和咨詢總監藍振文預期，分層劃分的新規定不會給市場帶來顯著沖擊，因爲近期大部分商業發展項目，都是由采取中長期投資視野的機構投資者買下。這些投資者收購龐大面積地段也讓他們在設計上有更大發揮空間。
| 擁有權分散影響商場保修 業主之間難達共識
他認爲，大部分由單一業主擁有的商場一般上較具現代感，反觀分層零售的項目遇到一些挑戰。“分層地契商場在後冠病疫情時代要與時並進不容易，這可能導致更多業主結合起來，務實地考慮脫售選項。”
擁有權太分散可能影響商場的保修和租戶組合素質，因爲業主之間很難就不同事宜達到共識。不過，也一些分層地契商場長期以來吸引到售賣某類産品的店鋪入駐，專攻特定客戶群。例如，想要買音響和電子産品的消費者會前往雅達輝購物中心（The Adelphi）和森林商業中心（Sim Lim Square）；想要買運動用品的消費者會前往女皇道購物中心（Queensway Shopping Centre）。
分層地契商場森林商業中心彙集許多售賣電子産品的業者，爲消費者提供便利和齊全的選擇。
（檔案照片）
盡管如此，藍振文覺得，每名分層地契業主出租時都會以自我爲中心，爭取對自己最好的利益，要打造像女皇道購物中心等類似專攻特定購物群的商場，並不容易。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級經理黃顯洋整理的數據顯示，過去10年有最多分層單位轉手的35個項目中，只有八個位于受新條例影響的地段。他認爲，新條例不會對項目的資本價值造成實質沖擊，但可能會縮小潛在買家的圈子。
| 辦公樓價格合理受中小企業青睐
由于價格上較容易入手，分層地契辦公樓深受中小企業的歡迎，而新條例促使供應變得有限，這類房地産下來預料更加搶手。
據依斯邁觀察，過去幾年，有鑒于管理較不妥善，分層劃分商場逐漸失去光芒，趕不上由企業管理的大型商場。但分層地契辦公樓依舊受投資者的歡迎，因爲它們的價格門檻較低，並具有升值潛能。對于租戶而言，這些辦公樓的租金肯定比向企業業主租的來得便宜。
依斯邁說：“這尤其吸引想要在市區租用辦公空間，但又不需要太大空間的小型企業。分層地契辦公空間爲它們提供較爲合理的選項。”
博納産業整理的數據顯示，位于市區核心規劃區的分層地契辦公樓尺價，從2020的2200元增加至2267元。
以整體中央區來看，這類房地産的尺價相當平穩，2020年暴發疫情時，尺價只是從2019年的2171元微跌至2112元，之後也維持在這個水平。
買下分層地契辦公單位的另一個好處是不必擔心業主會上調租金。
鄭惠勻指出，一些中小企業想要擁有自家單位來設立辦公室，部分原因是爲了避開租金起伏不定的風險。
此外，分層地契單位比整棟大樓更容易買下，也引起高淨值人士、家族辦公室和私人財富公司的興趣。
其中，新達城的分層地契辦公樓備受追捧。去年10月，一名本地投資者以3308萬元買下新達第二大廈（Suntec Tower 2）的三個分層地契單位；財富管理公司Brilliant Wealth Investments也在同年6月以3830萬元買下這個項目的幾個單位。
黃顯洋透露，位于中央商業區的三星中心（Samsung Hub）九樓的分層地契辦公空間，去年以5310萬元賣出，尺價爲4050元，創下曆來最高記錄。
另一方面，位于烏節和市區核心規劃區的商業分層地契市場正在複蘇中。這個領域的總交易額去年達到12億元，比前一年多出50％，交易量也同比增加75％至200個。今年來的交易額爲1億元，至今有40多宗交易。
| 經濟重啓推高分層零售單位價格
一些分層地契商場吸引到售賣某個産品類別的店鋪入駐，專攻特定客戶群。
例如，圖中的女皇道購物中心最大賣點就是運動商店彙聚。（檔案照片）
我國經濟重啓推動位于烏節一帶分層零售單位的價格上揚，這類單位去年的每平方英尺平均價格爲6098元，創下過去10年來的最高紀錄。
博納産業（Propnex）提供給本報的數據顯示，位于第九郵區（烏節、經禧和裏峇峇利）的分層零售單位尺價，在2014年達到5469元的高峰之後，開始出現下滑趨勢，並在2020年冠病疫情嚴重暴發期間下跌至3789元的低谷。不過，2021年當疫情緩解時，尺價飙升到超過6000元。
以整體中央區來看，分層零售單位的價格回彈幅度較小，它們的尺價在2020年跌至3007元，去年只是上揚至3347元，還沒有恢複到2019年疫情暴發前的水平，即3504元。
博納産業總裁依斯邁（Ismail Gafoor）指出，過去一年有不少分層地契的商業大樓推出集售，包括了源美大廈（GB Building）、水仙門中心（High Street Centre），以及凱聯大廈。直到這些項目成功出售並進行重新發展，分層地契市場的資本價值預料不會出現太大變動。
另一方面，分層劃分商場是本地起步創業者的搖籃，例如遠東商業中心曾經是年輕人創業的偏好地點。
藍振文說，這些零售新手要進駐一般商場相當困難，因爲商場業主一般上選擇擁有良好營運記錄，以及品牌較成熟的租戶，他們因此會轉向分層劃分商場租店。
世邦魏理仕：僅次于韓國 新加坡人置業意願亞太排名第二
冠病疫情改善之際，新加坡投資者買入房地産的興趣更加強烈，置業意願在亞太區中排名第二，僅次于韓國。
根據世邦魏理仕（CBRE）發布的2022年亞太區投資者意向調查，亞太區中，韓國投資者的淨買入意願比率最高，爲38％。新加坡緊跟在後，比率爲32％，日本排名第三，比率爲29％。
報告指出，由于整體投資欲望預計保持強勁，亞太商業房地産的投資成交額今年可能上升5％到10％，達到1500億美元（約2090億新元）。如果預測成真，這將是本區域曆來的最高紀錄。
這項調查在去年底進行，共訪問了535名亞太區投資者，從中了解他們今年的房地産投資部署策略、領域和市場。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚接受《聯合早報》訪問時指出，調查也發現，多達74.4％尋求海外投資機遇的本地投資者表示，今年將比去年作更多投資。
宋明蔚說：“對這些投資者來說，物流領域仍然最具吸引力。許多國家過渡到把冠病當作地方流行病，並且恢複旅遊，不少投資者也鎖定辦公樓和酒店領域。”
籌資成本低、利率處于低水平，以及資金流動頗高等因素，讓東京連續第三年成爲最受投資者青睐的跨境投資市場。上海躍升兩個名次，排名第二；新加坡則退一個名次，排名第三。
另一方面，我國去年海外房地産投資461億美元，較一年前增加105％，創下10年來的最高紀錄。這些投資包括了待開發的地段。
宋明蔚說，有鑒于國內市場有限，新加坡投資者把眼光投向海外，以擴大增長機遇。與此同時，這也讓投資地域和領域的組合更加多元化，進而增加回報或收益。美國、中國、澳大利亞、英國和日本都是熱門的投資地點。
萊坊（Knight Frank）新加坡私人辦公室主管龔順偉指出，澳洲一直受到本地買家的青睐，尤其是有孩子到當地念書的家庭，以及想要買第二套或度假屋的國人。接近四分之三的國際買家在澳洲買房時，會考慮價格在100萬澳元（約96萬新元）的房地産。這類價位的房地産一般上位于墨爾本、黃金海岸和布裏斯班。
此外，澳洲已重開邊境，萊坊預計從今年中到後期，到當地買房的本地和海外買家會增加。它提醒，盡管澳洲房地産市場具透明度，潛在買家仍應該做好准備。例如，國際買家在購房之前，必須向澳洲外國投資委員會（FIRB）尋求批准。
高力國際（Colliers）新加坡研究主管何俐慜認爲，我國對外投資今年預料提高，因爲如今投資者可以實地考察投資項目，做好盡職調查。至于到中國投資，當地政府政策存在一些不確定因素，投資者可能有所保留。
